Med den seneste læsning på S & P / Cash Schiller Home Price Index klatrer 12% fra sidste år, hæver boligejerne på den bullish tilbagevenden, efter at priserne er faldet i seks lige år fra 2006 til 2012.

Men selvom regelmæssige husejere ser store gevinster, det er udlejningsejere og investorer, der er de rigtige vindere.

Det er hvad min kollega Nathan Slaughter kalder

"Renter Nation", fænomenet, der tager USA med storm, som flere amerikanere vælger at leje i stedet for at købe. I de næste tre år vil 3,8 millioner lejere (70% af alle nye husstande) kæmpe med hinanden for mindre og mindre plads. Det store skifte mod huslejer er drevet af faldende boligejendomsrater, da forbrugerne fortsat kæmper med lidt lønvækst og for meget gæld. Dette forventes at belønne lejlighedsejere med højere værdier på deres ejendomme og stigende leje. Nathan fortæller mere om dette her

og fortæller dig, hvordan du kan indbetale. Men ligesom enhver anden investering er potentialet for en ekstraordinær gevinst med risiko. Og en af ​​de største risici i en leje-ejendom investering er pantet. Et lejeboliglån er struktureret anderledes end et almindeligt pant, og det medfører skjult risiko for investorer.

Her er tre ting du skal vide, før du forsøger at tegne et pant for den lejebolig …

1. Du får ikke Rock-Bottom-rentesatser.

Udlånsrenter er dikteret af risiko. Mere risiko giver en højere rente. Med en individuel pant, profilerer långiveren risikoen for en enkelt låntager. Det omfatter kredit- og beskæftigelseshistorie. Men for et lejebeløb, hvad bankerne forstår er, at selvom det stadig gør et lån til en person, vil lånets præstationer blive stærkt påvirket af en gruppe tredjeparts lejere, der vil forblive næsten anonym.

Selvom låntagere bruger deres personlige kredit for at sikre lejeboliglånet, er det derfor, at långiverne opkræver den højere rentesats, at de skal stole på tredjepartslejerne for at bidrage til at generere pengestrømme. Det er bare mere risikabelt for dem.

Markedet for udlejningsejendomme har meget tynde driftsmarginer og er afhængige af stabile pengestrømme. Selv en marginalt højere rentesats har potentialet til at true rentabiliteten af ​​en udlejningsinvestering.

2. Få klar til en voldsom nedbetaling.

Individuelle realkreditlån kan i øjeblikket sikres for så lidt som 3,5% nede med programmer, der tilbydes gennem FHA (Federal Housing Association). Dette statsstøttede program er designet til at understøtte boligejendomme og øge ejerandelen.

Men boliglån er ikke en sådan luksus. Fordi pantforsikring ikke dækker investeringsejendomme, er 20% nede et minimum. Faktisk kræver de fleste udlejningsboliger tættere på 25%.

Det er et stort kontantudlæg, og det kan betydeligt reducere driften af ​​en investering i udlejningsejendomme. Det kan også blive en stor finansiel forpligtelse i tilfælde af et ubehageligt salg, hvor ejendomsindehavere med egenkapital har været udsat for samlede tab, mens de med ringe eller ingen egenkapital har gået væk uskadt.

En stor forskudsbetaling på en udlejnings ejendom har også potentiale til at skære ud af andre aktivklasser i en portefølje, herunder aktier og obligationer. Assetallokeringen er den vigtigste faktor, der påvirker udførelsen af ​​en portefølje, så en afbalanceret tilgang er afgørende for at være behørigt diversificeret og reducere risikoen.

3. Din kredit er endnu vigtigere.

Kredit er altid den vigtigste faktor, der påvirker lånerenten. Og det gælder især for et lejeboliglån.

Faktisk er det vanskeligere at sikre et lejeboliglån end et boliglån. En 720 kredit score anses for fremragende og kan være god nok til at sikre et boliglån. Men det tal hopper til 740 for de fleste udlejningsobligationer.

Ud over kredit vil långivere også se nøje på, hvor meget penge en potentiel lejeboliger har til rådighed, som normalt kræver seks måneders driftsomkostninger for at dæmpe svage udlejningstendenser og økonomisk volatilitet. Långivere vil også gerne vide om andre ejendomme, der ejes, og værdipapirernes værdi for disse værdier.

Risikoen ved disse højere udlånsstandarder er mulighed for omkostninger. Selv en person, der er villig til at investere i en udlejningsejendom, kan muligvis ikke gøre det på grund af strengere udlånsstandarder.

Investeringssvaret:

Hvis der er en ting bolig- og udlejningsboliger har til fælles, er det det Leje-ejendomme realkreditlån er bredt tilgængelige på lokale og regionale banker. Store banker er kendt for at have højere udlånsstandarder og være mere selektive, når de vælger potentielle låntagere. Lokale og regionale banker er kendt for at udvide mere fleksibilitet og tage højrisiko låntagere. Det vil få stor indflydelse ikke kun på din evne til at sikre et realkreditlån til din udlejningsejendom, men også vilkårene for det pågældende lån.