Køb et hus: Beskyt dig selv med uforudsete og afsløringer

Selvom det er vigtigt at beskytte dine egne interesser, generelt, jo flere uforudsete i dit tilbud, jo mindre entusiastiske sælgeren kan være at håndtere dig. Du får et bedre skud med at spiking dit tilbud med "if-thens" på en købers marked.

Nogle uforudsete forhold, du ikke kan kontrollere

Et par betingelser for salget er uden for din kontrol, som f.eks. Långiverens godkendelse af dit lån eller hjemmeens vurdering kommer med en tilstrækkelig værdi. Andre vil være dit ansvar, som at opnå boligforsikring - selvom en luftfartsselskab skal godkende ejendommen for dækning, så er det noget, du heller ikke fuldt ud kan kontrollere.

En anden fælles transaktionsbetingelse kan give køberen mulighed for at afslutte salget af et tidligere hjem eller give sælgerne tid til at finde deres næste bolig. Enhver af disse betingelser skal have en fastsat frist.

Køb et hus: Hvad du kan styre

En hjemmeinspektion er i din bedste interesse og giver dig mulighed for at komme ud af aftalen, hvis alvorlige forhold bliver afdækket. Din kontrakt kan fastsætte, at reparationer skal foretages, hvis der opstår problemer, men det kan betyde forsinkelser, mens entreprenører er planlagt og reparationer godkendes. Du foretrækker måske at genforhandle salgsprisen, hvis der er behov for væsentlige forbedringer.

På varme markeder betaler køberne ofte en præinspektionsrapport forud for tilbud - eller afslutter en inspektion helt. I andre tilfælde kan salgskontrakter skrives med "en ret til ugyldighed". Det betyder, at du ikke vil kræve reparationer, som foreslås af hjemmeinspektionsrapporten, men kan annullere salget uden straf.

For at minimere forsinkelser ved lukning kan du muligvis beslutte at acceptere en tidligere betingelse "som det er" ved at tillade en fristen for udløb at udløbe. Det er en bevidst beslutning at tilbyde en koncession og kan bruges som grundlag for en ny betingelse ved lukning, såsom en kredit mod gebyrer eller en anden rabat. Vær opmærksom på, at nogle långivere vil begrænse mængden af ​​tilladte kreditter.

Et værst tænkeligt scenario kan indebære annullering af salget i det hele taget. Det er kun berettiget ved en klar overtrædelse af en beredskab fra en af ​​parterne. Hvis sælgeren har forsømt at opfylde en betingelse, får du sandsynligvis dine alvorlige penge tilbage fra escrow. Ikke så, hvis manglende opfyldelse af en forpligtelse er på dig.

Oplysninger: Hvad er der galt med ejendommen?

Sælgere er forpligtet til at fortælle dig alle kendte fejl, miljøfarer, tidligere skader og endda boligejerforeningsproblemer vedrørende den pågældende ejendom. Dette er din første opt-out mulighed og et kritisk tidspunkt i homebuying processen.

Men oplysningslove varierer fra stat til stat, og mens du håber, at sælgeren vil afsløre store ejendomsproblemer, kan du ikke forvente, at han fortæller dig om de støjende naboers boblebadspartier eller det faktum, at hjemmet ligger under flyvevejen til landing jumbo jetfly.

Din agent vil på vegne af sælgeren få alle juridisk nødvendige oplysninger, som normalt skyldes inden for få dage efter underskrivelsen af ​​salgsaftalen. Manglende korrekt offentliggørelse kan føre til retssag. Det er bedst, hvis alle parter handler i god tro, men i husjagt, husk credo "køber pas på."

Typer af oplysninger

En ejendoms baggrund kan afsløre en række forhold, fra nabolag i nærheden til dødsfald på stedet. Desværre kan du på grund af omfattende lokale og nationale love ikke altid være sikker på, hvad ejeren er juridisk forpligtet til at fortælle dig uden at spørge en advokat. Der er fire almindelige oplysningsformer:

• Standardoplysninger: De fleste statslige kommissioner og ejendomsforeninger leverer boilerplateformularer, som en sælger kan bruge til at kontrollere, hvad der er - og ikke er - et problem. Det er sandsynligt, at sådanne former vil indeholde store problemer, det kan ikke indeholde detaljer om boligejerforeningsforpligtelser, manglende mekaniske elementer eller såkaldte "stigmatiserede" egenskaber.
• Naturfarer: Dette dokument beskriver detaljerede miljømæssige og naturlige farer, herunder brand-, oversvømmelses- og jordskælvszoner.
• Blymaling: Føderal lov kræver ejere af huse bygget før 1978 for at afsløre alle kendte blybaserede maling og farer i et hjem. Købere skal også få et 10-dages vindue til at teste huset for bly, hvis de ønsker det.
• Solgt "som det er" fritagelse: Selvom sælgere skal dele alle kendte mangler på en ejendom, kan transaktionen fuldføres "som det er". Når begge parter er enige om, vil sælgeren ikke foretage eller betale for reparationer, rettelser eller udskiftninger, uanset hvad der findes i en inspektion. Køberen er i det væsentlige afkald på alle rettigheder. Dette kan være meget risikabelt for dig som køber.

Start uret

Hold øje med beredskabsfristerne, så der ikke kommer noget op på dig - og derfor vil du ikke gå glip af en vigtig dato for at håndhæve en betingelse, som sælgeren skal møde. Hvis du har en kalender med alle de angivne frister, kan du måske holde dig ud over kritiske uforudsete forhold, måske endda inden forfristen inden for et par dage fremover.

I løbet af denne proces vil du gerne konsultere din agent for at guide dig sammen i nogle mere komplicerede tilfælde kan du endda få råd fra en advokat. Det er nemt at blive udløst af lovlig jargon, og nogle gange, hvad der ikke er skriftligt, gør det meste skader.

Mere fra Investmentmatome: Hvor meget hus kan jeg virkelig overraske? Sammenlign realkreditlån Find en realkreditmægler

Hal Bundrick er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @halmbundrick