3 Skat overvejelser, når du sælger dit hjem

Af Forrest Baumhover

Få mere at vide om Forrest på Investmentmatome's Ask a Advisor

Uanset om du skal flytte, ønsker et større eller mindre rum eller føler det økonomisk, er det en stor beslutning at sælge dit hjem. Det kan også have betydelige skattemæssige konsekvenser.

Her er tre måder at sælge dit hjem på, kan påvirke din skattepligt:

1. Realiseret gevinst

Realiseret gevinst er det overskud, du opnår ved at sælge et aktiv, f.eks. Dit hjem - og det kan være skattepligtigt. Ifølge IRS er den grundlæggende formel til beregning af realiseret gevinst som følger:

Salgspris - Salgsomkostninger - Justeret grundlag = Realiseret gevinst

Det betyder, at du skal beregne to ting for at finde din realiserede gevinst ved salg af dit hjem: dine salgsomkostninger og basis. Det lyder måske simpelt, men begge tager hensyn til faktorer, som du måske ikke har overvejet. Og beregning dem korrekt kan betyde en forskel på tusindvis af dollars i dit skatteforpligtelse.

Dine salgsomkostninger omfatter eventuelle lukkekostnader, fast ejendomsprovisioner og andre relaterede omkostninger, som du har betalt. Komb gennem dine afsluttende dokumenter for at sikre, at du har taget højde for alt. Inkluder ikke by og amt ejendomsskat, men omfatter også overførselsafgifter, hvis det er relevant.

Basis omfatter den oprindelige købspris for dit hus samt gebyrer, du har afholdt i forbindelse med hjemmeafslutning, såsom titelforsikring, juridiske og optagelsesgebyrer eller undersøgelsesgebyrer. Basis inkluderer også omkostningerne ved eventuelle større forbedringer, renoveringer eller systemudskiftninger, du har lavet. IRS gør en klar skelnen mellem reparationer, som er en normal del af vedligeholdelsen af ​​hjemmet - som f.eks. Reparation af lækager - og forbedringer, som f.eks. Udskiftning af VVS-systemet.

For en mere omfattende liste over, hvad der kan og ikke kan medtages i dine beregninger eller salgsudgifter eller basis, henvis til IRS Publication 523, "Selling Your Home."

2. Lang versus kortfristet realisationsgevinst

Hvis du har en realiseret gevinst ved salget af dit hjem, vil det blive genstand for en kapitalgevinstskat. Hvorvidt det betragtes som en lang- eller kortsigtet kapitalgevinst afhænger af, hvor længe du har ejet dit hjem.

Hvis du ejede dit hjem i mindst et år og en dag, vil eventuelle gevinster du har fået ved salg blive beskattet til langsigtede kapitalgevinster, som varierer fra 0% til 23,8%. Ellers beskattes de til kortsigtede kursgevinster, som er de samme som almindelige indtægtsrenter. Langsigtede kapitalgevinster er baseret på en skattepligtiges marginalskatkonsol, men er gunstigere. For eksempel betaler en skattepligtig i 15% skatkonsollen 0% på en langsigtet kapitalgevinster.

Hvis du overvejer at sælge dit hjem inden for et år efter køb og udarbejde et overskud, skal du overveje, om du kan sælge det på en måde, der kvalificerer salget som en langsigtet gevinst. Men hvis du sælger din primære bopæl for tab, er du ikke tilladt at kræve et kapital tab - hvilket ville reducere din skatteregning.

3. Undtagelser

I henhold til afsnit 121 tillader IRS at skatteydere udelukker de første $ 250.000 kapitalgevinster ved salg af deres primære bopæl, hvis de opfylder visse krav til ejerskab og brug. Giftpar, der indgiver i fællesskab, kan ekskludere op til $ 500.000.

Hvis du ejede hjemmet i mindst to af de fem år, der førte op til salget, opfylder du ejerskabskravet. Hvis hjemmet var din primære bopæl i mindst 730 dage i de foregående fem år, opfylder du brugskravene.

Hvis du er gift med arkivering i fællesskab, skal du hver opfylde brugskravet for at kvalificere dig til $ 500.000 ekskluderingen. Du kan stadig kvalificere dig, hvis kun én person opfylder ejerskabskravet. Og hvis du ikke er gift, men sælger huset med en anden, kan du hver især tage 250.000 dollar ekskluderingen, så længe hver af jer opfylder brugskravet, og mindst en af ​​jer opfylder ejerskabskravet.

IRS giver mulighed for delvise eksklusioner for dem, der ikke opfylder kravene, men sælger et hjem på grund af arbejde eller sundhedsrelaterede bevægelser eller uforudsete begivenheder som død, skilsmisse, naturkatastrofe, arbejdsløshed eller andre kvalificerende grunde. IRS-publikation 523 indeholder flere detaljer.

Uforlig rådgivning

Disse skattemæssige overvejelser er vigtige, men læsning om dem er på ingen måde en passende erstatning for upartisk rådgivning baseret på din personlige situation. Før du træffer større beslutninger om dit hjem salg, sæt dig ned med en gebyr-kun finansiel planlægger. Han eller hun kan tage hensyn til alle de faktorer, der vil påvirke din beslutning. At have et forhold til en betroet professionel er den bedste måde at sammensætte en plan, der opnår dine økonomiske mål.

Forrest Baumhover er en afgiftsfinansieret finansiel planlægger og rektor for Westchase Financial Planning i Tampa, Florida. For mere information, besøg www.westchasefinancialplanning.com.

Billede via iStock.