Boligejerens tjekliste: Forstår du dit realkreditlån? |

Selv efter de sidste par vanvittige år på ejendomsmarkedet fortsætter hjemmeejendommen med at være en del af den amerikanske drøm for millioner af mennesker. Hvis du er klar til at købe, skal du sørge for at forstå indbegrebet af hvad der er involveret.

Fordele og ulemper ved boligejendom

For de fleste amerikanere er et hjem det største køb i livet. Husbetalinger (pant, skat og forsikring) repræsenterer typisk den største del af den månedlige regning. Men disse betalinger er også en investering, der for mange amerikanere er deres største aktiv eller akkumulering af rigdom.

Ud over regelmæssige månedlige betalinger kræver et hjem konstant vedligeholdelse og vedligeholdelse. Når tingene går i stykker, er der ingen superintendent at ringe til. Du løser det. Plænen skal skæres og bladene raked. Tag, indkørsel, vinduer, vandhaner og et utal af tilsyneladende endeløse andre ting skal udskiftes og repareres periodisk. Regninger for vand, varme og elektricitet kommer hver måned.

Når det er sagt, tilbyder et hus (eller ejerlejlighed) noget, som ingen anden investering kan tilbyde - et hjem. Du kan trods alt ikke leve i aktier eller obligationer. Børn vokser ikke op på en bankkonto.

Før du starter

Først og fremmest er det vigtigt at sikre dig, at du er ærlig over for dig selv, hvad du har råd til. For få år siden var det let for låntagere at komme ind over deres hoveder. I dag vil enhver bank, der tilbyder dig et lån, gå over din husstandsfinansiering med en fintandet kam for at sikre, at du virkelig har råd til at eje et hjem. For forsigtigt at forberede, skal du få dine ænder i træk. Her er nogle ting at gøre.

1) Tjek dine kreditrapporter og kend din kredit score. (Du har ret til at modtage en gratis en årlig fra hver af landets vigtigste kreditrapporteringsbureauer.)

2) Forkæl dig selv med alle de variabler, der generelt er forbundet med at finansiere et hjem, såsom rentepolitik, vilkår, point, gebyrer mv.

3) Indsamle den nødvendige dokumentation, herunder de seneste paystubs, dine sidste to føderale selvangivelser og bank- og mæglervirksomheder (viser dine aktiver).

Sæt dit eget finansielle hus i orden

Før du begynder at kigge efter et hjem, skal du vide, hvad du har råd til. Den nemmeste måde at måle din kreditkapacitet på er at besøge din bank og bede en låneansvarlig om at prekvalificere dig. Prækvalifikation vil fortælle dig, hvad banken er villig til at låne dig og derfor, hvor meget hus du har råd til. Prækvalifikation gør dig også mere attraktiv køber, fordi sælgere kender ethvert tilbud, du laver, er seriøst.

Bemærk, at prækvalifikation ikke er det samme som at ansøge om lån. Når du har fundet det hjem, du ønsker at lave et tilbud på, skal du udfylde en låneansøgning for din långiver. I dag er låneansøgningsprocessen ingen nem test. Det vil tage tid at samle alle dokumenter (paystubs, selvangiver, kontoudskrifter), som banken vil undersøge. Borte er dagene med no-doc-lån. Forbered i overensstemmelse hermed.

Inden du anvender, er det også en god ide at gennemgå din kreditrapport og din ægtefælle / partners kreditrapport. Sørg for, at alle oplysninger om kreditrapporten er korrekte, og hvis ikke, kontakt straks kreditinstitutterne. Hvis du har nogle mørke pletter, være klar til at besvare de spørgsmål, som din bank sikkert har. Det kan hjælpe, hvis du kan vise, at du har taget skridt til at rette op på eventuelle kreditfejl.

Forstå de forskellige typer af realkreditlån

Mængden af ​​hus, du har råd til, afhænger meget af dit realkreditlåns løbetid og rentesats.

Term - Realkreditlån er normalt 15 eller 30 år. Jo længere løbetid, jo lavere din månedlige betaling vil være, men du betaler højere generelle rentekostnader. Trettiårige lån tillader ofte yderligere hovedstolpenge, som kan reducere varigheden af ​​realkreditlånet væsentligt. For eksempel vil kun en ekstra månedlig betaling pr. År reducere et 30-årigt lån til 22 år.

Rentesats - Renter er tilgængelige i to sorter: fast og variabel. Variable renter eller regulerbare rente realkreditlån (ARM) ændres i løbet af lånet, som generelt tilbyder lavere satser i de første flere år. Som sådan kan de være bedst for købere, der planlægger at sælge inden for få år. Faste satser forbliver ens i løbet af lånets løbetid og tilbyder stabilitet og forudsigelighed, da betalinger er de samme hver måned. Det kan også være fordelagtigt at låse en fast rente i tider, hvor renten er lavere end historiske normer.

De to typer fastforrentede realkreditlån, 30 og 15 år, har visse forskelle.

• 30- årslån giver lavere månedlige betalinger, fordi lånet er nedbetalt over en længere periode. Ulemper omfatter små hovedstolpenge i de tidlige år samt risikoen for, at markedsrenterne vil falde over løbetiden. Et realkreditlån kan dog refinansieres til en lavere rente i fremtiden, og der er normalt ingen forudbetaling.

