First-time Homebuyers: Tid til at overveje Leje-til-Egen?

Et husleje til leje eller lejekontrakt kan virke som den perfekte løsning for den helt rigtige homebuyer. Måske har din kredit brug for et par touch-ups, eller du har ikke en forskudsbetaling i banken endnu. En lejekontrakt aftale kan få dig i et eget hjem, mens du sorterer købsoplysningerne, ikke?

Ja - men ingen siger det vil være nemt.

For det første er det ikke en økonomisk slam dunk. Du vil sandsynligvis betale meget mere på forhånd, og på toppen af ​​din husleje betaler du et lejepremiegebyr - et tillægsbeløb, der gælder for det potentielle køb.

Du skal stadig gemme for en forskudsbetaling, samtidig med at du betaler for regninger og polerer din kredit score for at kvalificere dig til at købe huset, inden kontrakten slutter. Måske er det bedst af alt, at de lejepræmieafgifter, du har opbygget som alvorlige penge til køb, kan fortabes, hvis du i sidste ende ikke kan rydde alle forhindringer for at købe.

"Lejekøb for fast ejendom er ikke så simpelt som kvarteret rent-til-egen butik, så ikke antage, at de arbejder det samme," siger Glenn S. Phillips, administrerende direktør for Lake Homes Realty i Pelham, Alabama. Phillips har arbejdet med huslejeaftaler som udlejer såvel som med hans multistate ejendomsfirma. "Mange mennesker, herunder nogle autoriserede agenter, indser ikke de juridiske" gotchas "af dårligt designet lejekontrakt. Dette kan føre til tab af penge, tid - og endda omfattende juridiske gebyrer."

Få råd fra en realkreditekspert

Hvordan en lejekontrakt eller huslejeaftale fungerer

Selvfølgelig er ingen ejendomsaftale - rent-til-eget eller straight-out-køb - et simpelt spørgsmål. Men lejekøbskøb kan være særdeles vanskeligt at navigere.

Nogle aftaler er struktureret som leasing muligheder - du lejer hjemmet og har en nonbinding mulighed for at købe det i sidste ende. En lejekontraktshuseaftale er mere definitiv med en fast købspris og en begrænset tidsramme. Med begge skal du sørge for at forstå:

• Du vil sandsynligvis betale et betydeligt depositum - ud over de sædvanlige upfront omkostninger som f.eks. Et depositum til kæledyr - og har en månedlig leasingbetaling (lejen) med et tillægsgebyr (lejepræmien, der opbygges som alvorlige penge).
• Leasingbetalinger kan eller måske ikke fuldt ud gælde for købet.
• Leje præmie betalinger kan ikke refunderes, hvis du ikke ender med at købe. Kontrakter er i de fleste tilfælde opbygget således, at hvis ejeren af ​​ejendommen holder op med alle betalinger, hvis købet ikke finder sted.
• Statens love varierer, så du skal bruge en ejendomsadvokat på din side.

"En alternativ tilgang til en enkelt lejekontrakt er at bruge tre kontrakter," tilføjer Phillips. "En er en standard fast ejendom købsaftale, der har en nær dato, der kan være måneder eller år væk. Den anden er en standard lejeaftale for tidsrammen forud for køb. Og den tredje kontrakt er en købsoptionsaftale, der angiver under nøjagtigt hvilke betingelser køberen får kredit for leasing på købstidspunktet."

I dette scenario kan købsoptionen omfatte et krav om, at køberen skal betale ejeren nogle penge - et depositum - der ikke kan refunderes. Til gengæld fjerner ejeren hjemmet fra markedet.

"Dette virker kompliceret, men i virkeligheden kan det være en meget renere juridisk tilgang, og når man forstår det, undgå forvirring for alle parter," siger Phillips.

Kan leje-til-egen være en vej til boligejendom?

Leje-til-egne aftaler kan ikke fjerne alle hindringer for boligejendomme. For eksempel, hvis køberen ikke har råd til en minimumsafbetaling - eller hvis de månedlige lejebetalinger er en finansiel strækning - er det tvivlsomt, at han eller hun vil gøre det til afslutningsbordet for et køb.

"Start ikke en sti, der er dømt fra starten," siger Phillips.

