Hvordan 8% realkreditlån vil ændre hjemstedets ansigt |

På trods af en stadigt bedre økonomi og optimisme omkring aktiemarkederne, boligsektoren forbliver i en dyb funk. Afskærmningskrisen fortsætter med at tage sin tid på at løsne sig - baseret på de alarmerende niveauer af afskærmningsaktivitet i 2009 og 2010, kan gluten af ​​usolgte boliger tage flere år at skynde sig ned.

Bekymring, da dette kan synes, er der flere andre faktorer er for nylig kommet til spil, og de vil sandsynligvis påvirke boligsektoren i de kommende kvartaler og år og skubbe afskærmningsfaktoren i baggrunden. Og endnu en gang er Fannie Mae og Freddie Mac i centrum for opmærksomheden, da investorerne debatterer, hvor rentesatser og efterfølgende boliglånsrenter vil gå herfra.

Fannie, Freddie og Fed

I de seneste uger har de Obama-administrationen slog sig sammen med dem i kongressen, som tror pant långiverne Fannie Mae (Federal Mortgage Association) og Freddie Mac (Federal Mortgage Mortgage Corporation) er en del af problemet, ikke en del af løsningen. Begge disse statsstøttede virksomheder (GSE'er) leverede hundredvis af milliarder dollars i lavrente lånegarantier, og de fleste tror, ​​at de har bidraget til at skabe miljøet, der førte til den uholdbare boligboom.

Som et stigende antal topartslovgivere ser at skrumpe skarpt både Fannie Mae og Freddie Mac, vi kunne bevæge os hen imod en dyb ændring i boligmarkedet. I øjeblikket tjener Fannie Mae og Freddie Mac et vigtigt formål: At give lokale banker med føderale midler, der lånes til husejere. Hvis disse organisationer skrumper - eller elimineres helt, som nogle politiske beslutningstagere håber - vil långivere kun have begrænset adgang til føderale midler. Og hvis bankerne bliver tvunget til at bruge mere af deres egen kapital til at låne, vil de kræve højere rentesatser for at kompensere for deres egen øgede risiko.

Højere renter = færre købere. Og færre købere betyder, at boligpriserne kan falde yderligere. Her er hvorfor.

Lad os sige, at et ungt par ønsker at købe et hjem på $ 200.000 med en 10% forskudsbetaling. For at finansiere $ 180.000 på nuværende rentesatser på omkring 5%, ville de se på en månedlig hovedstol og rentebetaling på $ 966 (før skat og forsikring).

Men hvis satser steg til 8%, som de meget godt kunne, den månedlige betaling vil stige til $ 1.320. Og nogen, der forsøger at købe et hjem på $ 400.000, ville betale $ 800 mere om måneden, hvis satser steg fra 5% til 8%.

[Hvis du er klar til at købe et hjem, skal du bruge vores Lånekalkulator til at se, hvad din månedlige hovedstol og renteudbetaling vil være.]

End of a Era?

En af de seneste sølvforinger økonomiske krise var, at faldende boligpriser gjorde dem langt mere overkommelige. Ifølge National Association of Realtors (NAR) steg boligprisindekset fra 137,8 i 2008 til 174,6 i 2010. (En værdi på 100 betyder, at en familie med median nationalindkomst har nøjagtigt nok indkomst til at kvalificere sig til et pant i en Medianprisen hjem. Et indeks over 100 betyder, at en familie, der tjener medianindtægten, har mere end nok indkomst til at kvalificere sig til et realkreditlån på et mediebetalt hjem med en udbetaling på 20%.) Fallende boligpriser hjalp, men så faldt renten, som nu begynder at udvikle sig højere. Ved min matematik vil en rentestigning til 8% slette alle de gevinster, som NAR-indekset har udgivet i de sidste par år.

Hvorfor fixes jeg på 8%? Det er ikke kun Fannie og Freddie-faktoren. Deres tilbagetrækning fra markedet ville skubbe renten på 7%, men resten af ​​pressen ville komme fra en forventet forbedring i økonomien, der ville skubbe renten over hele linjen, måske med 100 til 200 basispoint over det næste få år (dvs. en stigning på 1% til 2%).

Generelt giver stærkere økonomiske aktiviteter forventninger til højere priser. Federal Reserve, som har en central rolle i fastsættelsen af ​​rentesatser, har tendens til at hæve renterne, når en økonomi styrker. Det er vigtigt at bemærke, at realkreditrenter styrer satser på 10-årige statsobligationer, og de langsigtede satser dikteres af obligationsmarkedet og ikke Fed. Ikke desto mindre, når Fed hæver kortsigtede satser, har den stadig en stærk indirekte indflydelse på retningen af ​​realkreditrenter.

Hvad det betyder for Home Buyers

Implikationerne er klare for potentielle boligkøbere. Hvis du planlægger at købe et hjem og bliver nødt til at låne tungt, er det sandsynligvis en god tid at låse et lån, især mens boligpriserne forbliver lave. Hvis du ikke har råd til en forskudsbetaling lige nu, er der ingen grund til panik. I stedet fokusere på at fortsætte med at opbygge en forskudsbetaling, og tænk på at lede efter et mere beskedent hjem end du oprindeligt forestillede. For at tilføje endnu en forhindring spørger långiverne nu om forhøjede nedbetalinger på op til 20% eller 30% - en stor ændring fra 5% af tiden. Det betyder, at potentielle homebuyers vil have brug for mere tid til at opbygge besparelser, inden de tager springet. Men hvis du har masser af kontanter, der sidder på aktiemarkedet eller andre steder, bør du ikke have travlt, fordi lån bliver sværere at opnå, tabellerne skifter til fordel for dem, der kan betale kontant. Du vil få mindre konkurrence om det hjem du ønsker at købe, og hvis højere priser rent faktisk vælter efterspørgslen, kan du se på yderligere prisfald for boliger i fremtiden.

Hvis du allerede ejer et hjem og dig Jeg har skyndt mig til at betale dit pant, måske vil du gerne genvinde igen, da lånesatser forbliver meget lave af historiske standarder. De kontanter, du modtager i forbindelse med refinansiering, kan tjene et højere afkast i en passivt forvaltet indeksfond eller udbyttet af udbytte, som det ville tjene i boliger. Hvis inflationen igen løser sit grimme hoved, som nogle forventer det vil i de kommende år, ser en lås på et 5,5% realkreditlån bedre og bedre, da inflationen går højere og højere.

Boligsektoren påvirkes af så mange variabler, at det er umuligt at vide præcist, hvordan rentesatser, boligpriser og efterspørgsel vil spille ud i løbet af de næste par år. Men aktionerne fra Fannie Mae, Freddie Mac og Federal Reserve har sikkert det at se i de kommende måneder.

[Lær mere i InvestingAnswers-funktionen:

Sådan beskytter du dig mod stigende realkreditpriser.]