Real Estate Investment Trusts Forklaret: REITs Escaped The Worst Of Sandy, så er det nu en god tid at købe?

Er det nu en god tid at købe REIT'er? En REIT, eller en fast ejendom investering trust, er et selskab, der investerer i fast ejendom direkte enten via realkreditlån eller faktiske ejendomsret.

Hvad er REITs?

Væsentlige REITs er kun fast ejendom holdingselskaber, der kvalificerer sig til særlig skattemæssig behandling i henhold til loven. Nærmere bestemt fritager IRS REITs for at betale indkomstskatter på virksomhedsniveau, så længe de ejer mindst 75 procent af deres investeringsportefølje i kvalificerende ejendomsinvesteringer (der er også realkreditobligationer, der besidder realkreditlån snarere end fast ejendom). I henhold til loven skal REITs også udbetale 90 procent af deres indkomst eller mere til aktionærerne. Til gengæld skal aktionærerne kræve alle REIT-indtægter på deres individuelle selvangivelser og skal generelt betale almindelige indkomstskatter på indkomsten.

Hvad gjorde orkanen Sandy Do for REITs?

Hidtil er de nordøstlige REIT'er væk uden for meget skade fra orkanen Sandy. Da stormen lukkede på Jersey Shore, blev REIT-investorer temmelig nervøse. På et tidspunkt var analytikerne bekymrede over, at så mange som 9.000 REIT-ejede ejendomme var i vejen for Tropical Storm Sandy.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX) var især truet. Som REITs går, er denne 2,2 mia. Tillid en lille. Men alle seks af dens egenskaber sad retfærdigt i orkanen Sandy-stien - lige smæk dab midt i NYC-metroområdet. Men tillid undgik store skader. Dens egenskaber er sat tilbage på Manhattan. Mens lavere Manhattan blev clobbered med en 15-fods storm bølge, der oversvømmede World Trade Center site blandt andre steder, ALX ejendomme kun lidt lidt skade. I mellemtiden ligger Staten Island og Brooklyn mellem Manhattan og det åbne hav og tager straffen af ​​straffen.

Markeder blinkede næppe.

Aktiekursen steg kraftigt på nyheder, at Alexander havde forhandlet et rentabelt salg af King's Plaza, et Brooklyn-indkøbscenter … og det er klart, at stormens tilgang og passage var et uheld, hvad angår Alexanders aktionærer.

Første REIT af New Jersey, (NYSE - FREVS) på den anden side, gav en beskeden handelsmulighed. Denne ejendomsinvesteringsfond har næsten alle sine ejendomme i New Jersey.

Der var et meget beskedent fald på større end det normale volumen forud for stormen. Og da stormen gik forbi og skaden viste sig at være ubetydelig, lagrede bestanden sig op endnu højere end før. Det var dog ikke tilstrækkeligt for formen til at tage stor risiko for. Det var ikke så meget større end de normale daglige variationer i aktiekursen.

Hvis nogen REIT'er burde have set en stor panik, sælger umiddelbart før stormen ramte, burde det have været disse to. Men det gjorde de ikke. Hvorfor?

Nå, som vi så i denne artikel, dækkede oversvømmelsesforsikring kun ca. 15 procent af boligejere. Men REITs køber oversvømmelsesforsikring oftere end individuelle grundejere, så det tager sting ud af ting. New York er også et lodret ejendomsmarked. Oversvømmelser, der fuldstændigt ville ødelægge en etagers historie, er forholdsvis små forekomster for højhuse. Og heller ikke REIT var primært udsat helt for kysten.

Men hvis der er en lektion, der skal læres her, er det sådan: REITs giver mening eller ikke giver mening baseret på langsigtede fundamentale. Tænk indkomst, pris til indtjening, pris til bog, og følsomhed af indtjening til cykliske markedsændringer. For eksempel tager nogle detailhandlere - en REIT hæftning - det på hagen i langsomme økonomier, når de ikke kan udfylde deres forretningsslots med betalende lejere. Hvis kun et "anker" trækker ud - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales, osv., Der kan rive tarmene ud af et indkøbscenter REIT.

