Sådan starter du en vellykket Bed and Breakfast (Ja, selv fra dit eget hjem) |

Denne artikel er en del af vores Bed and Breakfast Business Startup Guide-en kureret liste over artikler, der hjælper dig med at planlægge, starte og vokse din bed and breakfast business!

Det er et billede, der sætter dig i en øjeblikkelig afslapningstilstand - en brølende pejs i en hyggelig landlig bed and breakfast, der deler historier med andre rejsende mens du nyder et glas brandy eller din yndlingsrødvin.

De romantiske begreb, der er så tæt forbundet med et bed and breakfast, har gjort det til en populær drøm for mange mennesker. Dette er en af ​​grundene til, at bed and breakfast (B & B) industrien er vokset så markant de seneste år.

Kører du nogle gange i en historisk ejendom og fant dig selv fantasere om at gøre det til bed and breakfast? Kan du forestille dig at bruge dine morgener til at forberede et solidt måltid til turister fra hele verden, og dine eftermiddage fylder stedet med den berusende duft af friskbagte kager og muffins til, når de vender tilbage?

Hvis det er noget, har du tænkt dig at starte din egen bed and breakfast kan være en givende og rentabel venture. Men sørg for at gå ind med begge øjne åbne, da det også kræver konstant hårdt arbejde og opmærksomhed på detaljer, som måske ikke er en stor interesse for alle.

Denne artikel giver trinvise oplysninger om, hvad der går ind i præpping for og lancere din helt egen bed and breakfast business. For at give et indvendigt perspektiv på hvad der kræves for at drive og opretholde et vellykket B & B, interviewede jeg Kathleen Karamanos, ejer og operatør af Fundy Heights Bed and Breakfast i Saint John, New Brunswick, på Canadas naturskønne østkyst.

Hvad er en bed and breakfast?

Hvis du aldrig har haft den unikke fornøjelse at opholde sig i en bed and breakfast, kan du nemt forveksle det med andre små, privatdrevne kroer og moteller.

En bed and breakfast er en hybrid som blander luksus og komfort i et eksklusivt hotel med atmosfære og indretning af en smuk privat bolig. Ofte er de ældre historiske ejendomme, som folk søger efter oplevelsen af ​​århundreder gammel gæstfrihed. Faktisk har 36 procent af amerikanske B & Bs modtaget en slags historisk betegnelse af et bevaringssamfund.

Om ejendommen er historisk eller ej, hvad der gør oplevelsen anderledes end hoteller og moteller, er den personlige opmærksomhed gæster modtager fra ejeren. B & B-ejeren er fuldt nedsænket i gæstens oplevelse og spiller rollen som vært, kokk og måltidskammerat. Som navnet antyder inkluderer nattelivet et hjerteligt hjemmelavet måltid næste morgen.

B & B-industriens tilstand:

B & B-industrien er alene en amerikansk 3,4 milliarder branche med en anslået 17.000 virksomheder over hele landet. I modsætning til store hotel- og motelkæder er seng og morgenmad typisk ej ejet af selskaber. Ifølge de seneste tal bryder B & B ejerskab i USA som følger:

• 72 procent af ejerne er par
• 18 procent af ejerne er individuelle kvinder
• 5 procent af ejere er individuelle mænd
• 5 procent af ejere er ikke-par partnerskaber
• 79 procent af ejerne bor på stedet

Den gennemsnitlige amerikanske bed and breakfast har en belægningsprocent på 43,7 procent og en gennemsnitlig daglig sats på $ 150. Ligesom resten af ​​hospitalsbranchen, efter en større afmatning efter det økonomiske sammenbrud i 2008, bliver tallene gradvist stærkere som det nuværende årti bevæger sig sammen. Dette er lige så god tid som noget at gå i gang med at starte en bed and breakfast.

Spørgsmål, der skal overvejes, inden man begår:

Er du en folkemand?

Dette mere end noget kan være afgørende om din bed and breakfast-venture er en behagelig drømme-kom-sand oplevelse eller en daglig slib, som vil bære dig på nul.

