CFPB tager på realkreditlån

Siden forbrugerfinansieringsbureauet blev undertegnet i juli 2010 som en del af Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act, har den lanceret en korstog til forbedring af realkreditlånsprocedurer og adressering af forbrugernes klager. En af sine allerførste initiativer, "Know Before You Owe," søgte at kombinere to føderalt obligatoriske pantoplysninger i et enkelt enkelt dokument med omkostninger og risici fremhævet, hvilket gør det let for forbrugerne at sammenligne butik.

Med 8 millioner amerikanere, der står over for afskærmning siden boligboblen sprængte i slutningen af ​​2006, er realkreditproblemerne højt på CFPB's liste over prioriteter, og det er begyndt en omfattende revision af realkreditlånsystemet. Faktisk har CFPB startet så mange realkreditinitiativer, det er ret vanskeligt at holde dem alle lige.

Heldig for dig er nørdene her for at forklare præcis hvad CFPB har været i det seneste, og hvad der kan betyde for pantforskrifter og lovgivning i fremtiden. Læs videre for at lære om de fire største realkreditprojekter, som CFPB har arbejdet på i det seneste.

1. Sætte servicen tilbage i realkreditlån

Det grundlæggende: I april meddelte CFPB sine planer om at reformere realkreditbetjeningen ved at tackle to af husejernes store klager: dyre fejl og den "runaround", mange har oplevet, når de forsøger at undgå afskærmning. Mortgage servicere, der indsamler betalinger fra låntageren på vegne af et låns ejer, er som regel ansvarlig for kundeservice, escrow-konti, samlinger, lånændringer og afskærmninger. Alligevel fordi de fleste låntagere ikke vælger deres realkreditinstitutter, og fordi lånets ejer ikke er den oprindelige långiver, er servicere blevet anklaget for ufølsomhed for forbrugernes behov. Allerede før finanskrisen klagede nogle forbrugere om servicers dårlige praksis og rodet, uorganiseret rekordopbevaring. CFPB siger, at det har til formål at løse mange af disse problemer med nogle nye regler. Nærmere bestemt omfatter reglerne:

• Ryd månedlige pantopgørelser
• Advarsel før renten justeringer
• Valg for at undgå dyre "Force-placed" forsikring (fareforsikring købt af serviceren for at beskytte ejendommen)
• Tidlig information og muligheder for at undgå afskærmning
• Betalinger straks krediteret
• Records holdes ajourførte og tilgængelige
• Fejl rettes hurtigt
• Direkte og løbende adgang til servicerafskærmningsforebyggelseshold

Kontroversen: Nogle forbrugerforkæmpere har kritiseret CFPBs foreslåede reformer og insisterer på, at de ikke er hårde nok. "Der er en grænse for, hvad CFPB kan gøre, hvis det ikke fastsætter faste regler," sagde Diane Thompson, en advokat hos Consumer Consumer Center, der har skrevet meget om pantserviceproblemer. Hun kaldte CFPBs forslag "skuffende", især reglen om force-placed home insurance, der ofte pålægges med lille eller nul varsel og kan sende husejere til standard eller afskærmning.

Force-placeret forsikring er et reelt problem - det er ekstremt dyrt, og det er svært at fjerne i tide, selv når forbrugeren viser sig at have den rigtige forsikringspolice. Amerikansk bankmand fandt, at bankpålagte politikker kunne koste 10 gange de normale markedsrenter, og at mange af de største finansieringsinstitutter ejer force-placeret forsikringssubsidier. Så nogle mener, at CFPB's forslag ikke tager højde for de høje omkostninger ved de kraftforsikrede forsikringer eller den interessekonflikt, der opstår, når en bank kontrakter med sig selv for at købe en dyr forsikringspolitik.

I henhold til CFPB's foreslåede regel ville banker og låntjenestevirksomheder give husejere to muligheder for at bevise, at de har forsikring, før de vil ty til tyveriforsikring. Servicerne ville også være forpligtet til at give boligen et godt tro på, hvor meget den kraftpensionsforsikring ville koste. Men Thompson hævder, at forslaget ikke går næsten langt nok og "virker helt utilstrækkeligt til at tackle tilbagesendelses- eller fortjenesteordninger med tilknyttede virksomheder eller andre."

