Gør din egen 'Comps' for at måle hjemmeværdi

Når du køber eller sælger fast ejendom, vil du gerne have en god ide om ejendommens værdi.

Forståelse af værdi hjælper dig med at fastsætte en pris, når du sælger. Når alt kommer til alt, ønsker du ikke at spørge for lidt og forlade penge på bordet, eller spørge for meget og holde op med dit salg.

Hvis du er køber, ved at vide, hvordan du nøjagtigt anslår et hjems værdi, kan du få øje på et godt køb og holder dig fra overbetaling. Senere hjælper det dig med at måle dit hjem egenkapital, hvis du vil låne imod det.

Hvad er comps?

Estimering af et hjems værdi kan være lettere sagt end gjort. Det er her fast ejendom sammenlignelige lister - "comps" i Realtor speak - kom ind. Comps er salgslister over nyligt solgte boliger. Vurderende og ejendomsmæglere bruger dem til at få det mest nøjagtige skøn, der er muligt af et hjems værdi, og det kan du også.

Kort sagt, at finde comps indebærer at kigge efter det seneste salg af huse så meget som din egen ejendom som muligt, så sammenligner dit hjem til dem og justerer din pris for at tage højde for forskellene.

Når du sammensætter en liste over comps, kan værktøjerne online nu gennem et udvalg af hjemmesider, du kan gå til, være lige så aktive på markedet som nogle ejendomsmæglere ", siger James Griffith Dewling, en ejendomsmægler i Brighton, Michigan.

Sådan monteres de bedste comps

Følg disse fire trin for at finde og evaluere comps for at estimere dit hjems værdi:

Trin 1. Søg på for nylig solgte lister

Start med at søge ejendomsfortegnelsessider, som f.eks. Zillow og Redfin, for den håndfuld nyligt solgte fortegnelser, der er bedst som dit hjem. Brug fortegnelsessider, der lader dig søge efter "netop solgt" eller "seneste salg" og vise dine søgeresultater på et kort. Sådan er det:

• Indtast din bys navn og brug kortet for at udforske solgte ejendomme efter kvarter
• Filtrer dine søgeresultater efter detaljer som solgt dato, pris og antal soveværelser
• Hvis webstedet tillader det, skal du bruge andre filtre - såsom kriminalstatistik, skolepoints og nabolagsfaciliteter - for at få flere detaljer til sammenligning
• Begræns din samling til et håndterbart nummer; et halvt dusin er et godt mål.

Huske:

• For-salg lister er ikke gode comps, fordi den endelige pris kan ændre sig
• Solgte priser afslører ikke sælgers indrømmelser. Et hjems registrerede salgspris kan f.eks. Være 220.000 dollars, men hvis køberen overtalte sælgeren til at bruge $ 3.000 på ovnreparationer eller for at hjælpe med køberens lukningsomkostninger, er den sande pris, 217.000 dollars, usynlig for dig. Prøv at ringe nogle ejendomsmæglere for at spørge, om de vil tjekke deres noteringstjeneste for sælgerindrømmelser på dine comps; de fleste vil gøre det eller tilbyde deres eget sæt comps som en måde at forbinde med en potentiel kunde.
• Kompenserer med masser af billeder, der giver spor til konstruktionskvalitet, landskabspleje, hjemmets funktioner og vedligeholdelse
• Kopier eller download relevante solgte lister, inden de udløber fra webstedet
• Ved at notere en pris pr. Kvadratfod giver du et nyttigt datapunkt til sammenligning af fortegnelser. Hvis det ikke vises på en fortegnelse, kan du beregne det: Opdel salgsprisen pr. Kvadratfodage (begge numre er almindeligt inkluderet i fortegnelser). For eksempel: Et 1.200 kvadratmeter hjem, der sælges til 300.000 dollar, har en kvadratfodspris på 250 dollar (300.000 ÷ 1.200 = 250).

Trin 2. Anvend disse standarder

De solgte lister, der er bedst for comps, er:

Nylig:Brug lister, der solgte for nylig. Hvor nyligt afhænger af dit marked. Hvis boliger i nærheden sælger hurtigt, må du måske ikke være ældre end 45 dage, siger Dewling.

