Sådan undgår du at blive fast ved et leje-ejendom Dud

Af Jim Ludwick, CFP

Få mere at vide om Jim på Investmentmatome's Ask a Advisor

Hvis du tænker på at købe en boligindkomst eller konvertere din nuværende bolig til en leje, vil du måske tænke dig igen. En aftale der ser godt ud på overfladen kan ende med at koste dig penge.

Ejer boligindkomstegenskaber har mange fordele. Leje betalinger fra din lejer kan dække eller endda dække dine pantbetalinger, og du kan bygge egenkapital gennem husgodkendelse, mens du får skattefradrag på realkreditrenter og afskrivninger.

Men der er også ulemper. Du skal samle husleje og tage nødopkald selv eller betale en ejendomsadministrator for at gøre det. Du skal koordinere med lejere og arbejdere for at lave reparationer, nogle gange fra en afstand. Ledige stillinger og andre problemer med udbetaling kan også opstå.

Disse ulemper er ikke ubetydelige. Derfor er det vigtigt at tage sig tid til nøje at vurdere en ejendoms potentiale. Som en tidligere kommerciel ejendomsmægler og ejendomsindehaver ved jeg, at mange udlejningsejendomme faktisk er gode investeringer. Men for at finde dem er det vigtigt at udelukke unfeasible egenskaber så hurtigt som muligt.

En måde at gøre dette på er, hvad jeg kalder "10/1/1" -strategien. Hvis en ejendom ikke måler op til denne måling, skal du udelukke det til fordel for dem, der gør det.

Anvendelse af 10/1/1 testen

De tre tal refererer til antallet af lejebetalinger i et år, der er nødvendige for at opfylde tre forskellige krav: en udgiftsfond, en ledig pensionskasse og en vedligeholdelsesfond.

10: Det første nummer repræsenterer antallet af månedlige leje betalinger, som du skal kunne indsamle om et år for at betale et års omkostninger. Disse udgifter omfatter pantbetalinger, ejendomsskat, ejendomsforsikrings- og administrationsomkostninger, herunder betaling af ejendomsadministrator til at håndtere udlejningsopgaver, hvis du ønsker det. Hvis du ikke kan dække et års udgifter til udlejning med 10 måneders leje, er det et godt tegn, du skal vende dig væk fra aftalen.

1: Den første 1 er lejeprisen afsat til en ledig pensionskasse til dækning af udgifter, når lejekontrollen stopper, og en anden starter ikke med det samme. Efter 3 måneders leje er i din fond, kan du begynde at lomme denne lejebetaling som fortjeneste, forudsat at du har taget hånd om den anden 1.

1: Den anden 1 er lejen betaling, der går ind i en separat fond til at betale vedligeholdelsesomkostninger. At have tre måneders leje i banken til dette formål er normalt tilstrækkeligt.

I praksis betyder det, at efter tre år at dække alle dine udgifter og gradvist opbygge en tilstrækkelig fond til potentielle ledige stillinger og vedligeholdelsesomkostninger, kan du begynde at lomme nogle af udlejningsstrømmen som overskud. På den måde bliver du dækket af uventede udgifter.

Hvis en ejendom ikke kan opfylde disse kriterier, eller hvis du ikke er komfortabel med at vente på tre år for at opbygge en ordentlig pude, er det bedre at viderebringe det nu end at opdage senere, at aftalen ikke var så lovende.

Billede via iStock.