2. Sørg for realkreditlån

Det grundlæggende: CFPB's foreslåede evne til at tilbagebetale og kvalificerede realkreditlån (QM) ville hæve baren på låntagere, der forsøger at bevise, at de kan tilbagebetale deres lån, således at de bedrageriske, forfaldne "løgner lån", der bidrager til finanskrisen i 2008, kan være undgås i fremtiden. Den lovgivning, der skal tilbagebetales, kræver, at långivere foretager en rimelig, god trosvurdering af låntagerens evne til at tilbagebetale lånet, og QM-reglen definerer "kvalificeret realkreditlån", som er strukturelt sikrere og vil overholde standarder, der gør det rimeligt at forvente, at låntageren ville kunne tilbagebetale lånet.

Reglerne, som blev foreslået sidste år i maj, gav anledning til ca. 1.800 kommentarer inden tilbagemeldingsperioden sluttede. CFPB meddelte for nylig, at det igen accepterer kommentarer til at indsamle yderligere data om lån og retssager til långivere, selvom det ifølge forfatningens lovgivning kræves, at reglen er færdiggjort inden januar 2013. Det vil fortsat acceptere kommentarer frem til 9. juli 2012.

Kontroversen: Mens fortalere mener reglerne vil sikre, at långivere vil gøre sikrere lån, er kritikerne bekymrede over, at de også vil gøre långivere mere forsigtige og derved hindre ansvarlige låntagere i at opnå lån. Bank- og forbrugergrupper har også været bekymrede for de snævre begrænsninger, som QM-reglen vil pålægge låntagere, hvilket muligvis ville sætte en standard baseret på låntagernes indkomst for at bestemme, hvor meget låntagere kunne tage ud uden at tage hensyn til regionale boligprisændringer. Begge grupper har kraftigt lobbied CFPB for at ændre forslaget og gøre det mindre begrænsende.

I mellemtiden sendte National Association of Federal Credit Unions (NAFCU) et brev til CFPB om at definere et kvalificeret realkreditlån som en sikker havn mod retssager, hvilket ville være "det eneste middel til at sikre, at det største antal låntagere muligt vil nyde sikreste og mest overkommelige muligheder for bæredygtig kredit til rådighed gennem QM."

Og så spurgte flere industrigrupper - herunder American Bankers Association, Independent Community Banks of America, Mortgage Bankers Association og National Association of Realtors - CFPB at være vært for et panel for at diskutere, hvordan de nye realkreditlån skulle påvirke små virksomheder, hvilket de sagde ville være i overensstemmelse med lovgivningsmæssige bedste praksis.

Så meget drama! Det vil dog sandsynligvis dø ned snart, da alle kommentarer skal være inden 9. juli. Derefter kan CFPB få revner på udarbejdelse af færdiggjort lovgivning inden januar.

3.

Det grundlæggende: CFPB arbejder også på at ajourføre reglerne for udstedelse af lånets oprindelige udstedelse udstedt af Federal Reserve Board sidste år.

Låntagere kan betale point, udtrykt som en procentdel af et lånebeløb, mod en lavere rente. (For eksempel kan en låntager betale 1 point eller $ 1000 på et $ 100.000 lån og modtage en sats på 3,5 procent i stedet for 4 procent.) De nye regler ville kræve, at långivere rent faktisk reducerer renten, hvis pointene betales, samt tilbyde et no-point lån, så låntagere kunne sammenligne andre tilbud. CFPB ville også forbyde oprindelse gebyrer, kendt som "origination points", som varierer med størrelsen af ​​lånet og er for nemt forvekslet med rabatpunkter.

CFPB sagde, at det stadig overvejer at yde en undtagelse til punktafgiften og gebyrerne, hvilket vil give forbrugerne mulighed for at betale visse upfront-point og gebyrer i detail- og engroslånstransaktioner, når kreditor kompenserer en låneophavsmand (LO), så længe den Oprindelse gebyrer varierer ikke med størrelsen af ​​lånet.

Kontroversen: Under et dagligt møde i maj satte repræsentanter fra CFPB og National Association of Mortgage Brokers (NAMB) sig for at diskutere LO-kompensation. CFPB advarede om, at det skal foretage ændringer i de nuværende kompensationsplaner senest i januar 2013, eller der ville slet ikke være gebyrer for realkreditoprindelse - som mandat fra Dodd-Frank Act.

