Spørg ekspert: Hvad er Reverse Mortgages, og er det rigtigt for mig? |

Hvis du vil have os til at svare på et af dine investeringsspørgsmål i vores ugentlige Ask The Expert Q & A kolonne, send os en e-mail til [email protected]. (Bemærk: Vi svarer ikke på anmodninger om lageroptioner.)

Spørgsmål: Jeg har hørt om omvendte realkreditlån, men jeg ved ikke meget om dem. Hvordan ved jeg, om man er rigtig for mig, og hvordan virker de?

Valerie, Seattle, Wash.

Investeringssvaret: Bolig har været en af ​​de mest kontroversielle aktivklasser i de seneste 10 flere år. Det gav store gevinster for mange investorer og husejere og knusende tab for andre. Som den mest udbredte aktivklasse i landet - som i årets første kvartal, 65% af amerikanerne ejede boliger - husejendom provokerer alvorlige følelser på gaden.

Under det følelsesmæssigt ladede lærred hjælper et kontroversielt finansielt produkt millioner af boligejere finansierer deres pensionering.

Kaldes til et omvendt realkreditlån, det er en speciel type boliglån, der gør det muligt for boligejere at konvertere egenkapital til kontanter.

I et traditionelt realkreditlån foretager huslejer månedlige betalinger til långiveren med en en del af disse betalinger reducerer hovedstolen og tilføjer til egenkapitalen. Men i et omvendt realkreditlån udleder boligejere egenkapital fra deres hjem ved at modtage enten et engangsbeløb eller månedlige betalinger.

Kongressen oprettede det omvendte realkreditprogram i 1987 gennem Federal Housing Administration (FHA). Selvom uafhængige finansieringsinstitutter rent faktisk tilbyder lånene, fastsætter FHA reglerne og yder forsikring for disse realkreditlån.

Med et omvendt realkreditlån har ejeren ikke længere nogen forpligtelse til at udbetale realkreditlån, men han eller hun har mulighed for at gøre så uden forudbetaling straffe. Renter, der tilfalder tilføjes til pantbalancen. Husejeren bevarer også hjemstedet og retten til at sælge, begrænset kun af balancen på realkreditlånet.

Støtteberettigelse til omvendt realkreditlån er begrænset til boligejere mindst 62 år og til huse, der kvalificerer som primærbopæl. Lånet på huset skal også være lille nok til, at det vil blive afbetalt med provenuet fra det omvendte realkreditlån.

Fordi et omvendt realkreditlån eliminerer månedlige realkreditbetalinger til boligejerne, er der ingen minimumsindkomst eller kreditkrav.

En anden stor fordel ved det omvendte realkreditlån er, at provenuet fra lånet er skattefritaget og kan anvendes efter låntagerens skøn. Omvendte realkreditlån er begrænset til boliger, der værdiansættes til 625.000 dollars eller derunder, men der findes en jumbo-beslag til boliger, der overstiger denne grænse.

For mange pensionister, der så deres porteføljer falder kraftigt under finanskrisen i 2008 og 2009, er deres hjem de mest værdifulde aktiv. Det gør det omvendte realkreditlån en meget fristende mulighed for at generere indkomst og reducere eller eliminere dyre realkreditlån. Men meget som enhver investering og finansiel beslutning er der risici.

Høje gebyrer og omkostninger

Lukningsomkostninger forbundet med et omvendt realkreditlån er to til fem gange højere end et standardlån.

Til den mest populære type Omvendt realkreditlån i USA, FHA-forsikrede Home Equity Conversion Mortgage (HECM), der er en række udgifter husejere er omfattet af.

• Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% af den vurderede værdi eller 1,25% af pant i saldoen
• Oprindelsesgebyr baseret på hjemets vurderede værdi:

1.) Vurdering værdi under $ 125.000 = $ 2.500

2.) Vurdering værdi over $ 125.000 = 2% af de første $ 200.000 plus 1% af værdien over $ 200.000,

• Titelforsikring: regionalt
• Titel, advokat og amtregistreringsgebyrer: regionalt
• Fast ejendomskrav = $ 300- $ 500
• Undersøgelse (kan kræves) = $ 300- $ 500
• Månedlig servicegebyr = $ 25- $ 35

Selvom nogle af disse gebyrer kan finansieres af lånet, er mange påkrævet før e godkendelse af det omvendte realkreditlån, hvilket medfører dårlige udgifter uden for lommen.

Rentebetalinger og hovedvækst

Tilbagebetalte pantindehavere kan også blive udsat for ballonglånsbeløb gennem udskudte rentebetalinger. Det skyldes, at renteforbindelserne på hovedstolen, hvis låntageren ikke betaler renter, da den opkræves. Det kan blæse den endelige saldo til mange gange mere end den oprindelige låne værdi, mens lidt hvis der er nogen egenkapital tilbage i huset for arvinger. Men hvis låntageren gør hele eller de fleste af rentebetalingerne, mens han bor i hjemmet, vil den endelige lånebalance være omtrent lig med den oprindelige lånebalance.

Stadig ansvarlig for vedligeholdelse, skat og forsikring

Selv om en omvendt realkreditlån lindrer den økonomiske byrde af månedlige realkreditlån, skal boligejerne beholde alle skatter og forsikringer i øjeblikket. I et omvendt realkredit er der ikke udbetalt midler til skat og forsikring ud af en escrow-fond. De betales direkte af boligen, så en forfald i enten skatter eller forsikringer kan resultere i en standard på det omvendte realkreditlån.

Potentiel tab af hjemme

Men i forhold til den største risiko for omvendt realkreditlån er disse to første risici ligner hastighedsstød. Afhængigt af lånets løbetid har det omvendte realkreditlån en stor sandsynlighed for, at boligejerne i sidste ende vil blive fordrevet. Når realkreditlånet forfalder, har låntageren eller arvingerne på ejendommen mulighed for at refinansiere hjemmet og holde det, sælge hjemmet og udbetale resterende egenkapital eller vende hjemmet til långiveren. Når en omvendt pant er kaldt forfalden, kan låntageren (eller arvingerne) få forlænges af långiveren på op til et år for at træffe denne beslutning.

Hvis ejendommen overføres til långiveren, skal låntageren eller arvingerne har ikke yderligere krav på ejendommen eller egenkapitalen i ejendommen. Långiveren har adgang til ejendommen, men ikke mod låntageren personligt og ikke mod låntagerens arvinger. Således er realkreditlånet inden for kategorien kendt som "non-recourse limit".

En endelig tanke: Det omvendte realkreditlån kan være en god mulighed for boligejere, der lider af mangel på kontanter, men har egenkapital i deres hjem. Men dens høje gebyrer og lave afkast og det potentielle tab af boligejendomme gør det omvendte realkreditlån en dyr likviditetskilde, der bør være en sidste udvej for de fleste boligejere.

Boligejere, der er interesserede i et omvendt realkreditlån, bør kontakte FHA's HECM-program. HECM rådgivere giver oplysninger om adgangskrav, økonomiske konsekvenser og alternativer til at erhverve en HECM og tilbagebetale lånet.