Ifølge Kathleen Karamanos er det et vigtigt aspekt af jobbet at kunne interagere med dine gæster. "Du skal sørge for, at du nyder at være i servicebranchen," siger hun. "Hvis du ikke virkelig nyder at møde nye mennesker og finde ud af, hvor de er fra og lære alt om dem, er det ikke forretningen for dig."

Der er masser af anekdotiske beviser for bed and breakfast-ejere, der fejlagtigt troede de kunne simpelthen tjekke deres gæster i og derefter ikke interagere med dem igen, før de tjekket ud, som om de kørte et konventionelt hotel. Denne tilgang er en opskrift på fiasko i en branche, der er afhængig af mund til mund og sociale medier.

Har du en tilstrækkelig forretningsmæssig baggrund?

Bed & breakfast-industrien er et fælles paradis for dem der ønsker at komme ud af høj stress, virksomhedens livsstil. Mens der ikke er nogen tvivl om, at stor afslapning og tilfredshed kan findes i dekoration, bagning og madlavning, der vil fylde din dag, er der stadig et forretningselement, der ikke kan overses.

En succesfuld bed and breakfast-ejer bliver nødt til at vide, hvordan man planlægger kontantstrøm, ansætter og administrerer medarbejdere, strategiserer for at opretholde maksimal belægningsgrad og forhandler med entreprenører og leverandører for at nævne nogle af de forretningsrelaterede opgaver, der kræves.

Det er sandsynligvis ikke tilfældighed, at næsten tre fjerdedele af alle bed and breakfast-virksomheder i USA ejes af par. Arbejdsbyrden kræver ikke kun en person, men kræver ofte to personer med meget forskellige dominerende færdigheder. Det er meget almindeligt at se, at en person håndterer alle gæstfrihedsopgaverne, mens den anden fokuserer på forretningsansvaret.

Er du på udkig efter at blive rig hurtig?

Der er intet galt med at lave en stor sum penge hurtigt, men du vil sandsynligvis gerne søge alternative forretningsmuligheder, hvis dette er tilfældet. Når det er sagt, at køre en bed and breakfast kan være en rentabel og bæredygtig virksomhed. Mange par bruger det som en måde at give stabil indkomst, samtidig med at de opretholder en livsstil, de nyder. Det er dog ikke den type virksomhed, der vil give en enorm kontantinfusion over en kort periode.

Der vil være særlige arrangementer (konventioner, festivaler osv.), Som vil holde din seng og morgenmad booket solid til et stykke tid, men på lang sigt vil belægningen sænke og flyde afhængigt af sæsonen. Det er næsten uhørt for en B & B at være på maksimal belægning hele året rundt. Så mens du kan opnå et fast overskud, vil du ikke "blive rig hurtig". Er du parat til at give op på weekender og helligdage for at drive din virksomhed?

Hvis du kommer væk i ferier og lange weekender er det vigtigt for dig, bør det ikke komme som en overraskelse, at det at køre et B & B måske ikke er det bedste forretningsprojekt for din livsstil. Dine travleste tider vil være alle de lejligheder, når du normalt vil nyde en afslappende get-away selv. At forpligte sig til at køre et B & B betyder at du er i fred med, at du vil arbejde, når resten af ​​os rejser og spiller.

Trin 1: Vælg din placering

Selv om det er sandt, at næsten enhver privat bolig kan konverteres ind i et bed and breakfast, er ikke hver bolig velegnet til at være et B & B. For at være vellykket og skille sig ud blandt konkurrencen, bør der være noget unikt og attraktivt for den bygning, du planlægger at bruge. Mange bed and breakfasts bruger en historisk vinkel til at tegne gæster. Ofte kan et victoriansk hjem give rejsende en følelse af, hvordan det ville være at bo i området i slutningen af ​​1800'erne. Andre kan bruge nærhed til havnefronten eller andre bemærkelsesværdige træk som en måde at lokke gæster til at blive der.

