5 Sælgerfinansieringsindstillinger for hjemmekunder |

Tænk nu er det en god tid at købe et hjem? Held og lykke med at finde finansiering.

Stramme udlånsstandarder forringer stadig boligejendomsdrømme for dem med indkomst til at støtte et pant, men uden den rystende rene kredithistorie og minimum 720 kredit score.

For disse folk er det et hårdt marked - en som ikke ser ud til at løsne sig snart.

Indtast sælgerfinansiering. Så snart populær i 1980'erne er, er sælgerfinansiering igen en vej som en måde for købere at omgå dagens forhøjede realkreditlånsrestriktioner.

Ifølge Bloomberg Businessweek blev næsten 53.000 boliger i 2010 købt med ejerfinansiering, hvoraf de fleste foregik i hårdt ramte Michigan, Florida, Ohio, Californien, Wisconsin, Minnesota og Texas.

Selv om dette kun er omkring 1,5% af 2010's ejendomshandel, giver det et antydning om, at for købere er nødvendigheden endnu en gang blevet mor til opfindelsen.

En kort historie om sælgers finansiering

Sælgerfinansiering tog afsted i begyndelsen af ​​1980'erne efter at renterne steget så højt som 20%, hvilket tvinger hjemkøbere til at søge andre muligheder.

Sælgerfinansiering trådte ind i bruddet, partnering af boligejere med lavere realkreditrenter med købere villige til at påtage sig lånet.

Ideen blev et populært finansieringsværktøj frem til slutningen af ​​1970'erne, da bankerne slog tilbage med klausulerne for salg på forhånd, der tillod dem at kræve lånet, hvis et hus blev solgt til en tredjepart.

Salgsklausulen rent faktisk tjente et dobbelt formål. Det hjalp ikke kun bankerne til at slå en konkurrent, men det tillod også, at de kunne flytte låntagere fra de gamle, lavere rentelån til nye lån med højere rente.

Stanley Bronstein, en Arizona-baseret advokat og CPA, mener, at sælgerfinansiering kommer tilbage til mode.

"Det har været sværere og sværere at få lån fra banker og realkreditinstitutter," siger han. "Det vil nok vokse endnu hårdere, især hvis nogle af de foreslåede regler kommer til at kræve, at købere skal sætte 20% nede for at kunne kvalificere sig til traditionel finansiering."

Gør sælgers finansieringsarbejde

Mens dagens mangfoldige sælgerfinansiering muligheder er langt fra dens 1980 rødder, forudsætningen (og advarslerne) har forblevet det samme. Sælgerfinansiering svarer til traditionelle tredjeparts bank långivere.

Køberen tegner et løftebrev og lover at betale betalingstiden for sælgerens afdrag (typisk månedligt), der indeholder hovedstol og renter.

Ligesom et traditionelt lån vil der være et underskrevet pant eller tillidsklausul eller en sikkerhedsaftale, der giver sælgeren mulighed for at afskære, hvis køberen ikke betaler.

Boligkøbere kan i øjeblikket vælge mellem fem forskellige sælgerfinansieringsmuligheder:

Sælgerfinansiering Alternativ 1: Fri og Gennemsigtig

Den enkleste sælgerfinansieringsindstilling er, når en ejer sælger et hjem gratis og slet ikke alle rettigheder. Køberen foretager en forskudsbetaling og betaler den forpagtede månedlige hovedstol og rentebetalinger til sælgeren, der så bærer lånebalancen i en privat note.

Sælgerfinansieringsoption nr. 2: Leje med købsret (Leje til eget)

I dette scenario bevarer potentialeejeren mulighed for at købe hjemmet, men uden den faktiske forpligtelse. Låntageren får retfærdig interesse i hjemmet med en forskudsbetaling, samtidig med at der foretages regelmæssige, månedlige lejebetalinger.

Ved udløbet af lejekontrakten har han / hun mulighed for at betale den resterende saldo gennem en refinansiering.

Kevin Amolsch, formand for Pine Financial Group, rådgiver sælgere, der forvalter denne mulighed for at opnå en tilstrækkelig stor, ikke-refunderbart forskudsbetaling, hvis personen ikke vælger at købe.