Lola Audu fra Comstock, Michigan, har været ejendomsmægler i mere end 20 år og har erfaring med lejemål, der indeholder købsoptioner. Og fra hvad hun har set, har resultaterne ikke været gode.

"Efter min erfaring har de aldrig panned ud til et køb," siger Audu. "Købere, der ikke kan finansiere et køb, er ofte ikke de bedste kandidater til boligejer. Kredit- og udbetalingsproblemer er grundlæggende, strukturelle problemer. De skal rettes, før de køber et hjem i stedet for at prøve at købe gennem en lejekontrakt og arbejde med finansiering."

Hun siger, at lejekøbsordninger ofte bliver "forherlige lejebeløb."

"Når den oprindelige spænding ved at være i et hjem slides, har køberen ikke længere incitamentet til fortsat at gøre, hvad der er nødvendigt for at foretage de nødvendige korrektioner for at opnå finansiering," siger Audu.

Phillips of Lake Homes er enig i: "Vores erfaring er, at leje-til-ejer sjældent bliver et køb. Hvis det ligner en genvej til boligejendom, er det ikke."

Selvom han siger, siger aldrig aldrig: "Jeg har en ejendom lige nu hvor jeg har en meget langsigtet lejer, som jeg tror vil konvertere til et køb. Dette er en undtagelse, og vi begyndte ikke med andet end en simpel lejekontrakt til at begynde med og diskuterede derefter et eventuelt køb senere."

Nogle virksomheder ønsker at genopfinde leje til eget boligejendom

Så den rent-til-egen rute ser ud til at være en snoede vej fuld af slagter.Det ser ud som om det er næsten umuligt at komme herfra (leje) til der (eje). Men i det mindste et par virksomheder vil ændre lejekøbslandskabet.

Forestil dig at finde et hjem, der er noteret til salg på dit marked - en du elsker virkelig - og have nogen købe det og lease det tilbage til dig med en mulighed for at købe. Det er hvad Home Partners of America gør.

Processen starter med en indledende ansøgning og en ikke-refunderbar $ 75 gebyr. Hvis din prækvalifikationsansøgning er godkendt, sender du en fuld ansøgning, som indebærer at trække en kreditrapport. Så fortæller Home Partners dig den maksimale månedlige leje, du kvalificerer dig til.

Derfra kontakter du en ejendomsmægler og finder et hjem, du er interesseret i, og Home Partners forhandler et køb. Selskabet betaler kontant, hvilket normalt letter en hurtig overførsel af ejerskab. Derefter underskriver du et års lejekontrakt med Home Partners, samt en købsretlig aftale, der angiver den pris, du betaler for huset, hvis du udøver din mulighed for at købe. Du betaler også et depositum, som normalt svarer til to måneders leje.

Du har mulighed for at købe hjemmet til den forudbestemte pris helst inden for de næste tre til fem år, men er kun forpligtet til at lease hjemmet i et år.

Virksomheden betjener i øjeblikket beboere i 34 byer i 18 stater, herunder Californien, Texas, Colorado og Florida. Det hævder at have købt 1 milliarder dollar af fast ejendom for at sætte mere end 9.000 mennesker (og 2.500 kæledyr!) I "leje med retten til at købe" boliger.

HomeLPC er en anden rent-to-own opstart, selvom den i øjeblikket tilbyder sit program kun i Californien og Texas. Men firmaet har til formål at tjene 20 stater inden udgangen af ​​2016.

Find en långiver at få forhåndsgodkendt

Gør et skridt med en købsoptionsaftale

Måske kan en aftale om købsoptioner eliminere et par lastbilbelastninger på vejen til boligejendomme. Det er et tiltalende perspektiv: Flyt ind i et hjem nu, træk rynkerne ud, så du kan kvalificere dig til at købe og i sidste ende lukke handlen uden at pakke en anden kasse.

Det kan ikke være nemt, men at finde en måde at knuse boligejerne møtrik kan gøre det umagen værd.

Mere fra Investmentmatome: Hvor meget hus har jeg virkelig råd til? Sammenlign realkreditrenter Find en realkreditmægler

Hal Bundrick er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Billede via iStock.