Hvordan hjemme købere, der ikke er borgere kan få et realkreditlån

Hjem købere behøver ikke at være borgere eller beboere for at få et pant i USA Faktisk er kredit og finansielle krav i det væsentlige ens for enhver køber. Men der er forskel: Hjemkøbere, der ikke bor i USA, eller som ikke er statsborgere, kan finde det udfordrende at fremstille den nødvendige dokumentation for et pant.

Fordi de fleste amerikanske långivere arbejder med standardformer og rapporter, er de ikke oprettet for nemt at hjælpe en låntager, der ikke kan producere en FICO-score eller en amerikansk selvangivelse. En pantansøgning omfatter også snesevis af spørgsmål og anmodninger om transaktionshistorier og kontoudtog.

Men den nederste linie er, at hvis du registrerer skatter i dit land, har en historie om at betale regninger til tiden og har en lønhistorie, skal du være i god stand til at ansøge om et amerikansk realkreditlån. For ikke-statsborgere uden disse legitimationsoplysninger findes der ofte andre løsninger.

Her er tre vigtige ting, du har brug for som en ikke-statsborgerskabslåntager:

1. En ejendomsmægler, der har hjulpet andre kunder som dig med at købe boliger
2. En långiver, der har erfaring med at arbejde med kunder i din situation
3. Tålmodighed. For at købe et hjem med et pant i USA kan du blive bedt om at levere mere dokumentation end du ville andre steder, og opfyldelsen af ​​disse krav kunne tage længere tid.

Hvis du har dem - især tålmodighedsdelen - er du klar til at gå. Nedenfor finder du detaljer, der kan hjælpe udenlandske borgere med at søge boliglån. Denne artikel vil hjælpe:

• Ikke-borgere, der arbejder og bor i USA med et gyldigt arbejdsvisum
• Amerikanske beboere med permanent resident ("green") kort
• Borgerne i fremmede lande, der har et gyldigt visum til USA

Hvad vil långivere have brug for?

Realkreditinstitutter skal fastslå, at låntagere er økonomisk kvalificerede på tre områder: kredit, indtægter og aktiver. De vil også kontrollere, at ejendommen, der købes - sikkerhedsstillelsen for lånet - har nok værdi, siger Brian Franke, en vicepræsident hos HSBC, hvor han er realkreditforvalter for Manhattan og Long Island.

Penelope Huang, en agent med Golden Gate Sotheby's International Realty i Menlo Park, Californien, siger, at hendes klienter bliver godkendt til realkreditlån ofte. Hendes kontor i Silicon Valley henvender sig til internationale købere, hvoraf mange bor i eller har rødder i Kina, Indien, Brasilien eller Rusland.

Selv om kontante købere får overskrifterne, har over en tredjedel (36%) af ikke-statsborgere købt et pant fra en amerikansk långiver, ifølge National Association of Realtors '2017 Profil for International Aktivitet i US Residential Real Estate, der dækker transaktioner fra April 2016 til marts 2017.

" MERE: Få det bedste realkreditlån

Nødvendige dokumenter

Amerikanske realkreditinstitutter spørger regelmæssigt låntagere for bestemte dokumenter, såsom skatteopgørelser og bankkort, for at verificere deres finansielle status og kredithistorie. Ikke-statsborgere, der arbejder og bor i USA, kan også bruge disse, hvis de har en fortegnelse over at betale skat, ved hjælp af kredit og banker her. Hvis ikke, kan de bruge alternative dokumenter.

Her er hvordan ikke-statsborgere låntagere kan opfylde långiver krav:

Indkomst

Ikke-statsborgere med et gyldigt amerikansk arbejdsvisum eller et grønt kort kan ofte dokumentere deres indkomst på samme måde som borgerne gør, med lønningspapir eller underskrevet føderal selvangivelse. Retningslinjer for konventionelle realkreditlån angiver ikke en minimumsperiode, som ikke-borgere skal have været i USA, kun at de kan leve her lovligt, siger Marisa Calderon, administrerende direktør for National Association of Hispanic Real Estate Professionals. Individuelle långivere kan have deres egne måder at kontrollere en låners økonomi på. For eksempel verificerer HSBC to års indkomst og klientens nuværende job.

Hos HSBC kan låntagere bruge et brev fra deres arbejdsgivernes HR-afdeling med indtjening for året til dato og de foregående to år. Eller det accepterer et brev fra en certificeret offentlig revisor, der kontrollerer en låners løn, provisioner og bonusser i det krævede tidsrum.

Kredit score og historie

Hvis en amerikansk kredit score og kredit historie ikke er tilgængelig, kan långivere acceptere en international kredit rapport. Disse rapporter giver ikke kredit score, men de tilbyder en historie med betalinger foretaget i en låntagerens hjemland.

"Vi kræver ikke en kredit score, da det er sandsynligt, at en udlænding ikke vil have etableret amerikansk kredit," siger Franke.

" MERE: Tjek din kredit score

Ejendomsværdi

Denne del er den samme for alle købere, borgere eller ej: For at købe fast ejendom i USA vil långiveren kontrollere ejendomsregistre og bestille en vurdering for at bekræfte, at realkreditlånet ikke er mere end hjemmets værdi.

Kopier af udsagn

Alle købere, der søger et realkreditlån, skal vise kopier af månedlige kontoudskrifter, herunder opsparingskontrol, pensionering og investeringskonti.

"Kontanter skal hentes og krydret," siger Franke. Det betyder, at en långiver bliver nødt til at spore oprindelsen af ​​de midler, du bruger i en fast ejendomstransaktion, og at pengene skal have været i dine konti i en vis periode.

Køberens motto: Vær forberedt

En erfaren ejendomsmægler kan hjælpe kunder med at forberede sig på realkreditprocessen.Huang og hendes team arbejder sammen med købere i op til seks måneder for at hjælpe med at opbygge et amerikansk pant-venligt finansielt billede, før de ansøger om en långiver.

"Hvad vi forsøger at gøre med vores kunder, er at få alle deres penge til USA, før vi laver et tilbud," siger hun. Hendes mål: For at vise långivere tre måneders bankerklæringer i USA. Så vil "långiveren behandle dem stort set ligesom alle andre får pantet," siger Huang.

Realkreditansøgere kan forvente en streng og grundig gennemgang, som kan virke overdreven til ikke-statslige købere.

"Amerikanerne vil være tilbøjelige til at gå," okay, vi giver dig det, du vil, "mens andre vil gå," hvorfor vil du have det? "" Siger Huang.

At finde en långiver med erfaring med ikke-statsborgere er nøglen til succes. Veteran långivere forstå hvordan man hjælper låntagere til at opfylde kravene. Hvis du planlægger at købe et hjem i USA, skal du spørge ejendomsmæglere og andre udenlandske statsborgere for anbefalinger.

"Det kræver lidt forberedelse og legwork at være vellykket," siger Huang.

Mere på Investmentmatome

• Penge i Amerika
• Kan jeg få en bankkonto i USA, hvis jeg ikke er borger?
• Lær mere om at få et pant i USA