Sælger-Financed Home Sales kaldet Predatory

For lavindkomstfamilier, der desperat søger et eget hjem, kan sælgerfinansiering virke for godt til at være sandt. En "leje at eje" eller et "no credit check" boliglån kan se ud som en velkommen flugt fra stigende leje og en opfyldelse af boligejendomsdrømmen.

Men mange af disse tilbud kan være landbetalingsaftaler i tynd forklædning - sælgerfinansierede lån, der fungerer mere som lejeaftaler end traditionelle realkreditlån.

Sådanne "kontrakter for gerning" eller "aftaler om salgsaftaler" kan spores til rovlåns praksis, der går tilbage næsten et århundrede, da handlerne målrettede afrikansk-amerikanske samfund. I dag drives ordningerne ofte af skrupelløse Wall Street-investeringsselskaber, der aflader porteføljer af afskærmet boliger og "truende farvefarver" samt indvandrere, ifølge en rapport udstedt torsdag af nonprofit National Consumer Law Center.

Land tilbud "bygget til at mislykkes"

Land kontrakter ofte tilbydes de mest økonomisk sårbare låntagere, der lever på begrænset indkomst, siger NCLC.

"Disse jordkontrakter er bygget til at mislykkes, da sælgere tjener flere penge ved at finde en måde at annullere kontrakten på for at slå mange efterfølgende boligejere gennem ejendommen," siger den nye undersøgelse.

Men de virksomheder, der er involveret i disse "giftige transaktioner", som lovgivningscentret kalder dem, er ikke navnet-mærket pant långivere de fleste forbrugere ville genkende.

"Så de ser ud til at være private virksomheder, og nogle af dem har oprettet en række forskellige LLC'er og slags shell-selskaber, som de bruger til at dække, hvor mange egenskaber de ejer", Sarah Bolling Mancini, en advokat i Boston-loven center og medforfatter af rapporten, fortalte Investmentmatome. "Hvad vi lærer er, at mange af dem har private equity-backing eller hedge-fund backing."

Beregn din månedlige realkreditbetaling

Egenskaber pitched til første gang homebuyers

Mancini siger, at boliger ofte markedsføres lokalt og opfordrer potentielle låntagere til at "blive et boligejer." For salgssignaler vil du læse, "Hvis du vil blive ejer af dette hus, ring -". Nogle boliger annonceres online, især på listen over websteder som Craigslist.

"De fleste tror, ​​at de bliver et boligejer med et realkreditlån," siger Mancini. "At begejstring for at blive en første gang homebuyer er meget kraftfuld."

Ejendomme sælges i samme stand. De er ofte afskærmet hjem og næsten ubeboelige. Det er "ikke ualmindeligt at se en investor købe et hjem på auktion til $ 5.000 og sælge det dage senere på land kontrakt (uden reparationer) for $ 30.000," siger undersøgelsen.

Angstfulde købere undlader ofte at få uafhængige vurderinger af ejendommene og afstå fra hjemlige inspektioner også.

Boligejerskabs ansvar uden rettigheder og beskyttelse

Lånets løbetid kan strække sig så længe som i et almindeligt pant - 30 år - men udsættelsesprocessen er ikke bundet af reglerne for en typisk pantafskærmning. Fortabelse kan komme hurtigt, med sælgeren at holde alle betalinger, udsætte køberen og hurtigt finde endnu et håb om boligejer.

"Kontrakten har typisk en bestemmelse i den, der siger, at hvis du savner en betaling, kan sælgeren annullere kontrakten, eller i nogle tilfælde kaldes det en" fortabelse "i stedet for en afskærmning," siger Mancini. "Selv om folk tror, ​​at de bliver boligejere, og de har overtaget alle ejerandeleansvar, har de ikke nogen af ​​de rettigheder og beskyttelser, der går sammen med at være boligejere."

Med et traditionelt realkreditlån, hvis du kan indhente dine forsinkede betalinger, kan du muligvis få dit realkreditlån genindtrådt - "der er ret til at helbrede standarden," siger Mancini. Normalt har du ikke det rigtige i en landekontrakt, hvor forsinket betaling kan udløse en udsættelse - mere som for en lejer end en ejer.

Søger en løsning på 'giftige transaktioner'

De tilbudsberettigede landafdragskontrakter kan findes over hele landet, siger NCLC, men de er mest udbredte på boligmarkeder med store forsyninger af billige boliger og i områder, hvor beboerne har svært ved at få et traditionelt realkreditlån.

Hard-hit byer nævnt i rapporten omfatter Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; og Philadelphia. Undersøgelsen citerer 2009-folketællingsdata, den seneste tilgængelige, der siger, at 3,5 millioner mennesker havde landleverancer til at købe et hjem det år. Nonprofit siger, at tallet sandsynligvis vil være meget højere i dag.

Statlige love om regulering af jordafviklingskontrakter varierer meget. NCLC opfordrer indtrængende Consumer Financial Protection Bureau, en regeringskonsulent forbrugervagthund, til at gennemføre regler for sådanne transaktioner, herunder:

• Kræver uafhængige inspektioner.
• Mandat fra tredjeparts vurderinger.
• Offentliggørelsen af ​​finansieringsafgiften og den årlige procentsats for jordkontrakter.
• Tilvejebringelse af beskyttelse til tidlig opsigelse.

Mancini anbefaler, at førstegangs boligkøbere forsøger at kvalificere sig til et traditionelt realkreditlån fra en bank eller kreditforening, snarere end at vælge hvad der kan være et risikabelt sælgerfinansieret tilbud.

Mere fra Investmentmatome Sammenlign realkreditrenter Find en realkreditmægler Hvor meget hus har jeg virkelig råd til?

Hal Bundrick er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick