Sælger din egen ejendom med en fastgørende Federal Tax Lien

Af Michael Rude

Få mere at vide om Mike på Investmentmatome's Ask a Advisor

Mange mennesker, herunder erfarne ejendomsmæglere, escrowoffers og andre skattefagfolk, forstår ikke den egentlige ejendom med en føderal skattemæssig saldo, der overstiger egenkapitalen i ejendommen kan sælges uden at betale den føderale skattepension fuldt ud. Processen indebærer at opnå et certifikat for udledning fra en føderal skattepension.

Grundlag for udledning

Udledning af ejendom fra den føderale skattelett kan ydes i henhold til adskillige bestemmelser om intern omsætningskode. Mens der er fem interne indtægtskodeafsnit, der kan gælde for forskellige situationer, hvor en føderal skattepension fastholder fast ejendom, sendes næsten alle udskrivningsansøgninger under følgende to kodeafsnit.

IRC § 6325 (b) (2) (A). En afskrivning kan udstedes i henhold til denne bestemmelse, når skattepligt er delvis tilfredsstillende med et betalt beløb, der ikke er mindre end værdien af ​​den amerikanske regerings interesse for ejendommen, der udledes.

For eksempel, IRS har en lien på i alt 210.000 $ med følgende omstændigheder:

• Ejendomssalg for: $ 215.000
• Minus første realkreditudbetaling (senior til IRS lien): 135.000 dollars
• Minus acceptable afregningsomkostninger: $ 15.000
• IRS lien renter er lig med: $ 65.000
• Efter at IRS modtager og anvender $ 65.000 i delvist tilfredsstillelse af skatteforpligtelsen, er der fortsat en udestående skattefordel på 145.000 dollars.

Den føderale skattepension forbliver på plads med et beløb på $ 145.000 mod nogen Andet resterende aktiver af skatteyderne, men ejendommen sælges fri for den føderale skattelet i kraft af den amerikanske regering modtager sin $ 65.000 retlige interesse.

Bemærk: I tilfælde af lejemål ved Entireties ejendom, betaler USA normalt halvdelen af ​​provenuet i delvis tilfredshed med den erstatningsansvar, der er sikret af skatteposten.

IRC § 6325 (b) (2) (B). En udledning kan udstedes i henhold til denne bestemmelse, når det er fastslået, at regeringens interesse for ejendommen ikke har nogen værdi. Den gæld, der er senior til den føderale skattepension, er større end ejendommens rimelige markedsværdi eller større end ejendomsværdien af ​​ejendommen.

For eksempel, IRS har en lien på i alt $ 100.000 med følgende omstændigheder:

• Ejendomssalg for: $ 190.000
• Minus første realkreditudbetaling (senior til IRS lien): $ 175.000
• Minus acceptable afregningsomkostninger: $ 15.000
• IRS lien rente er lig med: $ 0

I dette scenario vil IRS ved indgivelse af en korrekt forberedt ansøgning om decharge og godkendelse udstede den føderale skattelett for $ 0, da der ikke er nogen retfærdig interesse. Lien forbliver på plads mod andre skattepligtige aktiver.

Jeg anbefaler stærkt at optræde tjenester af en skattemæssig professionel, når du forsøger at sælge din ejendom med en vedhæftede føderale skat lien medmindre der er tilstrækkelig egenkapital til at betale lien i sin helhed. De ovennævnte to scenarier er blevet forenklet til illustration. Skatteeksperter med erfaring inden for områderne "udledning" og "underordnede" applikationer kan navigere i kompleksiteten af ​​hver enkelt situation.

Derudover er der situationer, hvor en føderal skattelegeme tillægger tredjemands ejendom. En ansøgning om decharge kan finde anvendelse i disse situationer. Ejendomsskattelettelser kan også udledes under visse omstændigheder. Begge disse situationer kræver hjælp fra en erfaren skattefaglig.

Bemærk: Der er omstændigheder, hvor der kan være behov for en ansøgning om udstedelse af udstedelse af en føderal skattepension, når der sælges personlige ejendele, men denne artikel er specifik for fast ejendom. Rådfør dig med en skattefaglig, hvis du har spørgsmål vedrørende ansøgninger om decharge eller underordning.