Få et sikrere realkreditlån ved hjælp af disse postkrisestip

Boliglån er sikrere nu end de var for 10 år siden. Det er den vigtigste effekt finanskrisen 2008-09 har haft på realkreditmarkedet.

Følgende lånetyper var populære under boligboomen i begyndelsen til midten af ​​2000'erne, men er ikke tilgængelige nu for de fleste låntagere:

• Low-doc realkreditlån tillod låntagere at få lån uden at dokumentere indkomst og aktiver.
• Rente-kun realkreditlån gjorde det muligt for låntagere at købe huse, som de ellers ikke havde råd til med en oprindeligt lav månedlig betaling. Men lånene var det finansielle svar til tidsbomber: Den rentebeløbige periode udløb efter et par år, og låntagere skulle derfor betale hovedstol, katapulerende månedlige betalinger over mange ejers betalingsevne.
• Subprime realkreditlån - boliglån til låntagere med dårlig kredit - zoomet i popularitet, går fra 8% af realkreditlån i 2003 til 20% i 2005 og 2006.

Du behøver ikke være ekspert til at se, hvordan mange af disse lån kunne blive dårlige. Men på en eller anden måde blev investorer overrasket, da stort antal låntagere holdt op med at betale deres realkreditlån. I september 2008 var 5,3% af realkreditlånet kriminelt, hvilket betyder, at 1 ud af 19 låntagere var mindst 30 dage bag på betalinger. I første kvartal af 2010 steg misligholdelsen på 11,54%, hvilket betyder at 1 ud af 9 låntagere var forsinkede på deres husbetalinger.

Millioner af de kriminelle låntagere mistede deres hjem. Fra 2007 til 2016 blev næsten 7,8 millioner afskærmninger afsluttet, ifølge CoreLogic. Boligejendomsrenten faldt, og den har ikke genoprettet. I andet kvartal 2008 ejede 68,1% af husholdningerne deres hjem; 10 år senere gjorde 64,3%.

»Efter den store recession er vi 10 år klogere? Se flere tip til forberedelse - og fremgang

Stopper det igen

Ifølge en nylig undersøgt Investmentmatome-undersøgelse, som blev gennemført online af The Harris Poll blandt over 2.000 amerikanske voksne, oplevede næsten 4 ud af 5 amerikanere (79%) negative økonomiske konsekvenser som følge af finanskrisen; blandt dem sagde mere end halvdelen (55%), at de stadig ikke fuldt ud har fået økonomisk inddrivelse.

Og folk er stadig traumatiseret af foreclosures. I samme undersøgelse sagde 31% af respondenterne, at finanskrisen ville gøre dem mere konservative, når de vurderede, hvor meget hjemme de havde råd til, og 24% sagde, at de ville have en større forskudsbetaling, hvis de skulle købe et hjem nu. Derudover sagde 7% af amerikanerne, at de forsinkede boligejendom som følge af finanskrisen. For dem under 35 år var tallet 13%.

For at forhindre en tilbagevenden af ​​boligkrisen skabte lovgivere og tilsynsmyndigheder regler, der begrænsede tilgængeligheden af ​​eksotiske realkreditlån, og regulatorer og advokater skabte værktøjer, som forbrugerne kan bruge til at få et sikkert pant.

Få et lån, du har råd til at tilbagebetale

Selv med disse nye regler og forbrugervenlige værktøjer er det stadig op til dig at informere dig selv og kende dine grænser. Her er nogle strategier.

Ved hvad du har råd til.Det første skridt mod at få et overkommeligt pant er at købe et overkommeligt hjem. Investmentmatomes boligoverkommelige regnemaskine er et værktøj, der giver dig mulighed for at finde dit hjem prisklasse, fra "overkommelig" til "strækker" til "aggressiv".

Hjemmeoverkommelighed var et andet tab af finanskrisen. I Investmentmatomes undersøgelse sagde 12% af de adspurgte, at de bekymrede sig for, at de ikke ville have råd til at købe et hjem som følge af finanskrisen. Og 19% sagde, at deres løn var stagnerende siden finanskrisen.

Få forhåndsgodkendt til et pant. En forhåndsgodkendelse giver dig et endnu mere præcist billede af, hvor meget du har råd til at låne. At få en forhåndsgodkendelse giver dig erfaring med at indsamle din dokumentation, som du skal gøre, når du senere ansøger om realkreditlånet. Dette markerer en ændring fra begyndelsen til midten af ​​2000'erne, hvor låntagere ikke altid skulle dokumentere deres indkomst og aktiver.

