Fundrise Review 2018

Fundrise er et online ejendomsselskab, der lader gennemsnitligt læse: ikke velhavende - investorer køber ind i private erhvervsejendomme og boliger ved at samle deres aktiver gennem en investeringsplatform.

Mens nogle online ejendomsplatforme kun er tilgængelige for akkrediterede investorer - defineret i amerikansk værdipapirlovgivning med en nettoværdi på mere end $ 1 mio., Med undtagelse af deres hjemværdi eller en årlig indkomst på mindst $ 200.000 for enkeltpersoner eller $ 300.000 for et par - alle fundrise's nuværende produkter er tilgængelige for ikke-krediterede investorer.

Selskabets hovedprodukter er ejendomsinvesteringer, eller REIT'er, som generelt investerer i indkomstproducerende fast ejendom, enten gennem køb og forvaltning af bygninger eller ved at holde realkreditlån. Disse er REIT'er, der ikke handler på en offentlig udveksling - de er meget illikvide. Det betyder, at der ikke er nogen garanti for, at der vil være købere til investorer, der ønsker at sælge aktier. (Fundrise tilbyder et indløsningsprogram, men det kommer med forsigtighed, mere på det nedenfor.) Fundrise fremhæver onlineprocessen ved at kalde sit produkt "eREITs." Fundrise tilbyder også eFunds, hvor investorernes puljer bruges til at købe jord, udvikle boliger og så sælge det til boligkøbere.

Investorer køber ind i disse produkter via en af ​​fire porteføljer: Starter, Supplerende Indkomst, Balanceret Investering eller Langsigtet Vækst. Fundrise bestemmer blandingen af ​​eREITs og eFunds i hver plan samt de underliggende egenskaber.

Der er betydelige risici for at investere i ikke-handlede REIT'er - risici, som vi skitserer nedenfor - men der kan også være belønninger. Det gennemsnitlige årlige afkast for alle Fundrise-investeringer i 2017 var 11,44%, eksklusive gebyrer, forudsat udbytteinvestering, ifølge Fundrise. (Historisk afkast afspejler investeringsresultater som beregnet af Fundrise, ikke nødvendigvis, hvad der blev udbetalt til investorer. Fundrise antog et vejet gennemsnitligt beløb investeret i hvert produkt, det vil sige nogle produkter blev givet mere vægt end andre, når gennemsnittet blev beregnet.)

Investmentmatome er et gratis værktøj til at finde dig de bedste kreditkort, cd-priser, besparelser, checkkonti, stipendier, sundhedspleje og flyselskaber. Start her for at maksimere dine belønninger eller minimere dine renter. Andrea Coombes

Hurtige fakta

• Diverse portefølje af private ejendomshandler
• Minimum investering på $ 500 til $ 1.000
• Ledelses- og rådgivningsgebyr forhøjer ca. 1%, men vær opmærksom på andre gebyrer

Lær mere

Fundrise er bedst til

• Investorer med et langsigtet perspektiv. Disse investeringer handles ikke på en offentlig udveksling - det betyder, at de er illikvide. Tanken er at holde dem i mindst fem år. Der er et gebyr at afslutte tidligt i nogle tilfælde. (Hvis du hellere vil holde fast ved likvide investeringer, skal du overveje at investere gennem en online-mægler. Vi ringer op de bedste mæglere til aktiehandel her.)
• Investorer søger diversificering fra aktie- og obligationsmarkederne. I modsætning til offentligt omsatte REIT'er, som i nogen grad er forbundet med aktiemarkedet, er præstationen af ​​de enkelte ejendomme i Fundrises porteføljer generelt afbrudt fra aktiemarkedet.
• Investorer villige til at risikere at investere via en model, der endnu ikke er testet af en betydelig nedgang i fast ejendom. (For at hjælpe med at opbygge en mere traditionel, billig investeringsportefølje, se vores topvalg for de bedste robo-rådgivere.)
• Investorer i stand til og villige til at gøre flittig forskning. Hver af Fundrises produkter har sit eget 200-siders tilbuds cirkulære arkiveret hos Securities and Exchange Commission, der beskriver gebyrer og andre detaljer. Det kræver investorer at gå ind med deres øjne åbne.
• Investorer, der ikke ønsker at vælge eller styre egenskaber på egen hånd. Fundrise finder ejendomme, udfører tegningsgaranti og bestemmer hvilke ejendomme der går ind i hver af sine investeringsvogne.

