Strategier til sænkning af dine lukkekostnader

Regningen for lukkekostnader er den endelige forhindring mellem boligkøbere og deres nye boliger, og det kan repræsentere en overraskende masse penge. Lukning gebyrer løber mellem 3% og 6% af pantet; det er omkring $ 9.000 til $ 18.000 på et hjem på $ 300.000. (Brug denne lukkekalkulator til at estimere gebyrer ved dit køb.)

Impulsen til bare at betale op og flytte ind er forståelig, men du ville ikke købe en bil eller et tv uden at undersøge priser på andre lignende produkter. Det samme gælder her. Og skære disse omkostninger selv lidt kan hjælpe dig med at købe en ny komfur eller udstyre børnehaven.

Strategi nr. 1: Spørg långivere til et 'Låneskøn' formular

Dine lukkekostnader er teknisk først specificeret i den tre-siders "Loan Estimate" -formular, som din långiver skal producere inden for tre arbejdsdage efter, at du har ansøgt om et realkreditlån. Det er et lidt kendt faktum, men nogle långivere vil give dig en form for låneskøn, selv før du ansøger om et lån, selv om det ikke er nødvendigt. (Bemærk: Du modtager en endelig "faktura", der kaldes en formular om afsluttende offentliggørelse, tre dage før afslutningen.)

Lånestimatet giver dig mulighed for at sammenligne butikken mellem virksomhedernes samlede omkostninger og også grave dig i bestemte gebyrer, når du har valgt en långiver.

Du har brug for det juridisk bindende Lånestimat for at sammenligne omkostninger, ikke "lukkekostnadsarket" eller en "gebyrspecifikation", som nogle långivere tilbyder, siger Erik Martin, formand for Total Mortgage, et nationalt realkreditfirma med hjemsted i Milford, Connecticut.

Strategi nr. 2: vide, hvor besparelserne er

Nederst på den første side af låneoverslagsformularen vises de samlede lukkekostnader og kontanter, der er nødvendige for at lukke lånet. Hjertet i dine besparelser er afsnit C, side 2: "Tjenester du kan handle for." Disse gebyrer inkluderer:

• Skadedyr inspektion
• Undersøgelse
• Titel søgning, som undersøger en egenskabs historie for begrænsninger eller rettigheder
• Titelforsikringsbinder, der dækker køber og sælger under overførselsprocessen
• Udlånerens titelpolitik, som beskytter en långiver i tilfælde af et problem med titlen
• Afregningsmiddel, også kaldet escrow agent eller lukning agent, som repræsenterer køberen og fører tilsyn med lukning og retlig overførsel af titel

Af disse gebyrer står du for at spare mest på de mest prægede ydelser: titelforsikring og afviklingstjenester, som ofte kombineres. Sammenligningshandel mellem skadedyrsinspektører eller landmænd kan ikke afdække store prisforskelle, men det gør ikke ondt at spørge.

Strategi nr. 3: Skub tilbage på långiver gebyrer

En långiver kan opkræve et fast gebyr, der omdannes i tjenester som tegningsgaranti og oprindelse, mens andre opkræver for hver for sig. Det er fint. Imidlertid siger Martin, "når du begynder at se mere end en, helt sikkert to, tre, fire eller fem linjeposter af specificerede afgifter til et realkreditfirma, er de nikkel-og-dimmerende dig." Det er sandt for regninger for enhver lukning tjeneste, tilføjer han.

Og pas på vederlag med vage navne, f.eks. Et "finansieringsgebyr" eller "leveringsgebyr". Hvis du ser disse gebyrer, så spørg din långiver om dem. Det kan fjerne visse gebyrer, eller du skal muligvis søge efter en anden långiver, der ikke opkræver så mange.

Strategi nr. 4: Sammenligningsforretning for titel og afviklingstjenester

Hvis du kommer til at shoppe efter titel og afviklingstjenesteudbydere, skal du flytte hurtigt. Disse virksomheder kræver tid til forskning og forberedelse af dokumenter.