Kathleen Karamanos mener, at den bekvemme beliggenhed af hendes bed and breakfast er et stort salgsargument for hendes forretning. Fundy Heights B & B ligger tæt på centrum samt til hovedvejen, som bringer rejsende nordover fra New England State, sydøst til Nova Scotia og Prince Edward Island og vest til Montreal, Ottawa og Toronto.

Andre nøglefaktorer at overveje, når du vælger en placering, er:

Zoning and regulations:

Du vil gerne studere alle lokale og regionale eller regionale bestemmelser om zoneinddeling. Du kan have den smukkeste, velholdte vintage ejendom, der virker perfekt til bed and breakfast konvertering, men hvis det er i et strengt bosat område, kan det være forbi, før du begynder.

Kontroller for at se, om en virksomhed Der kan gives tilladelse til ejendommen på dit foretrukne sted. Fordi et B & B ikke er en industriel operation, bør det ikke være for svært at få de nødvendige clearances, men du kan ikke tage det for givet. Uden det grønne lys fra zoneinddelingskommissionen vil du ikke kunne gå videre.

Så sørg for at finde ud af, hvilke andre specifikke bed and breakfast regler der er på plads i din jurisdiktion. Der var en tid, hvor det var fælles for flere værelser at dele et fælles badeværelse. Hvis dette er planen for din bed and breakfast, ville du f.eks. Ikke kunne operere i New Brunswick-provinsen. Kathleen Karamanos skal have et separat badeværelse til hver familie enhed, der bliver der. Halvdelen af ​​værelserne har eget badeværelse, mens den anden halvdel har separat toilet tildelt hvert værelse. Sørg for at du er opmærksom på alle lokale regler for at køre en seng og morgenmad, da de varierer fra jurisdiktion til jurisdiktion.

Den rigtige lokale økonomi:

Ligesom enhver anden del af hospitalsbranchen er ophold på bed and breakfast virkelig en luksus, som ikke er tilgængelig for alle. Det er af afgørende betydning, at din B & B ligger inden for et samfund, der har en dokumenteret turisme track record og en lokal økonomi, der kan understøtte det.

Der kunne have været en tid, da åbningen af ​​et B & B i det større Detroit-område kunne have været vellykket; Men i betragtning af de økonomiske vanskeligheder, som området har stået over for i de sidste 10-15 år, ser det næppe ud som et solidt venture-selskab nu. Giv dig ikke en unødvendig hård række til hakke ved at åbne en seng og morgenmad i et område, der ikke har turisttræk til at understøtte det.

Yderligere ressourcer til at hjælpe dig med at vælge et sted:

Sådan Vælg en virksomhedsplacering

• 13 Ud af de sædvanlige måder at finde den perfekte forretningssted på
• Minimumsalder i USA
• US Demografiske data på SBA-webstedet
• Trin 2: Overvej din startfinansiering

Mange ældre par sælger deres hjem eller virksomhed for at investere i en bed and breakfast, der tjener som både deres bopæl og primære indtægtskilde. Hvis dette ikke er en mulighed for dig, er der de traditionelle stier, du kan tage, herunder at finde private investorer, få et lille forretningslån fra en bank eller finde andre forretningsstøtteprogrammer. Hvor mange penge der kræves for at få projektet ud af jorden, afhænger af, om du arver en færdiglavet B & B eller konverterer en ejendom til en.

Hvis du konverterer en bolig til et bed and breakfast, er en foreslået tommelfingerregel er $ 20.000 - $ 40.000 pr gæsteværelse til en lille ejendom og $ 35.000 til $ 50.000 for en større. Disse faktorer i omkostninger til ombygning for at opfylde regler samt helt nye strøelse, håndklæder, apparater, armaturer og dekorative effekter for rummet.

