Hvordan Demografi vil drive op hjemme salg

Af Anthony Isola

Få mere at vide om Anthony på vores websted. Spørg en rådgiver

I løbet af de næste par år skal USA se en dramatisk stigning i efterspørgslen efter boliger. Dette er ikke ønskeligt tænkning. Den underliggende demografiske udvikling gør det næsten uundgåeligt.

Det er nemt at blive tæmmet, når man ser på ejendomsmarkedet. Den episke sammenbrud i priser, der begyndte i 2007, efterlod en hel generation permanent skåret. Denne sammenbrud blev forfulgt af en boble - fodret med en meget let pengepolitik, latterligt lax udlånsstandarder og urealistiske forventninger - der kørte priser til sådanne fundamentalt uholdbare niveauer, at nogle boliger købt i toppen af ​​vanvid tabte mere end 80% af deres værdi.

Mange tror, ​​at de fire farligste ord i investeringen er "Det er anderledes denne gang." I dette tilfælde kan naysayerne dog blive vist forkert. Både nær- og langsigtede indikatorer for boligmarkedet er positive.

Amerikanske boliger starter (antallet af boliger, der begyndte byggeri) steg til deres højeste niveau siden oktober 2007, ifølge handelsafdelingen. Og i en nylig undersøgelse rapporterede hjemmehusholdere deres højeste konfidensniveau siden 2005.

Disse statistikker er opmuntrende, men det langsigtede demografiske skift er det mest lovende. Årtusinderne, der er født efter 1986, har en hjemmeejerskab dramatisk lavere end tidligere generationer. Medmindre du tror disse personer vil fortsætte som de er på ubestemt tid - afskedige ægteskab og børn, bo sammen med deres forældre eller leje lejligheder - vi bør se et betydeligt skift i deres boligejendomsrater i løbet af det næste årti.

Som rapporteret af Daniel Rohr i Morningstar Magazine er andelen af ​​unge mænd, der bor hos deres forældre, på et usædvanligt højt niveau på 17,7%. Boligejendomme blandt husholdninger ledet af 30- til 34-årige er faldet fra 57% til 47% siden 2005.

Folk venter endnu længere at gifte sig. Fra 2005 til 2014 steg gennemsnitsalderen ved første ægteskab 2,2 år for mænd og 1,7 år for kvinder. Til sammenligning skyldte det for mere end to årtier at flytte den nål så meget som vi har set i de sidste ni år. Ægteskabs alder er et nøgleantal for efterspørgslen efter boliger, da ægtefæller er meget mere tilbøjelige til at købe et hjem.

Disse fakta om årtusinder er uhyre vigtige for den positive historie om boliger. Millennials er den største generation i USA historie - uden for baby boomers født fra 1945 til 1964. Den måde, de bruger deres penge på, vil have dybtgående virkninger for vores økonomi.

De baby boomers selv vil spille en rolle i at styrke ejendomspriserne. Morningstars data viser, at boligejerskabsniveauer ikke begynder at falde til omkring 75 år. Dette efterlader yderligere 15 år, indtil hovedparten af ​​babyboomerne begynder at sælge deres hjem i stort antal. Dette vil yderligere begrænse udbuddet af boliger til salg i løbet af det næste årti.

Mens disse data er positive for det amerikanske ejendomsmarked og vores økonomi generelt, er der flere forbehold. De, der håber på en tilbagevenden af ​​de ærefulde dage i begyndelsen af ​​2000'erne, vil blive meget skuffede. Strammere udlånsstandarder og bankregulativer har gjort det meget sværere at få et pant.

Derudover kan vi have set bunden for realkreditrenter. Federal Reserve er ved at begynde at hæve renten. Selvom der ikke forventes noget dramatisk, forventes en eventuel skift til mere normale satser at forekomme i løbet af de næste par år. Dette gør et hjem vanskeligere at have råd til.

Historisk set er boligpriserne steget ca. 2% -3% om året i løbet af det sidste århundrede. Ignorer disse data efter din fare. Selv hvis vi ser dobbelt den historiske sats, ville det betyde en årlig stigning på 4% -6% i løbet af det næste årti. Mens det ville være rart, ville det helt sikkert ikke gøre dig rig. Med inflation og andre omkostninger indregnet i, kunne mange stadig se på et negativt reelt afkast.

Hvad skulle du gøre? Hvis du er første gang køber, bør du være i god form. En anden historisk boligkollaps synes at være en lav sandsynlighedshændelse. Køb et hus at bo i det, ikke som en investering, du forventer at gøre dig velhavende.

Fast ejendom er meget regionalt, og du kan se gode svingninger i priser afhængigt af hvilket afsnit af landet du bor i. Bunden er dog, at hvis du vil købe et hjem for at rejse en familie i stedet for at vende, Der er en temmelig god chance for at du kan gøre det uden at miste din skjorte.

Sæt mindst 10% ned, lås i en almindelig-vanilje 30-årig fastforrentet pant og fortsæt med at leve dit liv. Vær ikke under illusionen at du bliver til fast ejendom mogul, og ting skal fungere fint.

Denne artikel vises også på Nasdaq.

Billede via iStock.