Hvordan Trump-formandskabet vil påvirke boliger i 2017

Donald Trump, fast ejendom tycoon, vil være vores nationens 45. præsident. Det er gode nyheder for boligbranchen, ikke? Nå, der er meget at overveje. Sådan kan Trump-præsidentskabet påvirke boliger og boligejere i 2017.

En "ansvarlig aggressiv" markedsplads

Et samlet opfordring til mindre statslig regulering kommer fra Trump lejren samt republikanerne i Kongressen. På dereguleringsradaren: Consumer Financial Protection Bureau og andre elementer i Dodd-Frank, Wall Street-reformhandlingen, som præsident Obama blev underskrevet i loven i 2010.

"Siden valget har der været meget diskussion om, hvordan forventede ændringer under en Trump-administration sandsynligvis vil mindske [CFPB's] indvirkning, især på håndhævelsesområdet," siger Rob Chrisman, seniorrådgiver for Stratmor Group, en realkreditindustri rådgivning. "Dodd-Frank vil ikke blive elimineret. Det bliver raffineret - hvilket er en god ting."

Jeff Taylor administrerer partner for Digital Risk, et realkreditforarbejdningsfirma. Han siger også at trimme Dodd-Frank ville være en god ting for potentielle husejere.

"Hvis Dodd-Frank er strømlinet, tror jeg, at du kunne få banker til at være mere aggressiv på markedet, for så vidt angår boliglån," siger han. "Og jeg tror, ​​at det vil åbne mere produkt for første gangs husbebyggere … i de næste par år."

Sammenlign realkreditlån

Taylor siger mindre strenge regler om långivere kan reducere omkostningerne ved overholdelse og tillade flere små fællesskabsbanker at konkurrere med store banker, "øge bankernes overskud - som alle sandsynligvis vil øge kredittilgængeligheden."

Men kritikere som Noah Smith, tidligere finansdirektør ved Stony Brook University, bekymrer sig over, at deregulering vil ringe bankrisiko tilbage og måske endnu vigtigere sætte skattepligtige tilbage på krogen for at redde de dårlige skuespillere. Ligesom under boligkrisen for 10 år siden, ville det være endnu et "race til bunden", skrev Smith i en Bloomberg-analyse.

Men en reduktion i føderale bestemmelser vil ikke ændre boligindustrien, siger Chrisman. "Trump kan betyde mindre føderal håndhævelse, men staterne vil forblive aggressive. Politikere i Californien, Illinois og New York, først og fremmest demokratiske stater, har allerede nævnt en styrket lovgivningsmæssig atmosfære ", siger han.

At få Fannie og Freddie 'ud af statens ejerskab'

Et andet emne på den republikanske dagsorden er at reducere det offentlige fodspor i realkreditindustrien. Det betyder at flytte Fannie Mae og Freddie Mac ind i den private sektor.

De to statssponsorerede virksomheder tilbagebetaler et flertal af realkreditlån og blev bailed ud med skattepligtige dollars under boligkraschen. Fannie og Freddie køber boliglån fra långivere og pakker og sælger disse lån i store bundter af obligationer.

Kvartalsoverskuddet, som Fannie og Freddie tjener, er nu tragt til US Treasury, som er blevet betalt tilbage 60 milliarder dollar mere end det, der blev ydet i bailout-finansiering til virksomhederne. Investorer i Fannie og Freddie vil gerne se, at pengene går tilbage til den private sektor.

I november fortalte Trumps finansministers sekretær, Steven Mnuchin, Fox Business Network, "Vi skal få Fannie og Freddie ud af statens ejerskab."

"Jeg tror, ​​at der er modeller, der kunne arbejde," siger Taylor om Fannie og Freddie privatisering. "Hvad jeg ikke tror, ​​du kunne se, er en model [hvor] den amerikanske regering ikke står 100% eksplicit bag de obligationer, som Fannie og Freddie udsteder."

Han siger, at fjernelsen af ​​den føderale garanti ville reducere den globale efterspørgsel efter de realkreditobligationer, som de to kvasi-statslige agenturer udsteder. Disse obligationer er med til at frigøre kapital for långivere til at yde flere lån.

Homebuilders og en Trump økonomi

Manglen på faglært arbejde har været de største begrænsninger for boligbranchen de seneste par år, og Taylor bekymrer sig for, at Trump administrationen ikke kan hjælpe med i den henseende.

"Hr. Trumps plan om at bruge penge på infrastrukturprojekter rundt om i landet kunne medføre, at flere arbejdstagere tager disse job og forlader homebuilders korthændede, siger Taylor. "Også hans indvandringsstilling vil sandsynligvis holde indvandrere ude af landet og ude af arbejdsstyrken - et slag for homebuilders, der stoler på indvandrere for mange byggearbejder."

Arbejdsmangel bidrager også til stigende lønninger til byggearbejdere, som igen holder nye boligpriser højt, tilføjer han.

Robert Dietz, cheføkonom for National Association of Home Builders, siger imidlertid, at han forventer, at Trump-administrationen skal tage fat på nogle arbejdsbestemmelser, der kan gavne homebuildingindustrien. Det vil næsten helt sikkert omfatte Obama-overtidstiden ", der ville have påvirket mange byggepladsforvaltere," siger Dietz.

