Sådan får du et Reverse Mortgage

Et omvendt realkreditlån er værd at udforske, hvis du vil bruge noget af dit hjem egenkapital ved pensionering - og du planlægger at blive i dit hjem i overskuelig fremtid. Gør dit hjemmearbejde så du ved hvad du kan forvente før du får et omvendt realkreditlån.

Her er nogle almindelige spørgsmål (og svar), der hjælper dig med at søge om og få et omvendt realkreditlån.

Hvor får jeg et omvendt realkreditlån?

De fleste reverse mortgages udstedes som Home Equity Conversion Mortgages eller HECM'er, som er forsikret af Federal Housing Administration. Så du vil vælge en FHA-godkendt långiver. Ikke-HECM-realkreditinstitutter tilbyder deres egne produkter, men de har ikke samme forbrugerbeskyttelse som HECM'er.

Hvordan kvalificerer jeg mig til en HECM?

Du skal opfylde følgende FHA krav for at få en HECM:

• Du er 62 år eller ældre
• Du og / eller en berettiget ægtefælle - hvem skal være navngivet på lånet, selvom han eller hun ikke er medlåntager - bor i hjemmet som din primære bopæl. En "kvalificeret" ægtefælle betyder at du er lovligt gift før du ansøger om et omvendt realkreditlån.
• Du har ingen kriminelle føderale gæld
• Du ejer dit hjem direkte eller har en høj mængde egenkapital i den
• Du deltager i en obligatorisk rådgivningssession med en HECM-rådgiver, der er godkendt af Institut for Bolig og Byudvikling
• Dit hjem opfylder alle FHA-ejendomsstandarder og oversvømmelseskrav
• Du fortsætter med at betale alle ejendomsskatter, boligejerforsikring og andre husstands vedligeholdelsesomkostninger, så længe du bor i hjemmet

Hvordan vurderer en långiver min ansøgning?

Din långiver vil foretage en finansiel vurdering, der omfatter at trække din kredit, evaluere din betalingshistorie og eventuelle udestående realkreditlån og sikre, at du ikke har aktiv ejendomsret eller føderal gæld.

Långivere har også brug for indkomstopgørelser - 401 (k), pension, social sikring, lønstubber, hvis du stadig arbejder, osv. - der viser, at du har råd til at betale for løbende boligomkostninger.

Endelig vil långiveren bestille en ejendomsvurdering til at bestemme, hvor meget dit hjem er værd, og hvor meget du kan låne i et omvendt realkreditlån.

Hvorfor skal jeg lave HECM rådgivning?

Den obligatoriske rådgivning hjælper dig bedre med at forstå insider og outs af et omvendt realkreditlån fra en neutral tredjeparts professionel, siger Cara Pierce, en boligfinansieringsspecialist med Clearpoint Credit Counseling Solutions, et HUD-godkendt HECM rådgivningsbureau.

"Som rådgivere får vi ikke tilbageslag og i virkeligheden taler vi slet ikke med långiveren," siger Pierce. "Vi sætter fakta derude - vorter og alle - og lad forbrugerne træffe beslutningen."

Fordi du låner mod dit hjem egenkapital, er det vigtigt at forstå, i hvilket omfang et omvendt realkreditlån kan nedbryde denne egenkapital over tid afhængigt af det beløb du låner og værdien af ​​dit hjem, Pierce noter.

Hvor meget kan jeg låne?

FHA's HECM maksimale lånegrænse er $ 679,650. Men det beløb, du kan trække ud med et omvendt realkreditlån, varierer afhængigt af den yngste låntagers alder (eller ikke-spændende ægtefælles ægtefælle), de nuværende renter og den vurderede værdi af dit hjem, siger Pierce.

Det samlede beløb, som du kan tage ud i et omvendt realkreditlån, hedder den "primære hovedgrænse." I det første år har du et loft på 60% af din oprindelige hovedgrænse (som bestemt af din långiver). Den eneste undtagelse: Hvis du har et eksisterende realkreditbeløb på i alt mere end 60% af din oprindelige hovedgrænse, giver en HECM dig mulighed for at tegne mere end 60% for at udbetale lånet fuldt ud plus 10% af din oprindelige hovedstol i kontanter, ifølge Consumer Financial Protection Bureau.

Hvor lang tid tager det at lukke?

Dette vil variere fra långiver til långiver, men normalt kan du forvente at lukke et omvendt realkreditlån inden for 30 dage, siger Rob O'Dell, finansiel planlægger hos Coyle Financial Counsel i Napoli, Florida. Vurderingen kan være den længste del af processen, fordi nogle markeder har en mangel på ejendomsvurdering og stor efterspørgsel, O'Dell noter.

Hvordan og hvornår vil mine midler blive fordelt?

Du har et par muligheder for dine udbetalinger (det er, hvad FHA kalder de betalinger, du modtager), og her kommer en ekstra finansiel planlægning til spil. Vurderingen af ​​dine øvrige pensionsindkomststrømme og langsigtede sundhedsomkostninger vil for eksempel påvirke, hvordan du vælger at modtage dine omvendte realkreditlån. FHA tilbyder to omvendte lånetyper: en rentetilpasningslån og et fastforrentet realkreditlån.

Med en ARM kan du vælge mellem disse betalingsmuligheder:

• Ejerforholdet: Indstil månedlige betalinger, så længe du (eller din godkendte ægtefælle) forbliver i hjemmet
• Semester: Indstil månedlige betalinger for en bestemt periode
• Kreditlinje: Uspecificerede betalinger, når du har brug for dem, indtil du har opbrugt dine midler
• Ændret fast ejendom: En kreditkreds og sæt månedlige betalinger, så længe du eller din berettigede ægtefælle bor i hjemmet
• Ændret periode: En kreditkreds og sæt månedlige betalinger for en bestemt periode efter eget valg

Med et fastforrentet realkreditlån får du et engangsbeløb, når du lukker på dit lån. Du vil gerne have en solid plan for, hvordan du kan bruge provenuet, hvad enten det drejer sig om at betale gæld, leveomkostninger eller medicinske regninger.

Hvilke næste skridt skal jeg tage?

Mange mennesker er lære af omvendte realkreditlån, siger O'Dell, fordi de har hørt om himmelhøje oprindelige gebyrer og horrorhistorier for ægtefæller, der blev udsat efter låntagers død. Men det var før gennemførelsen af ​​de seneste FHA-regler, som beskytter forbrugerne mere bredt, siger han.

Nogle af disse regler omfatter capping det beløb, der skal tages ud i det første år, begrænser låneoprindelse gebyrer til $ 6000 og tillader berettigede ikke-borende ægtefæller at blive i huset, efter at låntageren dør eller flytter til en langtidspleje facilitet.

Der er risiko for at vende om realkreditlån, så du bør gøre din forskning, kontakte en HUD-godkendt rådgiver og vælge en FHA-godkendt HECM långiver.

FHA forsikrer ikke lån fra uautoriserede långivere, så der er ingen garanti for, at du får de samme beskyttelser - som f.eks. At lade en berettiget ikke-borende ægtefælle forblive i hjemmet efter din død - hvis du bruger en.

Deborah Kearns er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.