Drømmer om at investere i et Beach House? Læs dette først |

Tænker du på at købe en lille bungalow ved bugten til den kommende sommersæson?

Du er ikke alene: Det er menneskets natur at ønske at leve ved havet - at eje et havnehjem skaber billeder af aftenstier på stranden, cocktails på verandaen med udsigt over surfen og falder i søvn til lyden af ​​nedbrudte bølger. Men i en verden, hvor ekstreme vejrforhold er ved at blive normen, vokser risikoen ved at eje havneejendomme - men du ville aldrig vide det ved at se på ejendomsmarkedet.

Forskning har vist, at værdien af ​​kystnære ejendomme i årene efter en stor naturkatastrofe faktisk stiger. Sagen i punkt: Efter orkanen Sandy, otte Long Beach Island, NJ, boliger og condos blev solgt inden for en måned efter stormen - godt inden el blev genoprettet og et portforbud blev løftet.

Efterspørgslen efter havnefronten klart er ikke aftagende på trods af de åbenlyse risici involveret - og den føderale regering, med sit subsidierede oversvømmelsesforsikringsprogram, støtter regningen. Men i betragtning af klimaændringer og højere oversvømmelsesrisici - for ikke at nævne de øgede omkostninger til forsikringsselskaberne, regeringen og boligejere - hvad enten boligprisen på havne vil fortsætte med at spidse eller ej.

Bare en dip: Hvorfor priserne forbliver flydende

I de måneder, der umiddelbart følger efter en betydelig vejrhændelse, er boligpriserne ved havne tilbøjelige til at falde ned. Men overraskende dråber kun brændstof købere, der er desperate til at eje oceanfront digs. På længere sigt stiger boligpriserne i kystområder, der er beskadiget af storme, på lang sigt typisk af to grunde: Boligbeholdningen er faldet, og efterspørgslen er stadig hård - - i hvert fald blandt dem, der ikke rent faktisk levede gennem katastrofen. > For eksempel, i ugerne efter orkanen Sandy, faldt investorer og house-flippers på hårdt ramte kvarterer i Brooklyn, Queens og Staten Island for at købe skadede boliger - for kontanter. En Staten Island-beboer fortalte New York Times, at han solgte sin oversvømmede hjem for mindre end halvdelen af ​​den vurderede værdi - - en dyb rabat for køberen.

Jed Kolko, økonomichef i Trulia, siger, at naturkatastrofer påvirker boligpriserne på to måder. Den første afhænger af forholdet mellem personer til boligenheder - - dvs. hvor mange mennesker flytter væk efter en katastrofe og hvor meget ejendom er ødelagt. Hvis flere mennesker vil bo i et område med færre ledige boliger, vil efterspørgslen - og priserne - gå op.

Den anden faktor er, om katastrofen ændrer den måde folk tænker på området. "Opfattelsen af ​​fremtidig risiko påvirker, hvor meget de er villige til at betale for at være der," siger han. "I New Orleans vidste folk, før orkanen Katrina ramte, at der var risiko for orkaner, ligesom i San Francisco folk ved, at der er risiko for jordskælv," siger Kolko. "Men de områder i New York og New Jersey, der er ramt af orkanen Sandy, har ikke været så fokuserede på oversvømmelsesskader. En revurdering af fremtidig risiko kan påvirke hjemmeværdierne, men det er for hurtigt at vide, om Sandy permanent vil ændre folks syn på området.

Ifølge The Week er et hjem i Humble, Texas, vurderet til $ 116.000 blevet ødelagt gentagne gange ved oversvømmelse og genopbygget og samlet en pris på $ 2 millioner gennem National Flood Forsikringsprogram, som er påkrævet for alle med et føderalt støttet pant, der bor i en 100-årig oversvømmelseszone (et område, der sandsynligvis vil opleve en oversvømmelse en gang i århundrede). Denne og andre gentagelsesegenskaber tegner sig for over en tredjedel af programmets omkostninger.

Reparation af gentagelseskader - og i nogle tilfælde er ødelæggelse - - af et hjem sandsynligvis som følelsesmæssigt drænet, da det er økonomisk drænet. Så hvorfor fortsætter folk med at genopbygge?

Economists Okmyung Bin og Craig E. Landry undersøgte dette eksakte emne i en præsentation til Coastal Services Center, en afdeling af National Atmospheric and Oceanic Administration. De spores ejendomsmarkedet i en North Carolina county, der led stor skade under orkanen Fran i 1996, samt orkanen Floyd i 1. Efter Floyd var salgspriserne for boliger i oversvømmelseszonen 8,8% lavere end de havde været før enten orkan slog.

Det er sund fornuft: I efterspørgslen efter en naturkatastrofe vil folk være forsigtige med at oprette deres liv i dette område igen. Det overraskende er imidlertid, at prisforskellen mellem boliger i oversvømmelseszonen og dem uden for zonen var forsvundet i 2005 - kun seks korte år efter at Floyd havde ødelagt området.

Tilsvarende lige efter orkanen Andrew i I 1992 oplevede Miami-Dade County i Florida et kraftigt fald i hjemværdierne i de områder, der blev ødelagt af stormen. Men efter to år var de samme boliger blevet værdsat i værdi og nåede til sidst præ-orkan niveauer. Bin og Landry tillægger denne oversvømmelse glemsomhed til noget, der hedder "tilgængelighed heuristisk" - hvilket betyder at mennesker, som tiden adskiller dem fra en oplevelse, bliver mindre i stand til at bedømme, hvor sandsynligt det er, at begivenheden vil forekomme igen.

