Hvilken CFPB's New Ability-to-Pay Rule betyder for dig og dit Mortgage

Forbrugerfinansieringsbureauet gjorde endelig, hvilke finansielle brancheaktionærer undlod at gøre for sig selv for ti år siden. De bestod en fejlagtig 800 + side-regulering tidligere i måneden, idet de besluttede, at før bankerne ydede et pant, skulle de gøre en god trosindsats for at fastslå, at låntageren vil kunne betale dem tilbage.

Forordningerne, der udstedes under Dodd-Frank-reformen af ​​den finansielle sektor, ændrer forordning Z og træder i kraft - en slags - den 14. januar 2014.

På nogle måder er regnsættet en sop til den finansielle industri, der søgte en måde at begrænse ansvaret for fremtidige lån gået dårligt i i "sagsøge dit långiver-glade" realkreditmiljø. En sagsøgers strategi brugt imod bankerne til at hæmme dem til at skrive ned realkreditobligationer har været påstanden om, at banken udlånte boligejerens penge, idet de vidste, at de sandsynligvis ikke ville være i stand til at foretage betalingerne og at banken snart ville afskære på et meget værdsat hjem.

Forordningens hovedbestemmelse var etableringen af ​​en "sikker havn". Hvis långiveren hopper gennem visse hoops, når de udsteder pantet, forhindrer forordningerne forbrugerne i at udfordre pantet senere. Långiveren er beskyttet mod retssager - en bestemmelse, som udlånsindustrien mener, vil frigøre mere kapital for at løsne et stramt realkreditmarked.

Her er hoops - og hvad de betyder:

Långivere skal kontrollere indkomst- og kreditoplysninger fra en rimelig pålidelig tredjepartskilde.

For nogle år siden, hvis du var en tippede medarbejder, eller du var selvstændig og havde svært at kontrollere indtægter, kunne du arbejde rundt om de fuldt dokumenterede lånekrav, betale lidt mere interesse og få et angivet indkomst lån? Det vil være sværere at gøre det i fremtiden. For at pantet skal kunne kvalificere sig under bestemmelserne om sikker havn, skal banken se noget bevis. I praksis vil det sandsynligvis betyde, at du bliver nødt til at erklære denne indkomst, så det viser på din selvangivelse - og betale skat på det. Som du skulle gøre hele tiden.

Den tilladte gældsindtægt er begrænset til 43 procent.

Det vil sige, at når lånet er udstedt, kan låntagerens faste gældsserviceomkostninger, herunder realkreditlån, kreditkort, billån, studielånsgæld og næsten alt andet optaget af kreditbureauerne ikke overstige 43 procent før skat indkomst. Dette er ikke for radikalt en ændring - 43 procent er tæt på hvad VA (Veterans Administration), FHA (Federal Housing Administration) og Fannie og Freddie er villige til at tillade allerede med mindre variationer mellem dem.

For regulerbare realkreditlån skal gældsforholdet beregnes med den højeste betaling, der er kontraktmæssigt mulig inden for de første fem år af realkreditlånet.

Det vil sige, hvis du har en pantbetaling på $ 1.500 pr. Måned, men hvis renten stiger, og banken har ret til at øge din betaling til $ 1.900 pr. Måned som følge heraf i løbet af de første fem år af livet af lån, skal DTI-forholdet beregnes ud fra $ 1.900 pr. måned betaling, ikke den $ 1.500 pr. måned betaling. Dette begrænser brugen af ​​den regulerbare rente realkreditlån til at hjælpe marginale husejere kvalificere sig til realkreditlån de ikke kunne røre under fast rente vilkår.

Kvalificerede realkreditlån kan ikke være for vilkår længere end 30 år.

Mod slutningen af ​​ejendomsboomen blev det så svært for folk at kvalificere sig til 30 årige realkreditlån, at långivere rullede ud forlænget finansiering - herunder 40-årige realkreditlån. Disse er stadig lovlige, men vil ikke være omfattet af bestemmelserne om sikker havn. Långivere kan ikke bruge dette trick til at omgå DTI-regler.

Rente-kun og negative afdragsgivende lån vil ikke kvalificere sig.