Fundrise et overblik

udbud	detaljer
eREITs og eFunds	Investorer vælger blandt fire investeringsporteføljer, som har et varierende sortiment af fem eREITs og to eFunds.
Returpotentiale	Gennemsnitligt afkast for alle Fundrise-investeringer i 2017 var 11,44%, eksklusive gebyrer, forudsat udbytteinvestering, ifølge Fundrise (afkast afspejler investeringsresultater som beregnet af Fundrise, ikke nødvendigvis hvad der blev udbetalt til investorer).
Investeringsminimum	Minimum $ 500 for startportefølje $ 1.000 minimum for supplerende indkomst, balanceret investering og langsigtede vækstplaner.
Gebyrer	Asset management fee på 0,85% og rådgivende gebyr på 0,15%, men andre gebyrer kan finde anvendelse.
90-dages penge-tilbage løfte	Ifølge sin hjemmeside vil Fundrise "købe din investering tilbage til det oprindelige beløb", hvis du ønsker en indløsning inden for de første 90 dage (der kan være begrænsninger).

Produkter

Du kan vælge at investere i en af ​​fire Fundrise-porteføljer baseret på dine investeringsmål: Startporteføljen, Supplerende indkomstplan, Balanceret Investeringsplan eller Langsigtet Vækstplan. Til gengæld investerer hvert af disse konti i en anden kombination af Fundrise eREITs og eFunds beskrevet nedenfor.

Fem eREITs

• Indkomst eREIT: Fokuserer på gældsinvesteringer i kommercielle ejendomme
• Vækst eREIT: Fokuserer på kommercielle ejendomme, især multifamily bygninger, der vil værdsætte over tid
• East Coast eREIT: Fokuserer på gælds- og aktieinvesteringer på østkysten
• Heartland eREIT: Fokuserer på gælds- og aktieinvesteringer i Midtvesten
• West Coast eREIT: Fokuserer på gælds- og aktieinvesteringer på vestkysten

To eFunds

Fundrises eFunds investerer i udvikling og salg af boliger i større amerikanske byer med det formål at tjene på tusinder af efterspørgsel efter byboliger og manglen på sådanne boliger. Selskabet planlægger at klare sig i sit eksisterende investor netværk for at finde potentielle boligkøbere. Fundrise's nuværende to eFunds fokuserer på Washington, D.C. og Los Angeles. Med hver af eFunds og eREITs investerer du i et selskab med begrænset ansvar, der udfører handlerne.

Portefølje detaljer

Starter Portefølje

• Minimum investering: $ 500
• Rådgivningsgebyr: 0,15%
• Forvaltningsgebyr: 0,85%
• Investerer halvdelen af ​​dine penge i Income EREIT og halvdelen af ​​Growth eREIT

Supplerende indkomstplan

• Minimum investering: $ 1.000
• Rådgivningsgebyr: 0,15%
• Forvaltningsgebyr: 0,85%
• Investerer 25% af dine penge i hver af de fire eREITs - East Coast, Heartland, West Coast og Income

Balanceret Investeringsplan

• Minimum investering: $ 1.000
• Rådgivningsgebyr: 0,15%
• Forvaltningsgebyr: 0,85%
• Investerer 20% af dine penge i Income EREIT, 18,33% af dine penge i hver af de tre eREITs (East Coast, Heartland, West Coast), 15% i Los Angeles eFund og 10% i Growth eREIT

Langsigtet vækstplan

• Minimum investering: $ 1.000
• Rådgivningsgebyr: 0,15%
• Forvaltningsgebyr: 0,85%
• Investerer 20% af dine penge i vækst eREIT, 20% i Los Angeles eFund, 16,67% i hver af de tre eREITs (East Coast, Heartland, West Coast) og 10% i Washington DC eFund

Pensionskonto

• Minimum investering: $ 1.000
• Investorer, der har en IRA med Millennium Trust Company (et eksternt selskab, der opretholder selvstyrede IRA'er for folk, der søger at investere i alternative aktiver), kan investere i nogen af ​​eREITs, for et årligt gebyr på $ 75 pr. EREIT, der udbetales til Millennium Trust afkortet til $ 200 årligt).

