Nødvendigt aktivstabiliseringsprogram: Hvad betyder det for husejere?

Hvad er DASP?

DASP (Distressed Asset Stabilization Programme) er regeringens seneste forsøg på at hjælpe kampende husejere, der står over for afskærmning. De dårlige nyheder: Du kan ikke søge om det. Den gode nyhed: Hvis du kommer ind, er dine odds for at blive i dit hjem meget, meget højere.

DASP rulles ud nationalt og har yderligere geografisk målrettede pools på fire amerikanske markeder-Chicago, IL., Newark, NJ., Phoenix, AZ. Og Tampa, FL.

Marked	Projiceret # af realkreditlån, der skal sælges i dette kvartal
Chicago	1,500
Newark	500
Phoenix	300
Tampa	1,200
National, ikke-målrettet	4,500-5,000
samlet set	8,000-9,000

Kilde: Federal Housing Administration / U.S. Institut for Bolig og Byudvikling

Før du siger, at det er for få realkreditlån at betyde, at jeg har skudt, overveje dette: Der har været tonsvis af realkreditprogrammer, der er floppet de seneste år af føderale regulatorer - måske har du allerede forsøgt at svømme gennem HAMP's alfabet suppe, HARP og HAFA. Alle dem har haft skuffende lave succesrate og faldet mindre end forventede mål. Tilsynsmyndigheder og politikere både forventer et boligmirakel, så selvom du ikke er med i denne gang, bliver DASP allerede rammet op hurtigt - Federal Housing Administration sagde oprindeligt, at kun 5.000 realkreditlån ville blive solgt i kvartalet, og de har allerede oped at til 9.000. Din tur kunne komme før du tror.

Hvordan virker DASP?

DASP er et offentligt-privat partnerskab, som er parat til at tilpasse investorernes incitamenter til boliger og deres samfund.

DASP giver investorer ny adgang til at købe misligholdte realkreditlån, der kontrollerer FHA og næsten helt sikkert vil blive afskærmet. Boliglånene vil blive solgt på auktion, og på grund af deres risikable status vil prisen blive lavere end den resterende primære saldo (hvilket betyder det beløb du som boligejer har efterladt at betale).

Hvad betyder det for mig?

For at blive sat i en DASP-pool skal du være mindst seks måneder kriminel på dit pant, din servicer skal have udtømt alle trin i den FHA-godkendte reduktionsprocedure, og du kan ikke have erklæret konkurs.

Når din pantseddel er købt gennem programmet, skal afskærmningen være forsinket i mindst seks måneder. Du vil også få en ny servicer til at gå sammen med den nye ejer af gælden. En servicer henviser til firmaet, at du rent faktisk betaler din realkreditgæld til. De er ikke den underliggende ejer af dit lån, men de er mellemmændene, der rapporterer tilbage til ejeren. Det kan blive forvirrende, for nogle gange er serviceren faktisk en del af samme firma som din långiver. For eksempel, hvis du har et Wells Fargo-pant, vil din servicer sandsynligvis blive Wells Fargo. Hvis du har et pant fra Citizens Bank, som ejes af RBS, vil din servicer sandsynligvis være et andet firma, der ejes af RBS. Men serviceren er en selvstændig enhed af selskabet til juridiske formål.

Hvis du arbejdede sammen med et stort, ansigtsløs servicefirma - måske en, der beskæftiger sig med den robo-signatur type aktivitet, der for nylig blev bragt til lys - så et nyt firma, som måske er en mindre, en regional eller en med En bedre oversigt over arbejdet med låntagere kunne være en stor hjælp i at arbejde sammen med dig for at tilbagebetale din gæld og undgå afskærmning.

Investoren behøver ikke at reducere det beløb, du skylder, eller ændre dine tilbagebetalingsbetingelser, men som vi vil diskutere nedenfor, er det konkrete muligheder, der passer til mange nødlidende realkreditinvestorstrategier.

