Alt du behøver at vide om realkreditlån modifikationer

Hvis du kæmper for at gøre dine månedlige pantbetalinger eller er faldet bagud, kan du risikere at miste dit hjem. Men afhængigt af omstændighederne kan du være berettiget til en lånemodifikation, som kan gøre det nemmere at holde sig ud over realkreditbetalinger og undgå afskærmning.

Hvis du er i denne position, er her hvad man skal vide om at få et realkreditlån modifikation.

Hvad er et lån modifikation?

"Generelt er et realkreditlån modifikation en ændring i de oprindelige vilkår for et lån," siger Joe Zeibert, seniorleder for Ally Home fra Ally Bank i Charlotte, North Carolina.

Et lån modifikation er forskellig fra refinansiering. Refinansiering indebærer at erstatte dit lån med et nyt pant, mens et lån modifikation ændrer betingelserne for dit eksisterende lån.

Dette kan betyde, at du forlænger længden af ​​din periode, sænker din rente eller skifter fra en variabel rente til et fastforrentet lån. Vilkårene for din ændring er op til långiveren og vil afhænge af, hvad der er bedst for låntageren, siger Steve Hall, vicepræsident for operationer og analytics for Genworth, en privat realkreditforsikringsselskab, i Raleigh, North Carolina.

Zeibert siger en ændring resulterer i sidste ende i lavere månedlige betalinger til boligejer. "Hvis du kæmper for at få enderne til at mødes eller står over for afskærmning, kan disse besparelser bogstaveligt talt være livsforandrende," siger han.

Hall tilføjer, at "ud fra et långiveres perspektiv er det også et positivt resultat, fordi afskærmningsprocessen er en meget dyr proces, så det er en win-win for begge."

Hvem kvalificerer sig til et lån modifikation

Ikke alle, der kæmper for at lave et realkreditlån, kan kvalificere sig til et lån modifikation. Hall siger, at boligejere typisk enten skal være kriminelle i omkring 60 dage, eller de skal være i overhængende standard, hvilket betyder, at de ikke er kriminelle endnu, men der er stor sandsynlighed for, at de vil være.

Boligejere skal normalt også demonstrere, at de har haft en trængsel, siger Hall. Dette kan være tabet af et job, tab af ægtefælle, et handicap eller en sygdom, der har påvirket din evne til at tilbagebetale dit pant på dine oprindelige lånevilkår.

Typer af lån modifikationsprogrammer

Nogle långivere og servicere tilbyder deres eget lån modifikationsprogrammer, og de ændringer, de foretager til dine vilkår, kan være enten midlertidige eller permanente.

"De fleste servicefirmaer har programmer designet til at hjælpe låntagere, der måske kæmper for at gøre deres betalinger, drevet af nogle af de hårde lektioner, branchen lærte under boligerne, kollapsede et par år tilbage," siger Zeibert. Han tilføjer, at Ally ud over modifikationer tilbyder nogle risikofile låntagere muligheden for at refinansiere til en lavere sats uden omkostninger, selvom de ikke har udholdt en trængsel.

Hvis din långiver eller servicer ikke har et eget program, så spørg, om du er berettiget til nogen af ​​de hjælpeprogrammer, der kan hjælpe dig med at ændre eller endda refinansiere dit pant.

Den føderale regering tilbød tidligere Home Affordable Modification Programmet, men den udløb i slutningen af ​​2016. Fannie Mae og Freddie Mac har et nyt afskærmningsforebyggelsesprogram, kaldet Flex Modification Programmet, som træder i kraft 1. oktober 2017. Hvis dit pant er ejet eller garanteret af enten Fannie eller Freddie, du kan være berettiget til dette nye program, som skal give långivere mere fleksibilitet med lånekriterier end HAMP.

Det føderale Home Affordable Refinance Program, eller HARP, hjælper underwater husejere refinansiere til et mere overkommeligt realkreditlån. Dette program er tilgængeligt indtil 31. december 2018.

Sådan får du et lån modifikation

Hvis du kæmper for at foretage dine pantobetalinger, skal du straks kontakte din långiver eller servicer og spørge om dine muligheder. Ansøgningsprocessen for lånændring varierer fra långiver til långiver; nogle kræver bevis for modgang, og andre kræver et modgangsbrev, der forklarer hvorfor du har brug for ændringen.

Det er muligt din långiver vil nå ud til dig om at få et lån modifikation. Hall's team på Genworth bruger predictive analytics til at bestemme husejere, der sandsynligvis vil standardisere, og lånetjenesterne når ud til de låntagere, der tilbyder ændrede vilkår.

Hall siger, at Genworth har opdaget, at nogle kriminelle husejere undgår at besvare telefonopkald, der frygter det værste. Hvis du undgår opkald, overvej at svare - en af ​​dem kan faktisk være din långiver, der forsøger at sætte dig i en ændring, der kan hjælpe, siger han.

Hvis du nægtes en ændring, skal du indgive en appel med din servicer. Overvej at arbejde med en HUD-godkendt boligrådgiver, som kan hjælpe dig gratis med at udfordre beslutningen og hjælpe dig med at forstå dine muligheder.

Kend før du ændrer

En potentiel ulempe ved et lån modifikation: "Hvis lånet bliver ændret på grund af økonomiske vanskeligheder, kan du se en note om dette tilføjet til din kredit rapport, der påvirker din kredit score negativt," siger Zeibert. Resultatet vil ikke være næsten lige så negativt som en afskærmning, siger han, men kan påvirke andre lån, du ansøger om i fremtiden.

En anden ting at være opmærksom på, tilføjer han, er det, afhængigt af hvordan dit lån er ændret, kan dit pantperiode forlænges, hvilket betyder, at det vil tage længere tid at betale dit lån og vil koste dig mere i rente.

Men for husejere på randen af ​​at miste deres hjem, kan fordelene ved en lånemodifikation langt overstige risikoen.

Mere fra Investmentmatome

• Få forhåndsgodkendt til dit pant
• Sammenlign realkreditrenter
• Fordele og ulemper ved at betale dit pant hurtigere