At købe eller ikke købe - Event Recap

OPDATERING (1/28/14): FULL VIDEO AF HENDELSE ER NU TILGÆNGELIG

**********************************************************************************************************************************************************************

Vi havde det privilegium at være vært for Ryan Richard fra McGuire Real Estate og Roberto Rivera fra First Republic Bank i går aftes på Investmentmatome HQ. For dem der savnede begivenheden er her nogle højdepunkter. Vi vil sende klip her, når de er klar. Live tweet stream er tilgængelig på #BuyOrRentSF

Hvorfor skal jeg købe?

• Ryan fremhævede betydningen af ​​at skelne mellem følelsesmæssige (jeg vil male mine egne vægge, gåafstand til skoler) og finansiel (drage fordel af prisopskrivning, diversificere porteføljen) motivationer
• Emosionelle og finansielle motivationer kan nogle gange være i konflikt; partnere kan være på modsatte ender af spektret med hensyn til motivationer - husk at tale gennem dem, som du overvejer beslutningen om at købe
• Nyttigt værktøj på NYTimes for at få den første læsning på, hvor lang tid det kan tage at bryde selv på et køb givet din nuværende lejesituation

Finansiering af et køb

3 nøgle ting bestemme overkommelighed / lån berettigelse

• Kredit score
• Samlet gæld / brutto Årlig indkomst bør ikke overstige 4,5x
• Kontante og likvide instrumenter til rådighed til udbetaling

At foretage forskuddet

Ryan fremhævede, at at lave nedbetalingen og vinde tilbud er de to store forhindringer hans kunder står overfor i San Francisco. Han bemærkede, at disse to problemer går hånd i hånd. Jo større udbetaling%, jo mere attraktivt tilbud (større sikkerhed i tæt) til sælgeren. Han begynder at s ee et relativt nyt finansielt instrument på markedet for boligkøb: Egenkapitalfinansiering

Hvordan virker egenkapitalfinansiering?

• Finansieringsselskabet tilbyder en andel af forskuddet i bytte for en procentdel af den fremtidige boligforandring
• En typisk struktur er 50% af nedbetalingen i stedet for 40% af den fremtidige værdiændring (aktier i opadgående og nedadrettede scenarier)
• Købere har mulighed for at udbetale kontrakten og genkøbe egenkapitalen efter 3 år (selvstændig vurdering vil ske på det tidspunkt for at bestemme omkostningerne ved tilbagekøb)

Hvordan påvirker de nye CFPB-regler låntagere?

Roberto sagde, at strammere tegningsstandarder allerede har haft effekt i de sidste par år - hvis du var berettiget til et lån i 2013, vil du sandsynligvis være berettiget i 2014

Søger efter et hjem

I æra af apps og hjemmesider, hvorfor genere at ansætte en agent?

• Estimater 15-20% af SF-salget i 2013 skete off-market - a godt agent kan give potentielle købere adgang til lommelister / "kommer snart" lister

CONDO / TIC / CO-OP - Hvad er de, og hvordan påvirker de finansieringsmuligheder?

• CONDO - Mest ligetil i de tre, ejer i princippet enheden og deler derefter de fælles rum. Hver enhed har en særskilt titel.
• TIC (Leje-i-fælles) - Du ejer en procentdel af en uddelt ejendom. Enkelt titel, flere ejere. Enkelt titel betyder, at når folk går ind eller ud, skal lånet refinansieres. Dette skaber mere besvær for banker, hvilket gør dem mindre villige til at låne / opkræve mere for TIC-lån. Lånepriser er en funktion af, hvilken brug en bank skal få sine penge tilbage. TIC-lån er heller ikke berettigede til salg på det sekundære marked, hvilket gør dem mindre attraktive for banker.
• CO-OP- Købsbeholdning i et privatejet selskab (der ejer ejendommen). Coops har ofte strengere tegningsbehov end bankerne selv (kræver højere nedbetalingsbeløb)

Listepris - Så mange ting synes at sælge over listen, hvorfor er det?

• Listeprisen er ikke lig med markedspris - lavere listepriser er en strategi anvendt af nogle sælgere til at drive flere interesser / flere bud
• Særligt problem i San Francisco, mindre udbredt udenfor byen
• Hvis det lyder for godt til at være sandt, er det sandsynligvis - tjek sammenlignelige transaktioner i området for at få en bedre følelse af "markedspris", så du kan lave et konkurrencedygtigt tilbud

At vinde et tilbud - hvilke strategier kan købere ansætte?

Når du tænker på at vinde et tilbud, tag et sælgers perspektiv:

1. Tilbudets tiltrækningskraft - hvor god er overskriftenummeret
2. Sikkerhed om at lukke:% nedbetaling
3. Sikkerhed om at lukke: # uforudsete

Nogle købere har taget for at fjerne betingelserne for at gøre deres tilbud mere attraktive - dette udsætter dig for risikoen for at miste dit indskud, hvis inspektioner i sidste ende får dig til at gå væk fra tilbuddet eller risikoen for at gøre forskellen, hvis hjemmet vurderer for mindre end tilbuddet. MARKEDSPREDIKTIONER

• 2014 – År af Condo (48.000 enheder godkendt sidste år) i San Francisco; øget udbud kan hjælpe condo priser blødgøre
• Kig på byplanlægningsprojekter kan give et overblik over, hvad nogle nye og nye kvarterer kan være: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

En måde at se på markedet er at vurdere ledige boligbeholdninger inden for et varmt prispunkt, f.eks. $ 800K - $ 1.2M. I lyset af disse parametre fremhævede Ryan:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Western Addition
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London og Elmwood
• Marin: Larkspur og Corte Madera bliver mere attraktive på grund af direkte buslinjer i SF

At købe et hus er en enorm økonomisk beslutning, tag dig tid til at overveje dine muligheder, før du bliver forelsket i dit drømmehus!