Refinansiering af dit realkreditlån? Se ud over at få Rock-Bottom rente

Du har besluttet, at det er på tide at refinansiere dit realkreditlån til en lavere rente, og måske er du agonizing over det såkaldte lås. Priser svinger, så du er nødt til at beslutte, hvorvidt du skal begå kursen nu eller vente, håber på et fald, der vil sænke din månedlige betaling endnu mere.

Vores forskning, der delvis er baseret på data fra Lenda, en populær online refinansierings långiver, gik ind i beslutningen om at låse eller vente. Her er hvad du behøver at vide.

Hvordan refinansiering og ranglås arbejder

Refinansieringsprocessen fungerer som sådan: Du gennemfører en ansøgning med et realkreditmægler eller långiver, ideelt mindst tre, for at sammenligne de satser, du kvalificerer til og låneomkostninger. Når du først er godkendt, har du som regel mulighed for at låse din rente, mens dit lån går gennem tegning.

Låsning garanterer, at renten for en bestemt periode, selvom satser stiger. Men hvis satser falder efter at du har låst, får du ikke en lavere sats. Låsen varer typisk en uge til flere måneder afhængigt af den låseperiode du vælger, men du vil sørge for at det er lang nok til at lukke på dit lån, før låsen udløber. Nogle långivere tillader låntagere at flyde en sats i stedet for lås; Med andre ord vil du få en lavere sats, hvis priserne falder, før du lukker. Men det betyder også, at du betaler en højere sats, hvis de krydser op.

Husk, at længere rente-låseperioder koster dig med hensyn til renten på dit lån, da långivere søger at minimere deres potentielle tab. Ifølge pant software leverandør Ellie Mae, i maj den gennemsnitlige tid fra ansøgningen til at lukke var 45 dage. Realkreditrenter er ofte citeret i 15-dages "windows", og med hver yderligere 15-dages periode af låsen hæver långiverne renten med 12 basispoint ifølge Mortgage Reports. Et basispunkt svarer til et hundrededel af et procentpoint.

En lektion her er snarere end at bekymre sig så meget om at få en bundfrekvens, bør realkreditansøgere refinansiere med en rentetilpasende långiver, der kan lukke den hurtigste.

Se ud over rock-bottom rate

Hvis du ikke klarer at låse dit refinansielån, når satser er lavest, er forskellen i potentielle besparelser typisk minimal over korte perioder. Lenda analyserede data fra Freddie Macs månedlige realkreditundersøgelse, hvilket viste, at refi satser ikke ændrede sig væsentligt fra uge til uge mellem juli 2015 og maj 2016, så forbrugere, der savnede den optimale sats, ikke savnede det meget.

I løbet af denne 43-ugers periode var den største uge-til-uge ændring for 30-årige lån et fald på 12 basispoint, og i nogle uger var priserne det samme. Sammenlignet med to ugers perioder var den største ændring en stigning på 22 basispoint.

Lad os sige, at du savner den laveste sats med 12 basispoint, og du refinansierer et 30-årigt boliglån med en balance på 191.760 USD, median salgsprisen for eksisterende boliger i USA i maj, ifølge National Association of Realtors, minus en 20% forskudsbetaling. Du refinansierede til 3,8%, men en uge senere falder satsen 12 basispoint til 3,68%. Du ville have sparet $ 14 per måned fra refinansiering til en rente 12 basispoint lavere. Men husk på, at satser kunne have flyttet den anden vej, og du ville endte med at betale mere hver måned.

I sjældne tilfælde, realkreditrenter tumler. Når U.K.-vælgerne i juni godkendte en udgang fra EU, faldt realkreditrenten i USA 26 basispoint i løbet af de følgende otte arbejdsdage. Hvis du havde låst i din refinansiering lige før afstemningen, ville du have savnet det fald. I et sådant tilfælde kan du søge at genforhandle den lavere sats med din långiver eller opgive din ansøgning og starte igen. Du ville stå over for en anden bunke papirarbejde og sandsynligvis miste din ansøgningsgebyr, men at indfange det kvartpoint ville spare dig omkring 28 dollar om måneden på baggrund af vores eksempel ovenfor, et ikke ubetydeligt beløb.

Nogle mennesker, der refinansierer, venter med at låse af forskellige årsager. Måske forventer de, at satser falder, eller måske har de ikke lagt mærke til låsklausulen i det papirarbejde, de underskrev. Nogle 276 låntagere, der refinansierede med Lenda over en 43-ugers periode, ventede en median på tre dage for at låse deres sats efter godkendelse. Imidlertid ventede 30% af disse refinansiere mindst en uge at låse og 19% mindst to uger, selvom de kunne have låst næsten umiddelbart.

Venter på at låse kan rulle terningerne

Det er uklart, hvorfor nogle mennesker ikke låser med det samme, når der ikke er nogen måde at være sikker på, hvilken retning satser vil gå fra dag til dag. USA har været i et faldende prismiljø siden omkring 2010, og at tankegangen kan være til spil, når forbrugerne vejer låsebeslutningen.

Låsning af en sats sikrer, at du betaler den lovede sats uanset hvad der sker på markedet.

"For enhver, der søger at klare det rigtigt, når du er i nærheden af ​​disse toppe, bliver luften meget tynd, og du er nødt til at være klar til at opgive alt, hvad du har arbejdet for," siger Jim Sahnger, en realkreditlånsophavsmand med Schaffer Mortgage Inc. i Palm Beach Gardens, Florida. At forsøge at renter renten er simpelthen at rulle terningerne, tilføjer han.

"Hvis du låser kursen, ved du hvad du har," siger han."Det øjeblik du træffer beslutningen om at anvende, er den sats, der tilbydes på det tidspunkt, meningsfuldt for dig."

Hvis du får en refi er ideel til din personlige økonomiske situation, kan det være klogt at handle, når du ser en sats du ved, du har råd til, end at vente på, at satser falder. Flydende sats giver dig chancen for at ende med en bedre sats, men det sætter dig også i fare for at tabe penge ved at sætte sig fast med en højere sats. Det er især risikabelt for låntagere, der ønsker at tage ud det største lån, de kan kvalificere sig til.

Refinansieringsrenterne i midten af ​​2016 var de laveste, de har været i årtier, så de kan ikke gå meget lavere. Dette reducerer muligheden for en fordel at vente endnu længere.

Er det ikke sikkert, om det er det rigtige tidspunkt at refinansiere dit pant? Brug vores hjemmeside realkredit lommeregner for at se, hvor meget du kan spare, og hvis det giver mening for dig.

Metode

For at beregne omkostningsforskellen på 12 og 26 basispoint: Vi brugte eksemplet på et 30-årigt lån med en balance på 191.760 USD baseret på median salgspriserne for eksisterende boliger i USA i maj på 239.700 dollar, ifølge National Association of mæglere. Vi fratrukket 20% for en forskudsbetaling. Vi har beregnet månedlige betalinger til renten på 3,54%, 3,68% og 3,8%.

Emily Starbuck Crone er en personaleforfatter på Investmentmatome, en personlig finanswebside. Email: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.