Også den købende investor (i modsætning til FHA) vil sandsynligvis ikke udelukke dig selv, selv efter at DASP-mandatet er på seks måneder, er opholdet på afskærmning forbi. Der er et par grunde til, hvorfor ikke:

• Investoren har sandsynligvis købt dit pant til at forfølge en strategi, hvor de reducerer hovedstolen, eller sænker det beløb, du skylder, for at få dig til at betale dem tilbage. Så lad os sige, at du stadig skylder 200.000 dollars på dit pant, men du har misligholdt og FHA satte dig i en DASP-pool. En DASP-deltagende investor køber dit realkreditlån til $ 150.000. Investoren ændrer derefter dit lån og fortæller dig, at du kun skylder $ 175.000 sammen med at tilbyde dig en mere tilbøjelig betalingsplan og giver dig en ny servicer til at arbejde med. Du ender med at tilbagebetale og opholde sig i dit hjem, mens investor har opnået en fortjeneste. Det er et forenklet overblik, men det er i det væsentlige den slags investering, DASP er oprettet for at opmuntre.
• Hvis du bor i en af ​​de geografisk målrettede pools (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), kan de i det væsentlige kun afskaffe 50% af de lån, de køber ud af den pulje, med en fejlmargin på 10%. FHA har skitseret "Neighborhood Stabilization Outcomes" - de omfatter at få dig til at begynde at betale tilbage dit pant, hjælpe dig med at lave et kort salg og andre - og de omfatter ikke afskærmning. Købere skal opfylde en ~ 50% kvote af naboskabsstabiliseringsresultater. Hvis de ikke gør det, skal de betale FHA tilbage. Da dine odds for afskærmning var stort set 100% før dit lån blev købt, er en ~ 50% cap et skridt op.
• Afskærmning er dyrt. En Federal Reserve Bank of Chicago undersøgelse vurderede, at afskærmninger koster en bank i gennemsnit $ 50.000.Selvfølgelig er der ingen garantier, det er usandsynligt, at investorer vil købe disse ejendomme med det formål at afskære på et stort antal af dem.

Indtil videre har investorerne hilst velkommen DASP-det er en udvidelse af et pilotprogram, FHA har allerede fundet en høj interesse. I sidste uges JPMorgan Securitized Product Weekly, en undersøgelses- og strategibeskrivelse rettet mod investorer, noterede sig markedets omfavnelse af DASP, der peger på FHA's beslutning om at sigte på at sælge 9.000 pant i kvartalet, op fra det oprindelige mål på 5.000. Selvom det måske ikke trækker på dine hjertestrækninger, har det flailing amerikanske boligmarked heller ikke været godt for investorer, og masser af midler søger efterspurgte realkreditinvesteringsstrategier i stedet for at bekæmpe trenden for færre låntagere, der er i stand til at tilbagebetale. Mortgage Rivalier Lewis Ranieri, der beskrives i Michael Lewis 'Liars Poker' som en hensynsløs Wall Street-profiter, driver nu Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, der bruger varme og uklare strategier som at sende lukkede boligejere gratis gavekort for at få dem til at udarbejde en tilbagebetalingsplan med en servicer.

Men måske en ændring, en ny servicer og et ophold på afskærmning får dig stadig ikke til, hvor du skal være. Hvis alt andet fejler, angiver DASP, at køberen skal forsøge at bruge en kort salg, hvilket betyder at sælge hjemmet for mindre end det beløb, der skal betales på realkreditlånet. Kortsalg er ofte et bedre resultat for låntagere end afskærmning - de ødelægger ikke altid din kredit score, for en.

Mens kun 9.000 husejere får fordelene ved DASP lige nu, er det ofte blevet bemærket, at præsident Obama er under meget pres for at rette op på det amerikanske boligmarked for at forbedre sin statur i valget i 2012. Måske er en superstørrelse DASP den løsning, han leder efter.

Homeowner image via Shutterstock