• 15-årige realkreditlån har lavere rentesatser, reducerede samlede rentebetalinger og højere primære betalinger. De månedlige betalinger er dog større.

Variabel rente realkreditlån er et andet dyr.

Som navnet antyder, har realkreditlån med rente, der ændres eller justeres. Rentetilpasningslån tilbyder typisk startpriser, der er lavere end faste realkreditlån [ikke rigtig så meget lavere i disse dage …], men renten går op og ned med rentemarkedet, idet renten er bundet til et indeks, der kan variere. Således er de udsat for potentielle renteforhøjelser.

De fleste ARM'er har et loft på renteforhøjelser i et givet år såvel som i løbet af lånets løbetid. Eksempelvis omfatter nuværende vilkår satser, der kan justere op til 2% i et givet år, men ikke mere end 6% i løbet af lånets løbetid eller satser, der kan tilpasse op til 5% i begyndelsen, men ikke mere end 2% i efterfølgende år.

Det er afgørende, at du er sikker på, at din fremtidige indkomst vil være tilstrækkelig, hvis og hvornår renten og dermed dine månedlige betalinger øges.

Hvor meget lån kan du betale? t holde fast på realkreditlån indtil modenhed, da de fleste realkreditlån sælges til Fannie Mae (Federal Mortgage Association) og ompakket til realkreditobligationer, der sælges til investorer over hele verden. Dette er relevant for dig, fordi Fannie Mae har standardkrav, der skal opfyldes for at købe et pant.

Det første krav er, at månedlige realkreditinstitutter og rentebetalinger (P & I) samt forsikrings- og ejendomsskatter ikke kan overstige 28% af købers brutto månedlige indkomst. Det andet krav begrænser de samlede månedlige gældsbetalinger (boliger, kreditkort, bilbetalinger mv.) Til 36% af brutto månedlig indkomst. Ud over disse krav skal du også planlægge at udbetale 10% til 20% af den samlede købspris.

[Hvis du er klar til at købe et hjem, skal du bruge vores Lånekalkulator til at se, hvad din månedlige hovedstol og rentebetaling vil være.]

Rentepoints

Rentepunkter eller rabatpunkter er gebyrer, der betales til en långiver ved lukning for at sænke din realkreditrente. Omkostningerne for hvert punkt svarer til en procent af lånebeløbet. For en $ 100.000 lån er et rabat punkt lig med $ 1.000.

Den økonomiske følelse af at købe point afhænger af, hvor længe du agter at holde lånet. For at afgøre, om point giver mening for dig, skal du beregne prisen på pointene i forhold til, hvor meget de sparer hver månedlige betaling.

Break Even Example

$ 100,000 Lån - 30 Årsperiode

7,5% Interesse, ingen point = $ 699,21 månedlig betaling

• Køb 1 point for $ 1.000 = månedlig betaling $ 690.68

• Månedlig besparelse = $ 8.53

• $ 1.000 / $ 8.53, = 117 måneder

• Dit break-even point er 117 måneder i dette sag. Det betyder, at det vil tage næsten ti år at genoprette prisen på et rabat punkt. Mens købspoint er nogle gange en god beslutning, kan købet også koste mere end det sparer.

Privat Mortgage Insurance

Privat pant forsikring (PMI) er en forsikring, der sikrer långiveren mod tab i tilfælde af at du ikke kan betale dit pant. Det kræves normalt, når nedbetalingen er mindre end 20% af lånet. Typiske satser er omkring $ 55 pr. Måned for hver $ 100.000 af pant beløb.

Alternativer til konventionelle realkreditlån

Hvis du ikke har råd til et almindeligt pant, er der en række forskellige alternativer.

Ejerfinansiering

Denne sjældne type af finansiering kan opstå, når sælgeren indvilliger i at være långiver i stedet for et bank- eller realkreditinstitut. En køber foretager simpelthen betalinger til sælgeren under aftalte betingelser. Denne type finansiering sker normalt, når en sælger er ivrig efter at sælge, men de nuværende pantbetingelser er for strenge for at tiltrække en køber.

Federal Housing Administration (FHA)

FHA yder ikke lån, men sikrer snarere lån foretaget af private långivere. Forsikringen tilskynder långivere til at lave lån til lavindkomst låntagere, der typisk ikke ville kvalificere sig til konventionelle realkreditlån. De vigtigste fordele ved disse lån er mere afslappede kvalificerende retningslinjer og en mindre påkrævet forskudsbetaling, så lav som 3,5%. Næsten alle kan få et FHA-lån, men de forsikrer kun relativt små lån.

Veterans Administration (VA)

Disse lån tilbyder mere generøse vilkår og retningslinjer (inklusive så lidt som 0% forskudsbetaling) og garanteres af Det amerikanske Department of Veteran Affairs. Disse lån er tilgængelige for amerikanske militærveteraner og deres ægtefæller.

Endelig er der lokale overkommelige boligforkæmpere, der tilbyder billige, lave nedbetalingslånsalternativer. For yderligere oplysninger, kontakt FHA, VA, Fannie Mae eller din lokale realkreditmægler eller ejendomsmægler.