Ikke blive spillet af pant "skatte spil"

Af Matt McCoy

Få mere at vide om Matt på vores websted. Spørg en rådgiver

I en nylig artikel diskuterede jeg, hvorfor nogle mennesker holder en fradragsberettiget gæld. En årsag vedrører "skattekampen" - holder lav rente, fradragsberettiget gæld og forsøger at tjene mere på deres investeringer. Efter en nylig diskussion om dette problem forekom det mig, at dette koncept stadig misforstås.

Nogle gange er dette argument lidt forenklet. For eksempel, hvis din pant sats er 4%, skal du kun tjene 4,01% for at "vinde" spillet, ikke? Forkert. Det, der ofte er ude af dette argument, er en meget vigtig faktor: skatteimplikationer - både gode og dårlige.

Dette illustreres bedst gennem et eksempel. Ved hjælp af 4% satsen antagelse, vil vi bruge en begyndende pant balance på $ 300.000 og antage et 30-årig fast rente lån. Vi vil også ignorere skatter, vedligeholdelse og forsikring, fordi du måske har disse udgifter uanset om du har et pant. Plugging disse antagelser i en finansiel regnemaskine eller regneark og forudsat at betalinger foretages i slutningen af ​​hver periode giver følgende:

• Månedlig betaling = $ 1.432,25 (360 betalinger)
• Samlet rente betalt over lånets løbetid = $ 215,608.51

Antag nu, at du overvejer, om du skal betale dette lån om 15 år eller investere den ekstra betaling andetsteds. Det første skridt vil være at bestemme, hvad denne ekstra betaling ville være. Ved hjælp af vores troværdige regnemaskine eller regneark finder vi, at du har brug for en ekstra månedlig betaling på $ 786,81. Den månedlige betaling og den samlede rente betalt beløb for dette scenario er som følger:

• Månedlig betaling = $ 2.219.06 ($ 2.219.06 - $ 1.432.25 = $ 786.81)
• Samlet rente betalt over lånets løbetid = $ 99.431,48

Så udbetale dette realkreditlån i 15 år i stedet for 30 år ville give en renteomkostningsbesparelse på $ 116.177,03. Men det er ikke dine faktiske besparelser, fordi du har modtaget et skattefradrag for betalte renter. Forudsat at du er i 28% skatkonsollen, og at alle de udbetalte pantrente var fradragsberettigede, ville nettobesparelsen være omkring $ 83.647,46 ($ 116.177.03 x 0.72).

Vi har fundet ud af, hvad de faktiske besparelser ved at betale pantet tidligt, men nu skal vi sammenligne det med noget. Vi skal begynde med at overveje, hvad rentebesparelserne repræsenterer. Rentebesparelserne repræsenterer gevinst, som du ville behøver at akkumulere ved at investere den ekstra betaling over de 15 år for at bryde lige. Men for at sammenligne æbler med æbler skal vi justere rentebesparelserne (den investeringsgevinst vi målretter mod) for kapitalgevinster. Forudsat at alle gevinster er langsigtede, og at den gældende skattesats er 15%, er resultatet en justeret gevinst på $ 98.408,78. Hvis vi bliver disciplinerede og investerer den ekstra betaling på $ 786. 81 hver måned i 15 år, ville vi investere i alt $ 141.625.80 ($ 786.81 x 180). Tilføjelse af den justerede gevinst ovenfra til det månedlige investeringsbeløb giver os et fremtidigt beløb, der er nødvendigt i 15 år på $ 239.565,58. Hang på - vi er næsten der.

Nu har vi renterne sparet og fremtidens beløb nødvendig, men vi har stadig brug for en afkast for at sammenligne med realkreditrente. Plugging i den fremtidige sum nødvendig ($ 239.565.58), den månedlige betaling, vi vil tildele ($ 786,81), det tidsrum, vi investerer (15 år eller 180 investeringer) og det beløb, vi i øjeblikket har afsat til det fremtidige beløb (nul), kan vi løse afkastet. Dette giver os følgende afkast:

• Omtrentlig afkast nødvendig for at bryde lige = 6.56%

Så for at være ligeglad mellem de to valg, skal du tjene et samlet afkast på mere end 6,5% i løbet af den 15-årige periode. Formålet med denne øvelse er bestemt ikke at sige, at dette er umuligt, men bare lad dig ikke narre til at tro, at det er så sort og hvidt som nogle kan få det til at virke. Når det er sagt, husk at denne realkreditrente er fastsat - en kendt variabel for lånets løbetid - mens fremtidige investeringsafkast og fremtidige skatteprocenter er begge ukendte variabler.

Dette særlige eksempel passer måske ikke til alle scenarier, men det kan bruges som en enkel måde at illustrere mit punkt på. Ved hjælp af det samme scenario resulterer en lavere skattekonsol (mindre af fradrag) i et højere spænd, der er nødvendigt for at bryde lige, og en højere skattekonsol (mere af et fradrag) resulterer i et lavere spænd, alt andet lige.

I løbet af min karriere har jeg lært at stille spørgsmålstegn ved alt og ikke tage noget til pålydende. Finansielle tommelfingerregler og kulturelle økonomiske "viden", som begge er fælles deles, er ofte ufuldstændige eller slette forkerte. Jeg foreslår, at du også stiller spørgsmålstegn ved tommelfingerreglerne og den kulturelle viden for at se, om de holder op med dig. Mest sandsynligt vil de ikke.