Hvor Fundrise skinner

Lav investeringsminimum: Hvis du kan lide ideen om at komme ind i private ejendomshandler, men ikke har store penge til at lege med, kan Fundrise passe dig.

90-dages pengene tilbage-løfte: Ifølge sin hjemmeside vil Fundrise "købe din investering tilbage til det oprindelige beløb", hvis du er utilfreds med tjenesten og anmode om indløsning inden for de første 90 dage. Dette lader dig dyppe tæerne i vandet. Restriktioner kan gælde, herunder en 60-dages ventetid efter indsendelse af din anmodning, ifølge Fundrises tilbud om cirkulærer.

Nem at bruge platform: Tilmelding tager cirka 10 minutter, hvis det - forudsat at du allerede har læst de lange investoroplysninger (og du bør læse dem først). Du angiver din adresse, telefonnummer og socialsikringsnummer og derefter vælge, om du skal finansiere din konto via en ACH-overførsel (dvs. at forbinde din bankkonto) ved at indtaste dine bankoplysninger alene eller ved at bruge en bankoverførsel.

For at se, hvordan platformen virker, åbnede jeg en Starter Portfolio med $ 500. Det tog et par dage for min investering at finansiere. Webstedet er nemt at bruge, men også ret simplistisk. Du finder ikke værktøjer eller regnemaskiner, men du kan gennemse oplysninger om hver ejendom i din portefølje.

Hvor Fundrise er kort

Fee gennemsigtighed: Fundrise siger, at det sparer investorer penge ved at skabe en relativ direkte forbindelse mellem investorer og fast ejendom. For eksempel, i modsætning til nogle crowdfunding sites, er der ingen mæglerforhandler, der fungerer som mellemmand på Fundrise, og det sparer omkostninger.

Der er imidlertid upfront omkostninger, der er vanskelige for investorerne at se. Mens Fundrise klart noterer sig sine kapitalforvaltnings- og rådgivningsgebyrer, skal du gøre noget i det lange udbud af cirkulærer for at lære om andre omkostninger.

Fundrise er ikke alene i denne henseende. I den modige nye verden af ​​online-ejendomsinvesteringer, posterer virksomheder links til at tilbyde cirkulærer og andre dokumenter, der er hundredvis af sider lange, begravet, hvor der er gebyroplysninger, som investorerne skal vide om. (Tjek denne advarsel fra Financial Industry Regulatory Authority eller FINRA for mere om risici for at se efter med ikke-handlede REIT'er.) I mellemtiden er firmaets hjemmesider fyldt med prangende billeder af ejendomme og diagrammer af forventede afkast, der uundgåeligt går op og til højre.

For eksempel investerede jeg $ 500 i august 2017. Når jeg logger ind på min konto, ser jeg et diagram, der viser mit "hypotetiske forventede afkast" fra 2019 til 2034:

Fundrise konto screenshot, 5. april, 2018.

I mellemtiden viser denne side status for min portefølje:

Fundrise konto screenshot, 5. april, 2018

Diagrammerne er smukke, men en klar opgørelse af gebyrer og upfront-omkostninger ville gøre det lettere for investorer at træffe smarte valg. Indtil da er der nogle gebyrer at overveje:

• Aktier i Fundrise's produkter kan sælges til en præmie til deres værdi, hvilket betyder at du kan betale, siger $ 10 per aktie for en eREIT, som har en indre værdi på $ 9,50. Denne differentiering fungerer som en slags salgsbelastning.
• Som med enhver ejendomsaftale er der organisatoriske og tilbyder omkostninger til at bringe eREITs og eFunds til virkelighed. Fundrise siger, at disse løber 0% til 2% af de penge, der rejses fra investorer. Forvalteren refunderes for disse tilbudsudgifter ud af eREIT eller eFund i månedlige rater, der ikke overstiger 0,5% af fondens samlede provenu.
• Med eFunds er der et potentielt udviklingsgebyr på op til 5% af de samlede udviklingsomkostninger, eksklusive jord, siger Kendall Davis, direktør for investeringer i Fundrise. Dette gebyr ville gælde, hvis Fundrise skulle udvikle et projekt selv, snarere end at bruge en udvendig udvikler, siger hun.
• I fremtiden, når en af ​​eFunds sælger en ejendom, kan der være et potentielt dispositionsgebyr på 1,5% af bruttoprovenuet, efter tilbagebetaling af ejendomsnivåns gæld, fortæller Davis, at Fundrise vil sigte mod at reducere omkostningerne ved at fungere som sin egen noteringsagent uden at gå gennem en traditionel ejendomsmægler. (Hvis Fundrise gik gennem en mægler, ville mæglerens gebyr komme ud af bruttoprovenuet.)

