Boligejendomme slumps, forbliver eksklusivt for mange, studie finder

At købe et hjem plejede at være kendetegnende for amerikansk præstation og stabilitet, et mål, som mange familier ønskede at opnå, og for det meste kunne nå.

Boligejendomsrenter har dog været på et årti langt glid siden 2004, når de ramte deres top på 69% af alle amerikanske husstande, til 63,7% ved udgangen af ​​2015, ifølge Statens Nationals bolig 2016-rapport udgivet juni 22 af Joint Center for Boligstudier på Harvard University.

Boligejere, der mistede deres hjem til afskærmning, kæmper stadig for at rydde deres kreditoptegnelser, så de kan købe et andet hjem. I mellemtiden har nogle store banker flyttet sig fra at tilbyde subprime- og statsstøttede lån og har strammet kreditkravene til trods for lave realkreditrenter, hvilket gør det meget sværere for nogle potentielle homebuyers at få deres fod i døren. "Hvor meget hus har jeg råd til?" Er ikke længere det vigtigste spørgsmål, potentielle homebuyers skal overveje; det er " Hvordan vil jeg råd til det?"

Sammenlign realkreditlån

Blandt de tendenser, der fører boligejendomsrenterne, er stigende boligpriser, mangel på boliger på markedet og stigende efterspørgsel efter udlejning. Stagnerende indkomster og ulighed i løn, sammen med en stigning i antallet af lavindkomstholdige husstande, har også bidraget.

Chris Herbert, administrerende direktør for Harvards fællescenter for boligstudier, siger, at husholdninger, der tjener mindre end 25.000 dollars om året, tegner sig for næsten 45% af nettoomsætningen i amerikanske husstande fra 2005 til 2015 - husstande, der står over for de største forhindringer for at købe et hjem.

"Spørgsmålet er ikke så meget, om familier vil købe boliger i fremtiden, men om de vil kunne gøre det," siger Herbert.

Boligejendomme slipper mest for Gen Xers, afroamerikanere

Et nærmere kig på tallene viser et tydeligt fald i boligejendomsraterne blandt to nøglegrupper: afroamerikanere og gen Xers. Joint Center-undersøgelsen viste, at det største fald var blandt 35- til 44-årige, der kom ind i deres førende hjemlige år lige før og under bolignedgangen. Deres satser faldt næsten 11 procentpoint, fra 69,2% i 2004 til 58,5% i 2015.

Boligejere i denne aldersgruppe blev hårdest ramt, fordi de lige var kommet ind i deres førende hjemlige år lige før nedgangen og købt på markedshøjden, siger Danielle Hale, leder af boligforskning ved National Association of Realtors.

Derudover voksede kløften mellem sorte og hvide boligejendomsrenter, selvom begge grupper oplevede et generelt fald. Af hvide husstande ejede 71,9% et hjem sammenlignet med 43% af de sorte husstande i 2015. Nedgangen for de svarte husstande var 6,7 procentpoint fra toppen i 2004, og for hvide husstande, 4 procentpoint, fandt Harvard-undersøgelsen. Hispanic familier, der ejer boliger, faldt med 2,5 procentpoint til 45,6% i samme periode.

En vigtig årsag til, at mindretalene så en afskærmning: De blev målrettet mere effektivt af subprime långivere, siger Barry Zigas, direktør for boligpolitik for Consumer Federation of America, en forbruger nonprofit advocacy gruppe baseret i Washington, DC Boligejendomsrater blandt afrikansk- Amerikanere og Hispanics steg i perioden frem til boligstoppet i 2004, og derefter tumblede, da nedgangen ramte subprime-lån på det sværeste.

Indkomstforskelle og strammere kreditkrav har gjort det sværere for afroamerikanere, der aldrig har set deres boligejendomsrente på top 50% for at komme ind på markedet som homebuyers. I mellemtiden lukker Hispanics langsomt afstanden med hvide husstande, da deres befolkning vokser, siger Zigas.

Lave realkreditrenter ikke lokker så mange som forventet

Selvom realkreditrenterne har været godt under 4% i år, er det ikke nok at drive homebuying til de niveauer, som industrianalytikere havde forudsagt. En mangel på lagerbeholdning, stramme udlånskrav og langsom indtægtsvækst holder mange potentielle homebuyers på sidelinjen, siger Zigas og tilføjer, at højt niveau af studentgæld og et udfordrende arbejdsmarked for unge trækker efterspørgslen efter boliger.

På nogle varme markeder som Denver er indgangsniveau boliger, såsom condos, i høj efterspørgsel men mangelvare, siger Sarah Riopelle, talskvinde for Housing Colorado, en medlemsforening for overkommelige boligprofessionelle i staten. Fra juli 2014 til juli 2015 flyttede mere end 100.000 mennesker til staten, ifølge US Census Bureau.

Opførelse af condos og flerfamiliehuse holder ikke trit med tilstrømningen af ​​nye beboere, siger Riopelle. Sammenligner det problem er 70% af de job, der er oprettet i Colorado i løbet af de næste 10 år, sandsynligvis servicepositioner med en årsløn på 36.000 dollars eller derunder, ikke nok til at gøre det muligt for familier at spare på og købe et hjem, selvom pantrenten er at forblive lav, bemærker hun.

"De fleste første gangs boligkøbere ser på et lejlighedshus eller en rækkehus som en steppingstone, men vores marked mangler den opgørelse, og det skubber flere mennesker ind på lejemarkedet," siger Riopelle.

Forsigtig optimisme for boligens fremtid

I dag er der virkelig ingen mening om, hvad et "normalt" boligmarked er, og for dem, der blev hårdest ramt af finanskrisen - lav- og mellemindkomstfamilier - stabiliteten er stadig flygtig, siger Zigas.

"Lav- og mellemindtjening har fastholdt besparelser, og lejebelastningerne er høje, for ikke at nævne det faktum, at deres timer er blevet skåret, og lønningerne ikke er steget, så de har langt mindre homebuying power nu," siger Zigas.

Mere end 12% af husejere på nationalt plan er stadig undervands på deres realkreditlån, ifølge Zillows Q1 2016 Negative Equity Report. Zillow-rapporten konstaterede, at de førende markeder med negativ egenkapital er Chicago (20,3%), Las Vegas (20,2%) og Baltimore (17,2%), der forener et allerede ubetydeligt økonomisk opsving, da nogle familier fortsætter med at kæmpe i efterspørgslen efter efterspørgslen.

Mere fra Investmentmatome: Hvor meget hus har jeg råd til? 5 tips til at finde den bedste pant långiver 6 spørgsmål til at bede om lavere realkreditrenter

Deborah Kearns er en medarbejderforfatter på Investmentmatome, et privat finanswebsted. Email: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.