"Men på den anden side kan købere også beskytte deres muligheder ved at registrere lejekontrakten, der vil skyde overskriften, hvilket gør det vanskeligt for sælgeren at sælge det til en anden, "siger han.

Sælgerfinansieringsoption nr. 3: Den anden Lien-position

Dette hvor en sælger bærer et andet pantelån bag banken for enten at lave en nej eller en lille pengeaftale. Køberen vil derefter foretage to betalinger hver måned - en til seniorbankens ejer og en anden til den private sælger.

Sælgers risici med denne mulighed er indlysende. Hvis køberen kun betaler førstegangsindehaveren, skal sælgeren have tilstrækkelig egenkapital eller midler til at afskrække og afbetale den første større ejer.

Hvis køberen kun betaler den mindste anden lien, risikerer sælgeren stadig at miste Ejendommen, hvis seniorlænderen indebærer afskærmning.

Sælgerfinansieringsoption nr. 4: Omlægning af boliglån

Tilbydes af dem, der er tilbageholdende med at tage en mere risikofyldt, anden lienindehaverposition, er det også muligt for sælgere at sælge tjene en god afkast.

"Hvis jeg er en sælger med et lån på $ 100.000 på 4% og ejendommen er værd $ 150.000, vil jeg sælge den til køberen med $ 10.000 ned, der bærer hele forskellen [$ 140.000] på 7% på en wrap- omkring pant eller altomfattende tillidsklausul, "siger Lance Churchill, en advokat hos Frontline Education Group. "Jeg vil hellere lave 2% eller 3% på $ 100.000 i stedet for kun 7% på $ 40.000."

Men købere bør vide de risici, der er forbundet med omløb. "Hvis du går med et omløbsrente, skal du altid gå med et spærringsselskab," råder Amolsch. "Du ved ikke, hvad sælgeren gør med dine penge."

Escrow-selskaber vil sikre, at betalinger gør det til både sælger og seniorbankholder.

En anden risiko indebærer, at banken opdager denne særlige pant.

"Denne type arrangement overtræder det, der er kendt som en salgsklausul, der i grunden siger, at den eksisterende långiver skal betales, når sælgeren sælger ejendommen til en ny køber, "advarer Bronstein.

" Hvis sælgeren ikke gør dette og långiveren finder ud af, kan långiveren erklære notatet som standard og bede om at blive afbetalt i sin helhed. "

Endnu Churchill tellere at i dagens marked er risikoen for denne hændelse lille. "Hvorfor risikerer du at risikere et udlån til et misligholdt lån, hvis det betaler som aftalt?"

Den eneste grund til, at bankerne kan kalde et lån, er, hvis renten stiger igen. Så vil de lave et lån på den højere sats. "

Sælgerfinansieringsoption nr. 5: Afdragsafgiftskontrakt

Muligvis den mest risikable løsning, som få eksperter vil anbefale, en afdragslandkontrakt giver boligkøberen kun den retlige interesse i ejendommen, mens den juridiske, navngivne rente forbliver hos sælgeren. Endelig ejendomsret til ejendomsretten overgår ikke til køberen, før den sidste kontraktlige lånebetaling er modtaget.

Investeringssvaret: Sælgerfinansiering skaber en måde for boligkøbere med indkomsten til at støtte et realkreditlån, men at have mindre end stjernekredit, for endelig at eje deres eget hjem. Men med enhver forretningstransaktion skal de, der vælger denne metode, holde følgende overvejelser i tankerne.

• Gør det ikke alene. Pengene gemt på at undgå traditionel bankafslutning omkostninger bør anvendes til at få ekspertvejledning.
• Sælgerfinansiering er en forretningsaftale og bør håndteres som sådan. Korrekt dokumentere alt gennem en handling (eller pant), titelforsikring, inspektioner, vurderinger mv.
• Brug et escrow-firma til at lukke aftalen og forpligte rentebetaling på behørig måde.
• Husk, at mens sælgere er gode til indbetalingskontrol, at få den endelige handling frigivelse kan være problematisk. Har en bestemmelse om at få den underskrevne frigivelse holdt i escrow for når lånet endelig er betalt.

Foto med tilladelse til Flickr: Woodleywonderworks.