Før du dykker ind, overveje:

• Crowdfunded ejendomsinvestering er endnu ikke testet under en nedtur. I tilfælde af et andet boligkrasj som det, der startede i 2006, er det muligt, at investorer i et Fundrise-produkt i det væsentlige ville løbe på banken - alle søger at indløse deres aktier på én gang. I den situation kan Fundrise blive tvunget til at udsætte indløsninger for nogle investorer. Der er ukendte her, så hvis du er risikovægtig, hold dig væk. (Der er mere end en måde at investere i fast ejendom - find ud af hvilken type der passer dig: 5 måder at investere i fast ejendom.)
• Hvor diversificeret er du? Overvej alle dine ejendomsbesiddelser, herunder dit hjem og offentligt omsatte REIT i din investeringsportefølje, når du vurderer, i hvor høj grad din portefølje er diversificeret. Læs vores historie om, hvordan diversificering kan reducere investeringsrisikoen.
• Fundrises moderselskab har endnu ikke genereret overskud og pådrager sig nettotab, pr. Selskabets juli 2017, der tilbyder cirkulære. Alligevel er hver ejendomsaftale sin egen enhed, adskilt fra moderselskabet. "Investorer ville kun miste penge, hvis de faktiske ejendomshandler blev gået konkurs," siger Mark S. Roderick, en advokat hos Flaster Greenberg, der specialiserer sig i online ejendoms- og crowdfund-virksomheder.
• Investering med Fundrise betyder at binde dine penge i et stykke tid. Du kan anmode om at indløse dine aktier kvartalsvis, men du kan skylde et gebyr, afhængigt af hvor længe du har holdt investeringen. Gebyret, der indbetales til eREIT eller eFund, beregnes som en rabat til aktiekursværdien: 0%, hvis den er i de første 90 dage; 3% rabat, hvis aktierne blev afholdt mindst 90 dage men under tre år 2%, hvis aktierne har mindst tre år men mindre end fire år 1%, hvis aktierne varede mindst fire år men mindre end fem år. Der er ingen rabat til at indløse aktier, der afholdes fem eller flere år. Der kan være andre gebyrer forbundet med indløsning, og indløsningsplanen kan suspenderes uden varsel. Hvis for mange investorer anmoder om indløsning til enhver tid, kan udbetalingerne blive forsinket. Investorer, der er bekymrede over dette, foretrækker måske at investere gennem en standardmæglerkonto, som giver dig adgang til en bred vifte af investeringer. (Sådan åbner du en mæglerkonto, og hvad du skal overveje, før du gør det.)
• Da jeg besluttede at indløse mine aktier, kunne jeg ikke finde instruktioner på hjemmesiden, så jeg sendte Fundrise til deres generelle email-adresse. Efter et par dage modtog jeg en email med et link til en Fundrise-side for at indløse mine aktier og et diagram med oplysninger om, hvordan mine aktier ville blive solgt til en rabat (jeg holdt dem længere end den indledende 90-dages periode). På det tidspunkt var processen til at indlede forløsningen enkel og tog kun et par minutter. Jeg må vente til slutningen af ​​kvartalet for min anmodning om at blive behandlet. Men som udbuddet cirkulærer bemærker, kan Fundrise ikke garantere, at de midler, der afsættes til indløsningsplanen, vil være tilstrækkelige til at imødekomme alle anmodninger, der er foretaget i et hvilket som helst kalenderkvartal. "

For mere information, se venligst Fundrises hjemmeside.