Altid faktor i vedligeholdelsesomkostninger, både forebyggende og nødsituation. Selv i bedste tilfælde vil du stadig betale for regelmæssige opgraderinger og vedligeholdelse til det ydre, VVS og elektriske. Du bliver også nødt til at være forberedt på det værste tilfælde, når en VVS-rør brister eller en hel del af bygningen skal genskabe. Hvis disse omkostninger ikke er indregnet i startfinansieringen, kan du finde dig i et operationelt bind, inden du ved det.

Endelig skal du sørge for at have alle dine virksomhedslicenser og certificeringer på plads. Dette går langt ud over simpel zoneinddeling og dækker alle de lovmæssige krav i at køre denne type gæstfrihedstjeneste.

En omfattende tjekliste for alle virksomhedslicenser og supportkrav er som følger:

Betinget brug og underskriftstilladelse (hvis nødvendigt)

• Virksomhedslicens
• Virksomhedsnavn og / eller DBA-registrering
• Bevis for belægning
• Konto for forbigående skat
• Salgskonto (sælgerens tilladelse)
• Fødevaresikkerhedserklæring (hvis nødvendigt)
• Kontrol af sundhedsafdelingen
• Brandvæsenets inspektion
• Kontrol af kreditkonti for virksomheder
• Handelsregnskab (for at behandle kreditkort)
• Alkoholkonsolidering, hvis det er relevant
• Forsikring (virksomhed, ansvar, ejendom og spiritus ansvar, hvis det er relevant)
• Ejendomsadministration / reservation og regnskabssoftware
• Yderligere ressourcer til at hjælpe dig med at finansiere din virksomhed:
• Skrivning af en virksomhed Planlæg

Gratis Bed and Breakfast og Hotel Forretningsplaner

• Sådan får du din virksomhed finansieret
• 35 måder at finansiere din virksomhed
• De 10 bedste sidebureauer til at finansiere din opstart (plus et uventet forslag)
• Estimering af realistiske opstartsomkostninger
• Den komplette vejledning til SBA-lån
• Alternati ve Finansieringskilder
• Spørg venner og familie for penge
• Trin 3: Udvikle din marketingstrategi
• Meget få industrier er mere afhængige af mund til at tiltrække nye kunder end en bed and breakfast. synes den bedste måde at få nye gæster gennem døren er at holde dine nuværende gæster mere end tilfredse med deres ophold. Især siden den moderne dag er "mund til mund" en rejseoversigt, hvor en dårlig anmeldelse kan være en permanent plet på operationens omdømme.

Kathleen Karamanos lancerede en specifik strategi for at etablere stærke bånd til rejsesiderne og lokal turisme brædder. Denne strategi har siden vist sig at være meget succesfuld.

"Vi har modtaget et ekspertcertifikat fra Trip Advisor i 2015, og siden jeg overtog i 2014, kunne jeg hæve vores Canada Select (National Accommodation Rating Program) score fra en 4 til en 4,5, "forklarer hun.

Kathleen mener, at du ikke kan overvurdere betydningen af ​​rejseadvokater i at tiltrække gæster. På trods af at de er i en demografisk kendt for deres forholdsvis sparsomme brug af teknologi, finder de fleste af hendes gæster sin bed and breakfast og foretager deres første vurdering online.

Hun anbefaler også stærkt at blive involveret i lokale rejsebureauer og grupper som indirekte markedsføring af Din virksomhed kan være meget effektiv til at øge din belægningsprocent.

Typisk består et B & B's målmarked af følgende:

Turister

Forretningsrejsende

Par på romantisk ferie

• Lokalbefolkningen har brug for ekstra soveværelser
• Start med at tænke på særlige kampagner og tilbud, der ville appellere til hvert af de ovennævnte segmenter.
• For eksempel deltager i et lokalt spa for at tilbyde en reduceret sats på et pars massage til gæster, der bliver i din seng og Morgenmad er en fantastisk måde at tiltrække flere forretninger på, og det nyder godt af mere end en lokal forretning. Find andre win-win-partnerskaber, og det vil gå langt for at styrke dine B & B's langsigtede perspektiver for succes.
• Yderligere ressourcer til at hjælpe dig med din markedsføring:

11 tips til fokuseret, effektiv (og billig) opstart Marketing

Bannere, tegn og meget mere: Vores overordnede valg til offline marketingmaterialer

Sådan opbygger du et mærke i 5 dage

• Sådan gør du dit eget PR, hvis du ikke kan betale for at leje et agentur
• Sådan håndteres og undgås negativ publicitet
• De 7 vigtigste målinger Hver forretningsindehaver skal overvåge
• Trin 4: Leje din medarbejder
• Måske er du en del af et par, der søger at åbne en bed and breakfast, og du planlægger at dele opgaverne og ansvaret mellem jer selv. Dette er slet ikke usædvanligt; Faktisk går mellem 30 og 40 procent af alle B & B-ejere alene uden at ansætte medarbejdere. Men før du beslutter dig for at slutte dig til deres rækker, skal du have et komplet billede af, hvordan arbejdskrævende kører et B & B.
• Susan Poole er ejer af den prisvindende 40 Bay Street Bed and Breakfast i Parry Sound, Ontario, og tjener som bed and breakfast coach til nye og potentielle ejere. Hun skitserer den daglige og timelige forpligtelse til at holde stedet op og køre på denne måde:

Morgenmad tager tre timer fra at begynde at forberede sig til at afslutte oprydning

Hvert værelse og badeværelse plus vaskeri tager en time

Sikring af, at værelserne er bookede, tager også meget tid i gang.

• Alt dette er på toppen af ​​de andre ugentlige gøremål, der skal gøres, såsom købmand og forsyning. Hvis du ikke er fuldt forberedt på at påtage sig denne arbejdsbyrde selv og være frisk til at interagere med dine gæster, vil du gerne indhente ansat hjælp.
• Hver ejer skal beslutte, hvilke ansvarsområder de vil tage på sig selv og hvilke de ønsker at delegere til medarbejdere. Kathleen Karamanos besluttede at tage en kulinarisk kursus i New York inden hun overtog sin B & B og mener, at det har gjort en stor forskel i kvaliteten af ​​den service, hun kan yde til sine gæster.
• Yderligere ressourcer til at hjælpe dig med at ansætte:

Er det tid til at ansætte en medarbejder?

Sådan ansætter du din første medarbejder

Sådan skriver du din første jobbeskrivelse

• 73 Spørgsmål til at spørge medarbejdere under et interview
• Ressourcer:
• Nedenfor Du finder en liste over ressourcer, der kan hjælpe dig med at finde ud af mere om, hvad du skal gøre for at starte din succesfulde bed and breakfast business venture.
• Websites:

Gratis Bed and Breakfast Forretningsplaner: Bplans Bibliotek med gratis prøve forretningsplaner indeholder en del af fire eksempler forretningsplaner udelukkende til interessen for at starte en bed and breakfast.

BedandBreakfast.com: Giver information til håbende og erfarne innkeepers, uddannelsesmæssige ressourcer og alt hvad du behøver for at skabe bedste notering for din kro.

Den amerikanske Bed and Breakfast Association: Den amerikanske Bed and Breakfast Association er en organisation dedikeret til fremme af bed breakfast inns landsdækkende.

InnSpiring.com: Et aktivt forum med nogle meget erfarne innkeepers og håbende husholderske, der ikke er bange for at stille spørgsmål for at hjælpe sig selv med at få hvor de vil være. Denne side indeholder også opskrifter, ressourcer og artikler.

B & B Talk Bed and Breakfast Forum: Dette forum / blog er kørt af Kit Cassingham og har nogle gode oplysninger om alt B & B relateret.

Traditionel udgivelse:

" Jeg har altid ønsket at køre en Bed & Breakfast ": Hemmelighederne til at starte og køre en vellykket B & B af Chris Bengivengo og Michelle Bengivengo

Start og kørsel Et B & B: En praktisk vejledning til opsætning og styring af et vellykket Bed & Breakfast Erhverv af Stewart Whyte