Denne regel, som blev blokeret af en føderal dommer den 22. november, havde til formål at fordoble den maksimale indkomst, en arbejdstager kunne tjene og stadig være berettiget til obligatorisk overarbejde. Den nye grænse på 47.500 dollars ville have givet 4,2 millioner flere amerikanere mulighed for at tjene overarbejde, ifølge Obama-administrationen.

Dietz er også på udkig efter en Trump administration for at reducere bygningens omkostninger."Lige under 25% af prisen på et nybygget hjem skyldes lovmæssige byrder," siger han. "Jeg synes det er rimeligt, at den nye administration kan tage mange af dem."

Hvordan Trump kan påvirke hjemmet overkommelighed

Realkreditrenterne er steget siden Trump vandt valget. Det er en del af et godt nyt / dårligt nyhedsscenarie.

"Man kan hævde, at Trump-sejren har drevet renten på grund af frygten for fremtidig inflation, givet sine skatte- og infrastrukturbyggede forslag," siger Chrisman. "Denne stigning i satserne har helt sikkert negativ indvirkning på boligejendomme for første gangs købere. Stigende rentesatser signalerer dog ofte en styrkende økonomi, og hvis det er tilfældet, vil flere første gangs låntagere kvalificere sig."

" MERE: Beregn din månedlige pant betaling

Taylor siger også, at boligoverkommelighed kan lide, men tilbyder en anden faktor i ligningen. "På den positive side kan [højere realkreditrenter] også sænke prisvæksten, hvilket ville hjælpe købere. Boligmarkedet har manglet førstegangskøbere og flytende købere. Langsommere prisstigning kunne være til gavn for opkøbskøbere, der har genvundet værdi i deres hjem og vil flytte op, før priserne stiger igen, "siger han.

"Jeg vil fortælle dig, om jeg ønsker at købe et hus for første gang eller at sælge mit hus og flytte ind i et andet hus, ser jeg virkelig på dette næste år som sandsynligvis et flytende år fordi priserne stadig er i 4'erne er meget, meget attraktive, "tilføjer Taylor.

Vil Trump fjerne rentegodtgørelsen?

Og så er der den mest hellige ko af alle: realkreditfradrag. Det nævnes ofte som en vigtig faktor i samtalen "køb eller leje?".

Trump administrationen og republikanerne har floated ideen om at sætte en dækning på mængden af ​​tilladt interesse, som du kunne trække fra din skatteregning.

Sagen er, en analyse fra skatteinstitutter for Urban Institute og Brookings Institution siger, at kun omkring en femtedel af husholdningerne rent faktisk bruger fradraget. Og af dem der gør, er de fleste langt over middelklasse skatteydere.

"Skattepolitikcentret konstaterer, at Trump's cap i 2017 kun vil påvirke ca. 160.000 singler, en lille brøkdel af de 89 millioner enkelt skattepligtige og omkring 230.000 par af 59 millioner joint filers", Howard Gleckman, seniormedlem med skattepolitik Center, skriver på Forbes.com. "Det store flertal af de skattepligtige, der ville komme ind på loftet, er højindkomst."

Boligejendomspriser under et Trump-formandskab

Chrisman er på udkig efter lille ændring i boligejerskabet i de kommende år. Fra et procentvis perspektiv nåede husejerskabet i USA sit højdepunkt under Clinton / Bush præsidentvilkår, siger han. Men det var da bankerne slog lempelige retningslinjer for forsikring i en sådan grad, at "folk, der ikke skulle have købt huse, var."

Boligkraschen ændrede alt. Underwriting, lånedokumentation og vurderingskrav er styrket siden da. "Marginale låntagere låner ikke penge, og investorerne føler sig mere sikre ved at investere i realkreditobligationer," siger Chrisman.

Han siger, at Amerikas behov for boliger er lige så stort som nogensinde, og at Trumps politik ikke vil bevæge urskiven på boligejendomsrenter på en eller anden måde.

"Den interne befolkningstilvækst er ikke stoppet eller har indvandring. Ej heller har ønsket om en ny generation at have et hjem til deres børn, "siger han. "Jeg tror, ​​at fra det vi kender hidtil, vil Trump-formandskabet have ringe eller ingen direkte indvirkning på boligejendomsrenten."

Et positivt udsigter for nytår

Alt i alt er de eksperter, vi talte med, optimistiske omkring 2017. Långiverne bruger bedre teknologi til at strømline pantprocessen, og boligmarkedet er "sundt" og "robust" i deres ord.

"Bygherrer er spændte," siger Dietz. Han siger, at reduktioner i regulatoriske omkostninger kan hjælpe homebuilders med at tilbyde boliger til det strameste segment af markedet, den entry-level køber.

"Hvis vi får en administration, der kigger på forskellige former for lovgivningsmæssige politikker - hvor de er vokset for store eller for dyre - det vil helt sikkert være en hjælp til forsyningssiden af ​​markedet. Og jeg synes det er gode nyheder, ikke kun for bygherrer, men det er gode nyheder for lejere og potentielle homebuyers fordi at tilføje forsyning er den måde, hvorpå du adresserer boligproblemer. " Mere fra Investmentmatome Beregn dit realkreditlån Sammenlign realkreditrenter Hvor meget hjemme har du råd til?

Hal Bundrick er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.