Hvilken rolle skal REITs spille i en portefølje?

Historisk set har investorer haft REIT'er som en ekstra aktivklasse. De havde en tendens til at udføre stærkt, når lagrene var svage. I modsætning til obligationer har REIT'er også en vis indbygget inflationsbeskyttelse: De tjener hårde aktiver frem for gæld til en ting. Og REIT'er drager også fordel af friheden - generelt - at tilpasse deres husleje opad som reaktion på inflationen.

REITs har længe været et yndlingsadditiv til aktie- og obligatoriske porteføljer for asset allocation praktikere. Årsagen: REITs plejede normalt at sejle, mens alt andet var zagging. I matematiske termer havde REIT'er en forholdsvis lav korrelationskoefficient sammenlignet med aktier, obligationer og andre aktivaklasser. Dette betød, at REIT'er gav en nyttig diversificeringsfordel.

I de senere år er diversificeringsfordelen dog begyndt at falde. REITs og lagre har tendens til at bevæge sig mere i takt - dels fordi recessionen i 2008-2009 medførte en enorm stigning i ledige stillinger for alle former for kommercielle ejendomme, fra indkøbscentre til kontorbygninger - begge REIT-hæfteklammer.

Privately Held REITs: Spiller en rolle i skyggerne

Indtast det ikke-offentligt handlede REIT. Ikke alle REIT er offentligt handlede, men mange privatejede REIT'er har brug for at rejse kapital fra tid til anden, eller du kan have en leder, der ønsker at gå på pension og slippe af med aktier eller en fremtrædende investor, der skal afvikle.Når dette sker, skal de finde en anden til at købe deres interesse.

Hvis du bliver involveret i disse, skal du gå ind med dine øjne vidt åbne. Disse er virkelig for sofistikerede, erfarne investorer. Du kan få et godt udbytte på nogle af dem, for det meste fordi sælgeren som regel skal sælge aktier med en dyb rabat. Dette øger dit effektive investeringsafkast - når det fungerer som planlagt. Men husk - du skal sandsynligvis også sælge dine aktier med rabat på grund af et fænomen, som finansfolk kalder "likviditetspræmie." Folk vil betale højere priser for en stilling, de kan sælge let, end de vil for en stilling, de vil have problemer med losning.

Du kan købe privatejede REIT-aktier direkte fra ejerne, men det er mere almindeligt for dem at gå gennem en mægler, der har specialiseret sig i dette marked. Denne mægler vil tilføje en provision til den allerede betydelige likviditetspræmie - 12 procent er en temmelig typisk front-end-belastning i dette rum, ifølge Blue Vault Partners, et konsulent- og forskningsfirma med speciale i den ikke-offentligt forhandlede REIT-sektor. Det handler ikke om biler: Det er bedst at holde disse på lang sigt og tage indkomsten. Ifølge Blue Vault Partner og University of Texas Research er omkring 75 procent af privatproduceret REIT-præstation på grund af indkomst alligevel.

REITs: Volatile Income Generators

Efter at have taget en shellacking, ligesom alle ejendomsaktiver i slutningen af ​​2000'ernes recession, har REIT'er steget kraftigt i løbet af de sidste fire år. Og selvfølgelig har de tiltrukket en masse kapital, som har tendens til at presse priserne op. REITs samlede har zoomet næsten 18,5 procent om året i løbet af de seneste tre år på kraftige tilstrømninger. Vanguard REIT Indeksfonden spytter nu et udbytte på 3,4 procent. Der er nogle individuelle REITS, som First REIT of New Jersey ovenfor, der får dig til mellem 6 og 7 procent. Men investorer lever ikke alene efter indkomst.

REITs er fine indtægtsgeneratorer - og genererer historisk cirka to gange S & P 500's indkomst på et givent tidspunkt. Men de er det ikke pålidelig indkomstgeneratorer. Der er ingen garanti for, at du modtager udbyttebetaling. Du har brug for pålidelig indkomst? Få en høj kvalitet bond eller en livrente. Når det er sagt, har de kommercielle REIT'er tendens til at låse i lange lejemål, f.eks. I indkøbscentre, som hjælper med at udjævne op- og nedture.