Sætte Zillow Zestimates 'nøjagtighed over for testen

Porsche 911 Turbo S против Ferrari 488 Pista против Lamborghini Huracan Performante - ГОНКА

Indholdsfortegnelse:

Zestimates: Forbedre nøjagtigheden
Hvordan Zillow Zestimates beregnes
Flere robo hjemme værdier er på vej
Zestimates: Bedre høj end lav

Zillows Zestimates, de maskine-foretagne boligværdier, satte Zillow på kortet. Uden disse kontroversielle algoritmeproducerede vurderinger ville Zillow være en hjemme søgemaskine ligesom alle de andre. Hele ejendomsmæglere hader dem og husejere sværger ved dem - eller ved dem - afhængigt af hvordan deres hjemværdi går.

Hvor præcise er zestimater? Her er hvad vi fandt.

Zestimates: Forbedre nøjagtigheden

Zillow siger, at Zestimates i øjeblikket har en median fejlrate på 8%. Det kan synes at være en stor margen - men den er forbedret. Algoritmen begyndte med en gennemsnitlig fejlfrekvens på 13,6% i 2006, ifølge Zillow.

Fejlfrekvenser kan dog variere meget, afhængigt af hvor du bor. I de øverste metros siger Zillow nøjagtigheden varierer fra en median fejlrate på 5% i Washington, D.C. til 9,5% i Pittsburgh. I nogle byer - herunder Houston, Kansas City, San Antonio og St. Louis - Zillow er ude af stand til at fremstille en zestimate fejlrate på grund af statslige oplysningslove. Find den bedste ejendomsmægler

Hvordan Zillow Zestimates beregnes

Zillow afslører ikke meget om, hvad der er inde i den sorte boks i Zestimates, bortset fra at sige, at værdien beregnes tre gange om ugen baseret på "millioner af offentlige og brugerindgivne datapunkter."

Men Zestimates er skabt, siger Zillow mellem store opgraderinger. Nye iterationer af modellen bliver konstant udtænkt. Og siden Zestimates blev introduceret på stedet i 2006, har virksomheden implementeret tre helt nye versioner af algoritmen i 2006, 2008 og 2011.

"Hjemlige egenskaber, som firkantede optagelser, placering eller antal badeværelser, får forskellige vægte i henhold til deres indflydelse på hjemmemarkedspriserne i hver specifik geografi over en bestemt periode," siger Zillow.

Webstedet blander også i ejendomsskatteoplysninger og forudgående salgspriser for et hjem, såvel som for andre i nærheden.

Men nøjagtigheden af boligværdioverslagene diskuteres varmt. Zillow siger, at det beregner nøjagtigheden af sine "proprietære automatiserede værdiansættelsesmodeller" eller AVM'er ved at tage et hjems sidste salgspris og sammenligne det med Zestimate på eller før salgsdatoen. Vurder din hjemmeværdi
Flere robo hjemme værdier er på vej

Zestimate er nu kun en af mange AVM'er, der er tilgængelige på hjemmesøgningssider og i ejendomsbranchen. Det gamle ordsprog "Hvis du ikke kan slå dem, deltage i dem" synes at gælde. Udviklere forsøger forfærdeligt at overvinde hinanden ved at cobbling sammen nye variationer af black-box hjem pris estimater.

Men der er flere områder hvor AVM'er normalt falder:

AVM'er kan ikke bestemme husets faktiske tilstand. Er det for nylig blevet renoveret - eller er det i trangt behov for en opgradering?

AVM'er tegner sig for antallet af soveværelser, badeværelser og den samlede kvadratmængde, men disse svarer ikke altid til en højere eller lavere pris: Sommetider er et badeværelse dårligt placeret, eller et soveværelse er lille.

AVM'er tager normalt ikke hensyn til overskriftsfejl, tilladte versus uopnåelige strukturer og andre ejendomsfarver.

Fysiske egenskaber, som påvirker lokal efterspørgsel og værdi - som arkitektonisk stil, årgang og layout og flow af et hjem - kan ikke indregnes i.

Zestimates: Bedre høj end lav

For at se en Zestimate på arbejdspladsen, overvej det faktum, at Zillow Group CEO Spencer Rascoff i juli i år noterede sig sit 4-værelses hjem i Seattle, Washington, for 1.295 millioner dollars. På det tidspunkt værdsatte Zillow Zestimate hjemmet på omkring 1,39 millioner dollars. Det er over 7% højere end listeprisen, men inden for Zillow-medianmarginen.

Gordon Stephenson, noteringsagent for Rascoff, fortalte branchens publikation Inman, at Zillow sandsynligvis overvurderede værdien af Rascoffs hjem, fordi "dens algoritme måske ikke har tegnet hjemmeens unikke grundplan."

Han tilføjede dog, at hvis boligernes zestimat var lavere end sin noteringspris, kunne købere have været tilbøjelige til at tro, at noteringen var overpris. Men da Zestimate var højere end forespørgselsprisen, kunne købere tro at hjemmet var "et godt køb."

"Det er bestemt bedre for os som sælger at være $ 100.000 under Zestimate end $ 100.000 over Zestimate," sagde Stephenson til Inman. Det betyder, at der er "meget mindre at forklare at gøre."

"Jeg håber, at offentligheden bliver temmelig smart om, hvordan Zestimates rent faktisk vedrører hjemværdier," tilføjede Stephenson.

Siden da er boligprisen blevet diskonteret $ 96.000. I mellemtiden har Zestimate steget med $ 185.000 til $ 1.575.206. Gå figur.

Mere fra Investmentmatome Hvor meget hus har du råd til? Sammenlign realkreditrenter Beregn dit realkreditlån Hal Bundrick er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. E-mail: [email protected]. Twitter: @halmbundrick
Billeder via Zillow.