Lignende:I en underafdeling kan du finde solgte lister med ensartede gulvplaner. Det er ideelt. Ellers anbefaler Dewling at finde boliger, der er omtrent lige store med gulvplaner, der ligner din - ligesom en ranch hjemme, hvis din er en ranch.

Ted Krings, en certificeret beboer for fast ejendom, der arbejder i Nord- og Central Californien, siger, at det er OK at søge efter tilsvarende antal soveværelser og badeværelser, men ligheder i bruttoareal betyder mest.

"Markedet betaler for plads," siger Krings. "Du kan altid gå ind i et hjem, der er 2.000 kvadratmeter og flytte en mur rundt eller knuse en mur ned."

I nærheden:En komp bør være i samme skoleområde, kvarter og måske endda den samme side af gaden. "Næsten samme sted," siger Dewling.

Trin 3. Besøg dine comps

Notering af billeder er markedsføringsmaterialer, og som vi alle ved, kan nogle gange give et vildledende indtryk. Du vil gerne bekræfte, hvad du har fundet online for at være sikker på, at de hjem du har valgt virkelig svarer til din. Det er derfor, selvom du ikke kan komme ind i et hjem, er det en god ide at besøge hver kompis, du tænker på at bruge. Kørsel eller gå forbi kan give dig et indtryk af ejendommens vedligehold, materialernes kvalitet og omgivelser.

Herefter krydser du kvarteret eller bruger Google Street-visning, så du husker at:

• Et sted på en stille blind vej er bedre end på en travl vej
• Den tilstødende boligers klatrende appel påvirker et hjems værdi
• Nærliggende shopping, restauranter og underholdning lift værdi medmindre hjemmet er på en travl vej; et deponeringssted, et giftigt sted eller nærliggende øje eller støjkilde sænker værdien.
• "Walkability" - adgang til vandrestier og stier, nærhed til service og underholdning - er et plus

Trin 4. Beregn dit hjems værdi

Brug de oplysninger, du har samlet online, og fra dine besøg, vælg de tre comps, der er bedst som din ejendom. Brug mellemprisen, juster op eller ned for forskelle i størrelse, kvalitet, placering, funktioner og vedligeholdelse.

Dewling bruger pris per kvadratfod som udgangspunkt for at fastsætte et boligpris. Hvis et hjem, der sælges til 280 dollar pr. Kvadratfod, ligner din, men din har et opdateret køkken, skal du justere din pris ved at tilføje en lille værdi.

Opgraderinger til køkkener, bade og gulve giver mest værdi, siger Kring. En opgraderet udvendig eller landskabspleje vil ikke tilføje mere end omkring 25% toppe, siger han.

Sådan måles nøjagtigheden af ​​dine comps

Hvor præcise vil dine resultater være? Det afhænger af at du vælger de rigtige lister og vurderer forskellene korrekt. Der er flere andre måder at finde et hjems værdi på, og for at vurdere dine resultater kan du også bruge en af ​​dem:

• Sammenlign din anslåede pris med dit hjems anslåede pris ved en online hjemmet estimator, som Zillow eller Redfin. Tag disse estimater med et saltkorn, da de endnu ikke er en pålidelig måler.
• Spørg en ejendomsmægler for et gratis prisoverslag
• En bedømmers mening er den mest præcise metode. Hvis du planlægger at gå til ruten for salg, kan det være umagen værd, selvom det koster ca. $ 400 til $ 500.

At lave dine egne comps giver dig en anstændig ide om værdi - uden omkostninger eller forpligtelser. Hvad mere er, det kan være sjovt og informativt at få en dybere forståelse af dine nabos hjemværdier - og dine egne.

Hvad er næste?

• Vil du handle?

  Finde de bedste hjem egenkapital långivere

• Vil du dykke dybere?

  Lære hvordan man sporer dit hjems værdi

• Vil du udforske relaterede?

  Skøn Din boligværdi