Hvordan forsvarsforsikring rent faktisk brænder risikabel udvikling

Forsikringssatser i de berørte områder kan også påvirke, hvor sandsynligt folk skal købe eller genopbygge. Typisk er skader på havnefronten hjem efter en storm dækket af en kombination af oversvømmelsesforsikring og private husejers forsikringspolicer.

National Flood Insurance Programmet er for nylig blevet brændt, da det skiller langt mere penge ud end det samler til tune på omkring 18 milliarder dollar af gæld før orkanen Sandy. Denne gæld, som i sidste ende falder på skatteyderne, skyldes i høj grad subsidier til oversvømmelsesforsikring. Som Orrin Pilkey, en hertuguniversitets kystgeolog, fortalte Ugen: "Vi yder subsidiering, selv opmuntrende, meget farlig udvikling." Men nye tendenser i privatforsikring kunne snart dæmpe efterspørgslen i oversvømmelsesområder. Naturkatastrofer kører op præmier og fradragsberettigede, siger Ronald Jetmore, direktør for Maryland-baserede Jetmore Insurance Group, Inc. "Vi ser de fleste forsikringsselskaber enten helt ud af markedet for kystnære Maryland eller hæve priserne betydeligt," siger Jetmore. > Faktisk har en luftfartsselskab, der havde været kendt for at have de mest konsekvent lave satser i staten, for nylig gennemført en stigning på 30%. Og de fleste virksomheder i staten øger deres vind- og orkanfradrag, nogle gange op til 5% af boligdækningen, eller hvad det ville koste at genopbygge dit hjem, hvis det blev ødelagt.

For at sætte disse tal i perspektiv, hvis din Ejendommen er forsikret for $ 200.000, du skal betale $ 10.000 ud af lommen, før nogen vind eller orkanskader ville blive dækket.

Jetmores oplevelse er heller ikke isoleret. I New Jersey har erhvervsforsikringspræmier været klatring siden midten af ​​2011 - - på grund af store udbetalinger efter orkanen Irene og andre intense vejrforhold. Priserne i ikke-katastrofeområder er omvendt forblevet stabile.

Jetmore siger, at stigningen i præmier og fradrag ikke er en fluke: "Jeg tror, ​​at vi vil se flere af disse høje fradrag for vind og orkanskader, da virksomheder betaler simpelthen mere end de tager i. " Hvis dette er tilfældet, kan de øgede omkostninger ved boligejers forsikring i kystområder opveje fordelene ved føderale oversvømmelsessubsidier. Og enklaver af mellem- og lavindkomstfamilier, der ejer kystnære ejendomme, kan blive efterladt i kulden.

Hvad er fremtiden for havnefronten?

I betragtning af hvad der er kendt om klimaforandringer og havniveau stiger, begynder eksperter at se ekstreme vejrforhold som orkanen sandy som en del af en tendens i stedet for isolerede hændelser - og nogle politikere og medlemmer af offentligheden følger efter.

New York-guvernør Andrew Cuomo har lanceret en plan om at købe ud borgere, hvis boliger blev beskadiget eller ødelagt af orkanen sandy. Landet ville blive overladt til at genindsætte sig i naturen, og by- eller statsparken ville senere beslutte, hvad man skulle gøre med det.

"På et tidspunkt må du sige måske, Mother Nature vil ikke have dig her," Cuomo sagde i et interview med New York Daily News.

Selv om buyout er langt fra obligatorisk, kan det være en god aftale for mange boligejere. Staten planlægger at tilbyde "rimelige markedsvurderinger", som Cuomo forudser, vil være "generøs".

Men selv de, der ønsker at blive, kan blive tvunget ud af havnefrontenes hjem, som deres familier har ejet i generationer. Boligejerne i sårbare kystområder i hele landet står overfor 20-25% stigninger i deres oversvømmelsesforsikringspræmier den 1. januar. Og det er i tillæg til at vurdere forhøjelser fra deres private forsikringsselskaber.

Eksperter og lokalbefolkningen beklager, at højere præmier kombineret med dyre genopbygning af standarder i oversvømmelseszoner, vil prissætte alle, men de meget rige. Men hvis begivenheder som orkanen sandy bliver den nye normale, bor langs kysten kan meget vel være en fortid for alle.

P.S. -

Uanset hvor du vælger at gå på pension, skal du begynde at planlægge hurtigst muligt. Derfor har du brug for "

Retire In Style

" bootcamp, bragt til dig af LearnVest og InvestingAnswers. Dette 10-dages e-mail-program giver dig daglig til-dos, så du kan nyde en årtier lang pensionering, bekymringsfri nu og da.

Klik her for at finde ud af mere

Jacqui Kenyon skriver for LearnVest.com. Flere artikler fra LearnVest: Hvilke omkostninger er der mere: Forebyggelse af klimaændringer eller håndtering af dens Effekter? Er global opvarmning forringet økonomien? Livet efter Sandy: Tre fede forslag til genopbygning af byerne, hun ramte