"Da [CFPB'en blev spurgt, om de gjorde studier vedrørende LO [lån origination] comp, sagde de alle deres studier foregik LO comp," sagde Valerie Saunders fra RE Financial Services. "Hvorfor gør de det nu? Fordi vi har en tikkende tidsbombe. Noget skal ske senest 21. januar 2013, eller evnen til at opkræve point, gebyrer og rabatpoints vil gå væk."

CFPB har sagt, at det samler information om spørgsmålet og vil lytte til realkreditindustriens feedback. Men realkreditrepræsentanter fortsætter med at miste sin autoritet. Et nyligt notat fra advokatfirmaet K & L Gates skitserede LO-kompensationssituationen og advarede om, at CFPB's ændringer kan "skabe seismiske chok" i branchen.

"Mens CFPB ser ud til at være villig til at forsøge at undgå en" betydelig omstrukturering "af pantelåns prissætning, er dens foreslåede begrænsninger af rabatpoints og oprindelsesgebyrer i kreditorbetalte transaktioner som beskrevet ovenfor stadig alvorlige og ville, hvis de vedtages, skabe deres egen usikkerhed - herunder om forbrugerne kan vælge hvordan man betaler for deres realkreditlån, "skrev K & L Gates Kris Kully.

4. Kombination af TILA / RESPA-dokumenterne (eller forårsager mange fuss over former)

Det grundlæggende: Konsolidering af to centrale føderale realkreditoplysninger, tosiders sanktion i udlånslovgivning (TILA) og 3-siders offentliggørelse af ejendomsretlige procedurer (også kendt som HUD-1-afviklingserklæringen) var den første del af CFPB's " Know Before You Owe "-kampagnen. I januar testede CFPB to forskellige prototyper til den nyligt konsoliderede afsluttende formular, der blev kaldt Butternut og Hemlock. Begge var designet til klart og simpelt at angive betingelserne for det købte lån, omkostningerne til de tjenester, der var nødvendige for at lukke lånet, og eventuelle betingelser og krav, hvilket gør det lettere for forbrugerne at finde og forstå de pantinformation, de har brug for.

Kontroversen: TILA- og RESPA-oplysningerne beskriver to relaterede, men forskellige trin i pantprocessen: realkreditudlån og boligindkøb. NAFCUs administrerende direktør, Fred Becker, har påpeget, at den konsoliderede form ville kræve, at kreditforeninger udfylder RESPA-delen af ​​dokumentet, hvilket ville udgøre udfordringer.

"De fleste kreditforeninger har ikke den eksisterende ekspertise på personale til at udføre denne opgave," sagde han. "I betragtning af kompleksiteten og de juridiske forpligtelser er dette ikke den type arbejde, som en eksisterende medarbejder kan være let uddannet til."

Becker tilføjede, at NAFCU også var bekymret over det modstridende mandat med långivere til strengere standarder, samtidig med at låntagere kunne give mindre informationer på forhånd. "NAFCU stiller spørgsmålstegn ved, om CFPB er klogt eller retfærdigt at holde långivere til endnu strammere standarder (hvad angår tredjepartsleverandører, ikke mindre) samtidig med at mængden af ​​information reduceres, og hvor lang tid långiveren skal udføre due diligence og gennemgå Ansøgning."

Den fælles fiskeripolitik synes at være en del af de kommentarer, den har modtaget, og den har sagt, at den har til formål at frigive et forslagskoncept senest den 21. juli.

Første skridt hen imod bedre forbrugerbeskyttelse for realkreditlån

Disse fire initiativer illustrerer, hvordan CFPB'erne er begyndt at revidere realkreditprocessen, selv i modsætning til oppositionen. I fremtiden kan vi forvente at se mere foreslået regulering for realkreditindustrien og endog nogle færdiggørende lovgivninger i januar 2013 - dog ikke uden kraftig lobbyvirksomhed og protestere hvert skridt i vejen fra forbrugerforkæmpere, banker og realkreditinstitutter. Det er en proces, der indebærer meget at lytte, revidere og foreslå, men her er håbet om, at der også vil være nogle rigtige skridt fremad med nye politikker, der starter næste år.