Forståeligt Mortgage: Fordele og ulemper for købere og sælgere
Arbeitswelt Forst
Indholdsfortegnelse:
- Hvad er et antageligt pant?
- Hvilke realkreditlån er antagelige?
- Fordele ved antagelige lån
- For sælgere
- For købere
- Ulemper ved antagelige lån
- For sælgere
- For købere
- Hvordan man antager et pant
- Skilsmisse, død og forudsætninger
- Hvad er næste?
- Beregn hvor meget hus har du råd til
- Undgå disse homebuying fejl
- Lære hvad VA lån handler om
Et antageligt realkreditlån tillader en boligkøber ikke kun at gå ind i sælgerens tidligere hus, men også at komme ind i sælgerens lån.
At have et antageligt lån kan give sælgeren en marketingkant, især hvis pantrenten er steget siden sælgeren fik lånet.
For en køber kan det antages, at et pant kan spare tusindvis af dollars i rentebetalinger og lukkekostnader - men det kan kræve en stor forskudsbetaling.
Her er hvordan antage realkreditlån arbejde, og fordele og ulemper for købere og sælgere.
Hvad er et antageligt pant?
Et antageligt realkreditlån er et boliglån, der kan overføres fra den oprindelige låntager til den efterfølgende boligejer. Renten forbliver den samme. Således betyder udtrykket: Hvis en 30-årig realkreditlån er 3 år gammel, har den person, der antager lånet, 27 år til at betale det.
Du, som køber, træder ind i sælgerens pant.
"I en antagelse går du som køber ind i sælgerens pant som om du havde det lige foran dig, og du krydsede navnet på sælgeren på dokumentet, og du indsatte låntagerens navn derhen, "Siger Michael G. Barone, en administrerende partner for pantoverholdelse praksis for advokatfirmaet Abrams Garfinkel Margolis Bergson i New York City.
" MERE: Indkomst du skal kvalificere til et pant
Hvilke realkreditlån er antagelige?
Ikke alle realkreditlån antages i et hjem salg. Købere kan påtage sig føderalt garanterede eller forsikrede realkreditlån, men ikke andre typer boliglån. Det betyder:
- FHA lån, der er forsikret af Federal Housing Administration, er assumable.
- VA lån, som er garanteret af Department of Veterans Affairs, er antages, og køberen behøver ikke at være en veteran eller i militæret.
- USDA lån, som er garanteret af Department of Agriculture, er assumable.
- Andre lån, der kaldes konventionelle realkreditlån generelt er ikke antages i et hjem salg.
" MERE: FHA lån: Hvad du behøver at vide
Tilbage til toppenFordele ved antagelige lån
For sælgere
Nemmere salg: Et antageligt lån kan gøre hjemmet mere omsætteligt, hvis renten er steget i årene siden realkreditlånet stammer fra. Forestil dig en situation, hvor nogen får et antageligt pant med en rente på 4,75% og så sælger huset fem år senere, når renten er omkring 7%. At 4,75% sats, umulig at få ellers, kunne friste købere til at vælge det hus over en anden.
Højere pris: En anden fordel er et antageligt realkreditlån, der giver sælgeren mulighed for at forhandle strøm på pris. En smart sælger væver det antagelige lån i salget "på første dag, så det er en del af forhandlingerne med det samme", siger Barone. "Så du bliver nødt til at betale os vores pris eller lidt mere end vores pris."
For købere
Lavere rentesats: Et antageligt lån indkalder en retfærdig fordel for hjemmekøberen, siger Jim Sahnger, en realkreditinstitutter for C2 Financial Corp. i Jupiter, Florida: "Pro er, at du får den sats, de har i kraft."
Et antageligt lån giver sælgeren forhandlingsstyrke på pris.
Lavere lukkekostnader: Det koster også mindre at påtage sig et lån end at få et nyt pant, siger långivere. Forfalskning af omkostningerne udgør normalt flere tusind dollars. I modsætning hertil indfører FHA, VA og USDA grænser for antagelsesrelaterede gebyrer, hvilket gør dem mere overkommelige end lukkekostnader.
" MERE: Forfalskningsomkostninger, forklaret
Tilbage til toppenUlemper ved antagelige lån
For sælgere
VA ret: FHA og USDA lån har få, hvis nogen ulemper for sælgere. Men sælgere, der har VA-lån, kan ramme en snag, når købere påtager sig deres realkreditlån.