De virksomheder, som din långiver anbefaler, kan være gode tilbud. Måske har din långiver forhandlet en volumenkort eller ved, at et bestemt selskabs service er fremragende, siger Martin. Men gør din egen online forskning og spørg venner og familie til henvisninger.

Du kan generere konkurrerende citater på online markedspladser. På Austin, Texas-baserede TitleClose.com, betaler virksomheder for eksempel et årligt gebyr på $ 325 for at blive noteret. Shoppere indtaster oplysninger om deres ejendom og pant, herunder adresse, pris, ejendomstype, lukkedato, om der er et pant og i givet fald for hvor meget.

At søge i en by giver omkring 25 til 40 specificerede citater; søger en mindre by lever omtrent et dusin, siger Cara Ogrodowski, TitleClose Vice President. Du kan rangere dine citater efter pris, afstand eller kundevurderinger og lære gennemsnitlige gebyrer i dit fællesskab for dit lånebeløb, blandt andre detaljer.

Hvor meget kan du spare her? Muligvis hundredvis af dollars, siger Ogrodowski. Husk, at potentielle besparelser varierer efter sted, da hver stats forsikringsbestemmelser påvirker priserne forskelligt.

Tips til shopping for titel og afregningsfirmaer:

• Få ikke mired i detaljer. En afviklingstjeneste vil liste visse varer som købers omkostninger; en anden som sælgers omkostninger. Ignorer det, siger Steven Palmer, administrerende direktør for Entitle Direct Group, et Connecticut-baseret forsikrings- og afviklingsselskab, der opererer i 40 stater via EnTitle Insurance Company. Sammenlign bare de samlede priser, og kontroller, at hvert tilbud inkluderer identiske tjenester, siger Palmer.
• Lave gebyrer er ikke alt. Tjenesten tæller også for mange, så overvej kundernes anbefalinger.

Strategi nr. 5: Bed sælgeren om at bidrage

Afhængigt af markedet og hjemmet kan en sælger bidrage med penge mod dine lukkekostnader.Men lagerbeholdninger er ringe mange steder i disse dage, og købere konkurrerer aggressivt, så sælgere gør ikke mange indrømmelser.

Strategi nr. 6: Overvej et "ikke-lukkende omkostninger" pant

En ikke-lukkende omkostninger pant kan være nyttigt, hvis du har kort penge. Men de afsluttende omkostninger, som du ikke betaler på forhånd, vil blive foldet ind i lånet, hvilket vil øge dine månedlige pantbetalinger.

Strategi nr. 7: Tilmeld lånepapirer i slutningen af ​​måneden

Reducer din kontantudbetaling ved lukning for forudbetalt eller "per diem" -renter for perioden mellem låneafslutningen og starten på den nye måned. Hvor meget kan du spare? Find ud af: Multiplicer dit lånebeløb med din rente - for eksempel 4% =.04 - for at finde din årlige renteafgift. At dividere det med 365 giver den daglige rente afgift. Multiplicér nu tallet ved de dage, der er tilbage i måneden for at se besparelserne.

Strategi nr. 8: Spørg din bank om rabatter og rabatter

Nogle banker tilbyder eksisterende kunder incitamenter til deres realkreditlån. To eksempler: Wells Fargo's My Mortgage Gifts-programrabatter berettiget låntagere $ 500 på et hjem køb eller $ 300 til en refinansiering. Kvalificerede medlemmer af Bank of America Preferred Rewards kan gemme fra $ 200 til $ 600 på oprindelsesgebyret.

Dit næste job: Bryd Champagne. Du har gjort din due diligence, du har shoppet rundt, og med hvad du har sparet på lukkede omkostninger, har du råd til det.

Få mere at vide om lukkekostnader fra Investmentmatome

• Forfalskningsomkostninger, forklaret
• Beregn dine lukkekostnader
• No-closing-cost-refinance: Er det rigtigt for dig?