I 2005 - højden af ​​fast ejendom frenzy, næsten en fjerdedel af alle udstedte realkreditlån var "rentetilpassede" lån. Det er, du betalte kun renterne, og hele rektor kom i forvejen, sige fem år. Antallet af rentebeløb, som Freddie Mac har, er steget over 500 procent, fra 25 milliarder dollar i 2005 til 159 milliarder dollar i 2007. En syd-Florida-pantmægler fortalte mig i 2006, at over halvdelen af ​​sin virksomhed på det tidspunkt var i interesse -papir (vi begge enige om, at dette ikke ville ende godt).

Antagelsen var på det tidspunkt, at det ville være let at refinansiere til en højt værdsat ejendom om fem år, og du kunne betale hovedstolen i din fritid.

Den "højt værdsatte" del af den ligning viste sig selvfølgelig at være en doozy.

Rentefrit lån vil ikke længere være kvalificerede realkreditlån. Det samme gælder for 'negative-amortiserende' lån. Det vil sige lån, hvor dine betalinger faktisk er mindre end renterne, så din udestående saldo rent faktisk stiger i løbet af lånets løbetid.

Den nye regs diskvalificerer også »ballonbetaling« -lån - en del af det rentebeløbige og negative afskrivningslån verden - undtagen i begrænsede tilfælde i landdistrikter, hvor sådanne lån allerede er rutine.

Nysgerligt giver regsene et incitament til forbrugerne til at få et rentebeløbigt lån: Da disse lån ikke vil være "kvalificerede realkreditlån", er låntagerens ret til at sagsøge bevaret. Men långivere har en tilsvarende desinfektion for at give dem.Som følge heraf vil omkostningerne på disse former for lån samt det nu sjældne 40-årige realkreditlån sandsynligvis gå op. Efter alt vil långivere forvente at blive kompenseret for den øgede risiko for et ikke-kvalificeret realkreditlån.

Kvalificerede realkreditlån kan have point og gebyrer svarende til højst 3 procent af lånet.

Dette vil ikke være en spilleskifter, da de fleste lån allerede har point og gebyrer under dette niveau. Dens virkninger vil for det meste mærkes blandt realkreditmæglere og i subprime verden, hvor låntagere har færre muligheder. Tre procent har været et fælles loft i et stykke tid nu, alligevel.

Kvalificerede realkreditlån kan prissættes ikke højere end 1,5 procent over prime.

Dette kan være vanskeligt, fordi det smager af priskontrol, og priskontrol forsvinder næsten altid. Næsten pr. Definition vil denne regel påvirke subprime-markedet og have en forskellig indvirkning på låntagere med lav kredit score.

Hertil kommer, at pristaket har problemer, hvis rentekurverne stiger. Hvis udbyttet på sammenlignelige ikke-realkreditforhøjelser øges, og tilbyder en sødere fortjeneste til långivere end realkreditmarkederne, vil kapital flyve subprime og alt-A realkreditpuljer. Det kan være en vej ud, men loven om utilsigtede konsekvenser er en konstant trussel.

Hvad der er bemærkelsesværdigt med forordningen, er imidlertid dets tilbageholdenhed. Tilsynsmyndighederne forsøgte at skabe balance mellem at beskytte forbrugerne mod rovdyr til uudviklede, usofistikerede forbrugere og lukke kreditstrømmen til boligsektoren.

Muligheden for at betale regel opretter ikke nogen mindste forskudsbetaling eller nogen minimum kredit score. Det er stadig op til långivere for at bestemme det for sig selv.

Reglen forlader også åbne vinduet for VA långivere at låne kvalificeret realkreditlån og FHA långivere at låne med kun 3,5 procent uden at løbe af med kvalificerede realkreditregler.

Tilsynsmyndighederne fritage også VA långivere og Fannie og Freddie fra reglerne i op til syv år. Fordi disse er så stor del af realkreditmarkedet, vil de nye regler kun tage fat i takt. Dette er ved design, da CFPB ikke ønskede at forårsage en pludselig forstyrrelse i det stadig skrøbelige boligmarked.