Med et VA-lån garanterer regeringen, at det vil tilbagebetale en del af saldoen, hvis låntageren misligholder. VA, der begrænser denne garanti, kalder dens dollarbeløb låntagerens "ret". Afhængigt af lånebeløbet forbliver en del eller alle låntagerens ret bundet i hjemmet med det antagne realkreditlån, selv efter salget.
Fordi retten forbliver med det antagne lån, har sælgeren muligvis ikke tilstrækkelig ret til at kvalificere sig til et andet VA-lån for at købe det næste hjem.
En sælger kan undslippe dette problem ved at sælge til en veteran eller medlem af militæret, der er berettiget til at få et VA-lån. Køberen kan derefter erstatte hans eller hendes ret til sælgerens. I så fald genopretter VA sælgerens fulde ret.
For købere
Stor forskudsbetaling: Stigende boligværdier kan torpedo realkreditforudsætninger. For at forstå hvorfor, husk at når en køber påtager sig et realkreditlån, er det ligesom at træde ind i sælgerens realkreditlån, hvilket ikke længere dækker husstandens omkostninger.
Stigende boligværdier kan torpedo realkreditforudsætninger.
Lad os sige, at en sælger, efter at have betalt pantet i fem år, skylder 150.000 dollars på det. Køberen ville antage dette beløb.Men boligens værdi er steget til $ 215.000 i de fem år, som sælgeren har ejet det. Køberen skal betale forskellen.
Træk lånets udestående saldo ($ 150.000) fra hjemmeværdien ($ 215.000), og du får $ 65.000. Køberen skal komme op med $ 65.000 for at købe hjemmet. I de fleste tilfælde betyder det at få et andet pant, "som normalt har betydeligt højere renter," siger Barone. Et andet realkreditlån medfører sandsynligvis lukkekostnader, hvilket yderligere underminerer det antagne låns fordel.
Fordi boligprisværdierne kan snuble hurtigt, har købere en nemmere tid, når man tager imod realkreditlån, der kun er nogle få år, siger han.
Forsikringsselskab: FHA-lån kan frembyde en ulempe. Deres månedlige realkreditforsikringsbetalinger varer for lånets løbetid og kan udelukkes ved refinansiering af lånet. Disse månedlige betalinger negerer nogle af fordelene ved at antage lånets lavere rente.
" MERE: Beregn, hvordan du sparer for en forskudsbetaling
Tilbage til toppenHvordan man antager et pant
Forudsat et realkreditlån kræver långiverens godkendelse. Hvis en køber og sælger indleder en formodning uformelt uden at fortælle långiveren, tager de en risiko. Når långiveren finder ud af det, kan den kræve betaling af det fulde lånebeløb straks. Og hvis lånet forbliver i sælgerens navn, forbliver sælgeren ansvarlig for gælden.
I en korrekt udført antagelse skal den nye låntager springe igennem nogle af de samme hoops, som det ville tage for at kvalificere sig til et nyt lån. Lånets servicer anmoder om låntagerens kreditrapport samt finansielle og beskæftigelsesmæssige oplysninger.
"Långiveren vil stadig sikre sig, at du kan betale lånet, så de kvalificerer dig som om du var en ny køber," siger Barone.
Långiveren vil ikke kræve en vurdering, siger Sahnger.
Endelig frigiver långiver den oprindelige låntagers ansvar for gælden.
Tilbage til toppenSkilsmisse, død og forudsætninger
Ikke alle realkreditforudsætninger stammer fra hjemmemarkedssalg. Nogle gange tager en ægtefælle lånet ud efter en skilsmisse eller den anden ægtefælles død.
I disse tilfælde skal den person, der påtager sig lånet, bevise evnen til at foretage de månedlige betalinger, siger Randy Hopper, senior vicepræsident for boliglån til Navy Federal Credit Union. Godkendelse er ikke automatisk.
Hvis den originale låneopgørelse har begge ægtefæller på det, "så har långiveren sandsynligvis kvalificeret dem til lånet på grundlag af både deres indkomster og begge deres kreditfiler," siger Hopper. "Så hvis en af dem ikke længere er på lånet, så skal vi sikre, at den resterende låntager også er kvalificeret på egen hånd."
