Vil du have et realkreditlån? God kredit kunne ikke være god nok

Det er for svært at kvalificere sig til et boliglån. Långivere er tilbageholdende med at give konventionelle realkreditlån til folk uden uberørt kredit.

Hvis du har ansøgt om et realkreditlån med en god, men ikke stor kredit score, kan du have lidt igennem denne førstehånds. Du kan pege din finger på føderale regulatorer, der har skræmt långivere til at fastsætte strenge realkreditregler for låntagere.

Realkreditindustrien har tinkered med mindre udlånskrav, men mange kvalificerede låntagere er stadig blevet nægtet lån. Her er detaljerne - og hvordan du stadig kan kvalificere dig.

Lavrisiko låntagere er indefrosset

Alt for stramme kreditstandarder fra 2009 til 2015 forhindrede mindst 6,3 millioner realkreditlån, ifølge Urban Institute.

"Vi accepterer alt for lavt en sandsynlighed for misligholdelse", siger Laurie Goodman, meddirektør for Urban Institute's Housing Finance Policy Center. "Vi vil kun have folk, der kan betale deres pant. Det lyder fint som en platitude, men der er meget få mennesker, der har 100% chance for at betale deres pant under alle omstændigheder."

Goodman hævder, at udlånsstandarderne fra 2001 til 2003 var rimelige, før långivere populariserede risikabelt låneprodukter. Af de realkreditlån, som Freddie Mac garanterede fra 2001 til 2003, lå den procentdel, der gik i standard, fra 1,6% til 2,3%. Æraen med overdrevent lovgivende udlån varede fra 2004 til 2008, og standardraten på Freddie Mac-pantelån nåede 8,7% for lån, der blev tegnet i 2007. I modsætning hertil blev standardraten for Freddie Mac pantsat fra 2009 til 2012 - efter standarder strammet i reaktion til finanskrisen - varierede fra 0,6% til 0,1%. Siden 2013 har standardfrekvensen været mindre end 0,05% - næsten nul.

"Et nær-nul-standardmiljø er tydeligt bevis for, at vi skal åbne kreditkassen og låne låntagere med mindre end perfekt kredit", skrev Goodman i et blogindlæg sidste år.

Institut for Bolig og Byudvikling har gjort det samme i sin forårs 2016-politikbog, Bevisspørgsmål: "Fordi långivere har strammet deres kreditstandarder, tjener de ikke et betydeligt antal lavrisikopotentielle låntagere," sagde det.

Investmentmatome er et gratis værktøj til at finde dig de bedste kreditkort, cd-priser, besparelser, checkkonti, stipendier, sundhedspleje og flyselskaber. Start her for at maksimere dine belønninger eller minimere dine renter. Bev O'Shea

Få din gratis kredit score rapport

• Åbn flere døre for dine økonomiske mål.
• Indstil dine mål og se dine fremskridt.
• Tilmeldingen påvirker ikke din score.

Få din kredit score

---

Reglerne ændres, til lille effekt

Federal Housing Finance Agency, som overvåger Fannie Mae og Freddie Mac, har erkendt sin rolle i problemet. "Vi ved, at adgangen til kredit forbliver stram for mange låntagere, og vi arbejder også for at løse dette problem på en ansvarlig og tankevækkende måde," sagde Mel Watt, direktør for FHFA, i en tale i 2014 til Mortgage Bankers Association.

I den tale havde Watt lovet at afklare "repræsentation og garanti" regler, der gjorde långivere forsigtige med udlån til alle med mindre end stjernekredit. Agenturet fulgte igennem, men med lille effekt. To år senere talte Watt igen til pantbankerne og sagde, at ændringerne havde "medvirket til at flytte nålen gradvist." Men i de to år faldt den gennemsnitlige kredit score for en person, der var godkendt til et konventionelt købslån, kun fra 754 til 753.

I pantverdenen betragtes en kredit score på 740 eller derover som fremragende, hvilket giver de laveste pantrenter og gebyrer.

I august 2017 var den gennemsnitlige kredit score 752, godt ind i "fremragende" rækkevidde.

Flere måder at løsne udlån på

I takt med at de gennemsnitlige kreditresultater forbliver stædigt høje, har realkreditindustrien forsøgt andre måder at udvide udlån på, men det har ikke haft en betydelig indflydelse, fordi låntagere skal have fremragende kredit for at kvalificere sig.

Fannie Maes lånesoftware gør det muligt for nogle mennesker at have et 50% gældsforhold. Fannie og Freddie vil også give nogle boligkøbere mulighed for at kvalificere sig til realkreditlån uden at få vurderinger. Men begge programmer er designet til låntagere med fremragende kredit.

Hvis du er en potentiel boligkøber med middelmådig til god kredit, kan dit bedste skud på et realkreditlån være en forsikret af Federal Housing Administration. I august 2017 var den gennemsnitlige kredit score for nogen, der modtog et FHA-forsikret købslån, 683, meget lavere end 752-gennemsnittet for lån garanteret af Fannie og Freddie. FHA lån har et minimum forskud på 3,5%.

VA lån - realkreditlån garanteret af Department of Veterans Affairs - blev ydet til købere med en gennemsnitlig kredit score på 710 i august. Låntagere kan kvalificere sig til VA-lån uden nedbetalinger, hvis de opfylder VA's krav til støtte.

Og Fannie Mae og Freddie Mac har 3% nede muligheder rettet mod lavt til moderat indkomst låntagere. Fannies HomeReady-program er for dem med kreditscorer så lavt som 680. Freddie Mac's Home Possible kvalificerer dem med scorer så lavt som 660.

Mere fra Investmentmatome

• FHA lån: Hvad du behøver at vide
• Nedsættelsesstrategier for første gangs købere
• Långivere se mere end blot en kredit score