Hvorfor Bank of America bliver sagsøgt og hvad det betyder for dagens boligmarked
Bank of America’s Erica® - A Virtual Assistant Making Banking Easier
Justitsministeriet meddelte kun i sidste uge en retssag mod Bank of America. I sagen: District Attorney hævder, at Countrywide med vilje solgte tusindvis af dårlige realkreditlån opstrøms Fannie Mae og Freddie Mac med uagtsom forsikring.
Regeringen protesterede specielt mod det såkaldte "high speed swim lane" eller "hustle" -program, hvor lån med sløv eller ikke-eksisterende tegningsgarantier, no-dokumentation eller åbenlyst vildledelse var gummistemplet af landsdækkende embedsmænd og direktører, inden de blev solgt til Fannie og Freddie. Ifølge Justitsafdelingens retssag holdt Bank of America programmet et stykke tid efter at have købt Landsdækkende.
Hvordan kom det til at ske, og hvad betyder det for boligmarkedet?
Story of Mortgage Crisis i et nøddeskal
Tillad os at sætte scenen:
Det var 2007, og realkreditindustrien begyndte lige at rave op. Som en die-hard værdi investor og en discipel af Ben Graham og Warrant Buffet, var jeg på udkig efter måder at købe urolige aktier på den billige. Så jeg kiggede på hele landet. Jeg gik endda så langt som at sende væk til deres årsrapport.
Her er hvad jeg skrev om Countrywide på det tidspunkt:
"Det er fristende. Den handler med 5x officielle indtjening. Jeg tilpasser det mentalt til mere som 8 til 9 gange "rigtige verden" indtjening og handler med 20 til 30 procent af bogværdien. Det er mindre end 10% i subprimes ….
Det er meget fristende - med et godt udbytte i mellemtiden at betale mig for at vente på et opsving.
Men jeg ser på deres administrerende direktør, og han sælger aktier så hurtigt som hans muligheder vest. Han ser ikke ud til at beholde nogen af dem personligt, og derfor mistiller jeg ham som ejerchef."
Og som det viste sig, havde mine instinkter ret om CEO, Angelo Mozilo. Han fik sit firma til at indlede et stort aktietilbagekøbsprogram - selv da han dumpede aktier fra sin personlige konto, som om den var ude af stil.
Hvordan regeringen først blev involveret
SEC fik vind af det et par år senere og gik endelig efter ham, personligt. Mozilo opstillede fire separate executive stock salg planer for sig selv i 2006, selv da han lastede virksomheden op med gæld til at købe tilbage millioner af aktier. Desværre, Mozilos generøse kæreste omhandler prominente politikere betalte sig. Han svigte i alt væsentligt sine medmennesker på 140 mio. USD eller deromkring, men SEC tog i sidste ende ikke kriminelle anklager. De slap ham af med en rekord på 67 millioner dollars. En stor bøde, helt sikkert, men ikke i nærheden af hvad han stjal, og kun omkring 10 eller 15 procent af hans nettoværdi. Bonuspoint: Mozilo fik det selskab, hvis aktionærer han bedrog til at betale $ 20 millioner af det.
SEC forfulgte ikke bedrageriafgifterne frem til 2009. Men insideromsætningen og lageropkøb var offentliggjort i 2007. Jeg gik på lageret og lugte en hund med lopper, som Gordon Gekko ville sige. Bank of America kiggede på det samme faktum, som jeg gjorde - og købte hele firmaet for 4 milliarder dollar.
Dårlig træk.
Det tog indtil nu for DOJ at træde ind.
Hvad har Bank of America gjort forkert?
Bankerne forventes typisk at købe tilbage lån med defekt forsikring, der ikke udfører, og holde dem på deres bøger. Men Bank of America siger, at der er en grænse for, hvad de kan forventes at gøre. De er villige til at købe tilbage lån med dårlig forsikring. Men nogle af disse lån gik ikke dårligt, før den økonomiske nedgang skete, og det havde intet at gøre med trængsel.
