Hvordan Eventualiteter Beskytter en First-Time Homebuyer

Når man køber et hjem, er der tilsyneladende hundredvis af detaljer at deltage i, især som en første gang homebuyer. Disse detaljer kan variere fra den kritiske til den eneste ubelejlige, fra ejendom linjer til kæledyr. Et vigtigt spørgsmål, du vil støde på, er, at uforudsete er.

"Forhold er din ud '-klausul," siger Tim Freund, en ejendomsmægler i Los Angeles-området. "De giver en køber lov til at komme ud af en aftale."

Men du vil købe et hus, ikke Gå ud af en aftale. Hvad handler det om?

Almindelige uforudsete forhold

Forholdsregler er din indbyggede køberbeskyttelsesplan, der stiller betingelser for salget, der sikrer, at du ikke udnyttes. Den mest almindelige beredskab er en fysisk inspektion, som gør det muligt for købere at afgøre, om der er et problem med hjemmet, der er større end de er villige til at tackle. Det kunne være et lækkert tag, et smuldrende fundament - eller en transmissionslinie begravet i din baggård.

Andre salgsbetingelser kan omfatte at bekræfte, at sælgeren har klar titel - ejerskab, der ikke er bundet af en lien eller en ikke-frigivet gæld.

Men Freund siger måske, at den vigtigste beredskab er lånets godkendelse. Hvis du ikke lykkes med at kvalificere dig til et pant, uanset årsagen, kan du annullere aftalen uden straf. Vigtigst, det kan betyde at genvinde dine alvorlige penge på indbetaling.

Hjemværdi uforudsete - og varme markeder

En anden fælles beredskab, især i et værdsat marked, er ejendomsvurderingen.

På et varmt marked er det almindeligt at stå over for en budkrig for et hus, der pitterer dig mod andre potentielle købere. I så fald vil du sandsynligvis tilbyde mere end listeprisen. Hvis du vinder budet, men huset vurderer for en værdi under dit tilbud, skal du udligne forskellen mellem købsprisen og hvad dit boliglån dækker.

Freund siger, at der er fire mulige resultater i dette scenario:

1. Sælgeren indvilliger i at reducere prisen til den vurderede værdi (hold ikke vejret)
2. Du bliver nødt til at sparke i ekstra kontanter for at gøre forskellen
3. Du og sælgeren kan acceptere et kompromis salgspris plus ekstra kontanter
4. Købsaftalen annulleres

Selvom uforudsete forhold beskytter køberen, kan det være at placere for mange betingelser for et køb, så du ikke kan løbe fra hjemmet, specielt på sælgerens marked. Under sådanne omstændigheder siger Freund, at din ejendomsmægler kan råde dig til at forkorte uforudsete tidsrammer eller i nogle tilfælde endda give afkald på vurderingsberedskabet.

Rydning af uforudsete forhold

At frigive eller rydde en beredskab fjerner en betingelse for salget og skubber indkøbsprocessen fremad. Freund siger det er, når en hurtig lukning bliver vigtig. Han giver et eksempel:

Sig køberen af ​​et byhus er godkendt til et lån, med ejendomsinspektion og al anden due diligence komplet. Eventualiteter er blevet frigivet, og en 30- eller 45-dages escrow er på plads.

"De får 30 dage i det, og aktiemarkedet falder med 10% - og de har lige mistet deres forskudsbetaling," siger Freund. "Så nu ønsker køberen at annullere. Men de har løftet deres uforudsete forhold, hvilket betyder, at deres indbetaling nu er genstand for fortabelse."

Før ophævelse af uforudsete forhold, kan købere legitimt gå ud af et køb, og 99% af tiden får hele deres indbetaling tilbage uden straf, siger han. Derfor foretrækker ejendomsmæglere hurtig lukninger, som inden for 30 dage - i stedet for at strække det ud til 60 eller endog 90 dage.

Homebuyer pas på

Andre uforudsete forhold er:

• Inspektion og reparation: En kvalificeret hjem inspektør fortæller dig, hvad der skal repareres eller opgraderes i hjemmet. Du kan ofte forhandle om nogle vigtige varer, der skal behandles af sælgeren.
• Salget af et tidligere hjem: Du skal sælge dit hjem, før du køber en anden.
• Naturfarer: Disse afsløres i lovmæssigt påkrævede sælgeroplysninger og kan omfatte at oplyse, at en ejendom er i et jordskælvszone eller flodslette.
• Forsikringsmulighed: Hvis du f.eks. Finder ud af ejendommen i en oversvømmelseszone, kan den være forsikret? Og i så fald, hvor meget vil det koste?

Undgå problemer stort og lille

Nogle egenskaber er bundet af regler og begrænsninger, der er indført af boligejerforeninger eller HOA'er. Disse nabolag organisationer leverer faciliteter og beskytter ejendomsværdier. Det kan omfatte vedligeholdelse af elevatorer i en højhuslejlighed eller opførelse og vedligeholdelse af fællesarealer, såsom lobbyer, klubhuse eller legepladser.

"Måske har ejere af husejere ikke tilstrækkelige reserver," siger Freund. Hvis det er tilfældet, "hver gang noget skal repareres, er der en særlig vurdering, fordi de ikke har nogen reserver til at betale for taget eller maleriet, eller hvad det end måtte være."

Men det er ikke altid store problemer, der dræber en aftale. Backing out af et køb kan være et spørgsmål om noget fysisk, økonomisk - eller endda furry.

"For en uge siden havde jeg en aftale falde fra hinanden, fordi boligejerforeningsdokumentet sagde, at en ejer kunne" med rimelighed have to hunde på ejendommen "- og min klient havde tre hunde," siger Freund. "De annullerede."

Eventualiteter kan være en købers bedste ven.

Hal Bundrick er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Billede via iStock.