Hold gældsbetalinger under kontrol. Når du ansøger om et realkreditlån, skal dine långivere være opmærksomme på din gældsindtægt eller DTI. Det er procentdelen af ​​din månedlige indkomst, før skat, der går i retning af dine gældsbetalinger.

En tommelfingerregel er at holde din DTI til 36% eller derunder, selvom långivere kan give dig mulighed for at låne op til 43% eller endnu højere i nogle tilfælde.

Hvordan overkommelige standarder er ændret siden 2008: Efter at Consumer Financial Protection Bureau blev oprettet i 2010, var en høj prioritet reform af realkreditforretningen. Agenturet vedtog en evne til at tilbagebetale regler for realkreditlån, der kræver långivere til:

• Bekræft indkomst- og kreditoplysninger i stedet for blot at tage låntagerens ord for det. Under boligboomen havde långivere givet låntagere mulighed for at få realkreditlån uden at bevise deres indkomne indtægter og aktiver. Denne regel lagde disse lånedokumenter ud af grænserne for de fleste låntagere.
• Kap den maksimale gældsindtægt på 43%. (Nogle undtagelser giver velkvalificerede låntagere mulighed for at låne op til 50% DTI.)
• Begræns punkter og gebyrer til højst 3% af realkreditbeløbet.

Disse retningslinjer virker som sund fornuft, men CFPB implementerede reglerne for at forhindre långivere i at ignorere sund fornuft i løbet af den næste boom.

CFPB har også foretaget andre ændringer for at gøre realkreditobligationer sikrere.Långivere havde indført et rentetilpasningslån i løbet af bommen kaldet en betalingsopsætning ARM, som havde en skræmmende funktion: I nogle tilfælde kunne låntagere foretage mindstebetalinger, der ikke engang dækkede måneds interesse, så de endte med at skyldes mere lånet, selv efter at have foretaget en betaling.

I henhold til CFPB's kvalificerede realkreditregel er disse risikable betalingsmuligheder ARM ikke længere tilladt. Der er heller ikke rentebeløb eller boliglån med ballonbetalinger. Og forudbetaling straffe er forbudt på de fleste realkreditlån.

Sammenlign pantilbud

For at gøre sammenligninger af lån lettere oprettede CFPB en tre-siders offentliggørelse kaldet Låneskønnet. Långivere skal levere Lånestimater til kunder, der ansøger om realkreditlån.

Brug denne genvejslønning. Placer to eller flere låneoverslag side om side. Gå til side 3 af hvert låneoverslag og fokuser på afsnittet "Sammenligninger", og specifikt to tal: Hvor meget realkreditlånet vil koste i de første fem år, og hvor meget hovedstolen vil blive tilbagebetalt i de fem år. Disse tal tydeliggør hvilket lån er bedre.

Lånestimatet hjælper også med en anden opgave: at reducere lukning omkostninger.

Hvordan låne sammenligninger er ændret siden 2008: I årtier har pantansøgere modtaget en oplysning kaldet Good Faith Estimate fra deres långivere. Dokumentets detaljerede lukningskostnader, men det gjorde det ikke let for låntagere at sammenligne lånetilbud.

CFPB troede, at for mange realkreditlåntagere spildte penge ved at anvende med kun en långiver. Agenturet regnede med, at hvis det skabte en oplysning, der gjorde det nemt at sammenligne lånetilbud, ville flere låntagere anvende på flere långivere.

CFPB erstattede god tro estimatet med låneoverslag i 2015 efter en 4½-årig udviklingsproces.

Hvor realkreditlån er nu

I september 2008 overtog den føderale regering de offentlige sponsorerede virksomheder Fannie Mae og Freddie Mac ved at placere dem i konservatoriet. Ti år senere er de stadig i konservatorium, med lidt politisk pres for at reformere dem.

Nogle forskere hævder, at realkreditlån er for svært at få. Ifølge Urban Institute forhindrede "alt for stram kredit" 5,2 millioner låntagere fra at få pant i 2009 til 2014, plus yderligere 1,1 millioner i 2015.

Kreditstandarder er løsnet, men langsomt. Den gennemsnitlige kredit score på alle realkreditlån lukket i august 2011 var 741, ifølge Ellie Mae. I juli 2018 var det 725.

I modsætning til de uslebne pant i boomårene er dagens boliglån godartede. Men standarderne er strengere, og de bedst kvalificerede låntagere har lave indkomstforhold og høje kreditværdier.