BofA-talsmand Lawrence Grayson sagde,
"Bank of America er intensiveret og handlet ansvarligt for at løse arvspolitiske forhold; kravet om, at vi ikke har tilbagekøbt lån fra Fannie Mae, er simpelthen falsk. "Han fortsatte med at sige:" På et tidspunkt kan Bank of America ikke forventes at kompensere enhver enhed, der hævder tab, der rent faktisk var forårsaget af den økonomiske nedtur.”
Bank of America har faktisk tilbagekøbt en masse af disse lån. $ 2,5 mia. Af dem i en aftale, de nåede sammen med Fannie og Freddie i januar 2011. Siden har den betalt dyrt til regulatorer og sagsøgere i bøder og domme i de sidste par år.
Hvad er historiens moral?
En fiskrot fra hovedet ned. Når det kommer til virksomhedsledelse, er det ikke bare det hoved, der bidrager til rådne. En korrupt, trosløs eksekutiv vil tiltrække et korrupt, trosløst sæt vicepræsidenter. I bedste fald er de naive og let manipulerede. Derfor blev de ansat. De fleste er villige til at se den anden vej eller tolerere operationer som The Hustle og åbenlyse krænkelser af fiduciary duty som Mozilo, der leder Landsdækkende, for at låne millioner af dollars for at købe tilbage oppustede aktier, selvom han dumpede dem selv. Og i værste fald deltog de faktisk i svig på markedet.
CEO fastsætter et selskabs etiske tone. Han vil i sidste ende omsætte sig til folk som ham. Bank of America er ikke landsdækkende. Men de glemte denne regel og så kun på et fedtudbytte og et attraktivt P / E-forhold. Men udbyttet og P / E var lidt mere end en facade.
Outlook: Hvordan vil Bank of America gøre i retten?
Det er for tidligt at fortælle, hvad udsigterne for regeringens retssag er - begge sider har nogle stærke argumenter at gøre. Regeringen vil pege på de meget reelle tab, der opstod på grund af Countrywide's uagtsomme praksis, hvis det ikke er helt bedrageri med at vildledende kvaliteten af deres tegningsgaranti til Fannie og Freddie og forsikringsselskaberne, der forsikrer realkreditinstitutter, der stoler på bankernes og realkreditvirksomhedernes gode tro generering af lånene.
Bank of America kan pege på, at der har været mange alternative årsager til misligholdelse mellem det tidspunkt, hvor lånene stammer fra, og den tid, de faktisk har misligholdt. Selv godt underskrevne lån lejlighedsvis går buste, trods alt.
Bank of America kan også hævde, at False Claims Act ikke finder anvendelse, fordi Fannie og Freddie ikke kvalificerede sig som embedsmænd i form af den pågældende lov. Måske gør de nu, men de gjorde ikke før regeringen overtog de to enheder. Faktisk skabte en føderal dommer netop denne præcedens i 1996, idet han fastslog, at Freddie Mac ikke var en statslig enhed, fordi et stort flertal af dets direktører ikke var regeringsudnævnt, og regeringen ikke havde betydelig kontrol over Freddie Macs operationer. Men det vil være svært at finde en jury, der vil være meget sympatisk over for Bank of America og Countrywide i det nuværende miljø.
Hvad investorer skal lære af denne tale
Bank of America betalte 4 milliarder dollar - for privilegiet at overtage 40 milliarder dollar i passiver.
Når du køber en aktieandel, ejer du ikke kun et krav på fremtidig indtjening. Du optager også en del af virksomhedens fremtidige forpligtelser. Bolden kan allerede være sat i drift år før du køber. Men eventuelle vurderinger vil gælde for nuværende aktionærer, ikke til aktionærer på tidspunktet for oprydning. Glem det aldrig. I øvrigt er det derfor, folk, der køber tætholdte virksomheder, som regel bedre at købe aktiver, snarere end lager. Aktiver kommer ikke med skjulte forpligtelser, medmindre der er en lien på dem, hvilket er offentlig information.
