De 5 værste ting, du kan gøre, når du køber et salget hus |

I mere end et år har mit familien har søgt et større hjem i vores forstæder Dallas kvarter. Nu hvor børnene er ældre, er vi klar til en pool, et andet layout og et femte soveværelse til mit hjemmekontor.

Det er en hård kombination at finde uden at springe kvarterer, så da vi så en 3.100 kvadratmeter Hjemmet til under markedsprisen ramte MLS (Multiple Listing Service), vi hoppede på det.

Det var mere end 40 dage siden, og vi har endnu ikke hørt, om vores tilbud om tilbudspris er blevet accepteret. Det viser sig, at sælgerne faldt bagud på deres betalinger, og långiveren skal nu acceptere at acceptere mindre end det skyldige beløb på realkreditlånet. Det hedder et kort salg, og det er en af ​​de hurtigst voksende segmenter af hjemmemarkedssalg.

Kortsalg udgør også et marked med potentielle faldgruber. Men der er måder at sikre, at du ikke fortryder din beslutning. I vores tilfælde er vi ikke engang sikre på, at långiveren har set vores tilbud. Tilsyneladende har långivere hundredvis af kortsalgskontrakter på deres skriveborde; Det kan tage uger, måneder, endda et år at få et svar. Mindre komplicerede tilbud - for eksempel, vores involverer kun en lien - skal gå lidt hurtigere. Vi vil se.

På en måde er "short sale" en misdannelse, fordi det ikke er kort tid om det. Dets navn stammer fra det faktum, at banken bliver kortere. Harry Ridge, vores mægler hos VIP Realty Platinum, sagde, at mange boligkøbere bliver forstyrrede, når store stykker tid går forbi, og der sker ikke noget. De fleste forstår ikke, at buddet skal godkendes af banken, ikke sælgeren, der sætter prisen på MLS'en.

Utålmodighed er problematisk på markedet for kortsalg. Det er svært at sætte dit liv i stå. Du kan være tilbøjelig til at stoppe hushandel eller købe store billetvarer, begge monumental fejl i dette marked. Og der er andre fejl, du kan gøre undervejs.

Men der er et svar: Når du er i tvivl, gør det ikke. Stop ikke hushandel. Gør ikke store køb. Og der er mere.

Her er fem ting, du bør være sikker på ikke at gøre, når du byder på et hus med kort salg:

1. Salg først dit hus. Der er ingen garanti for långiveren acceptere dit kortsalgssalg, så ikke spring pistolen og risikerer at blive hjemløse. Du kan måske være den højeste budgiver nu, men det kortsalgte hjem forbliver på MLS under denne proces. Andre købere kan indsende tilbud som trompet din, skabe en budkrig. Långiveren kan også modvirke dit tilbud. I vores aftale tilbød vi $ 5.000 mere end forespørgselsprisen og aftalt at betale lukkekostnader. Huset er ikke opdateret siden 1996 og har brug for opgraderinger på $ 20.000, så vi er ikke villige til at betale meget mere.
2. Glem ikke at sokke penge til store reparationer. Indtil du får en inspektion - og det skal du ikke gøre, før banken accepterer dit tilbud - du ved ikke rigtigt huset. Hvis boligen ikke kunne betale sit pant, gjorde han sandsynligvis ikke store reparationer. Dette kaldes udskudt vedligeholdelse. De fleste långivere betaler ikke for reparationer eller udvidede hjemlige garantier.
3. Sæt ikke dine æg i en kurv. Fortsæt hushandel. Dit bud med kort salg er ikke en sikker ting, så stop ikke med at gennemgå daglige e-mail-opdateringer fra din ejendomsmægler.
4. Foretag ikke store billetkøb. Vi var hurtige til at få vores forcertificeringsbrev at vise långivere vi var seriøse. Men når din forudcertificering er godkendt, skal du ikke købe en bil, afslutte dit job eller udbetale lager. Hvis du gør det, skal du indsende dine finansielle oplysninger til din realkreditinstitutter, som ødelægger dine papirer. Så er det tilbage til bunden af ​​bunken.
5. Må ikke gøre det, hvis du er en første gangs køber . Jeg har ejet og solgt et hjem før, og processen var glat som smør. Kortsalg har gobs papirarbejde, ligesom traditionelle salg, men kortsalg er ikke glat for køberen eller din ejendomsmægler (som i øvrigt skulle have erfaring med denne type transaktion). Første gang vores mægler, en 26-årig ejendomsveteran, lukkede et kort salg, var det sådan en smerte, at han svor, at han aldrig ville gøre det igen. (Han ændrede sig. I dag tegner kortsalg for halvdelen af ​​sin virksomhed.) De er ikke for svage af hjertet. Som min ejendomsmægler, Regina Stockwell, sagde, at hvis du bor sammen med din svigermor, betaler husleje eller er en første gangskøber, skal du undgå en kort salg.

Der er retningslinjer, der er effektive 15. juni 2012, designet til at forbedre short selling processen. Forsikringstjenester støttet af Fannie Mae og Freddie Mac er forpligtet til at udstede en endelig beslutning om accept eller afslag inden for 60 dage efter modtagelse af et kortsalgssalg. Jeg er skeptisk, dette vil blive håndhævet, fordi andre mandater er blevet korte, men det er et skridt i den rigtige retning.

Vi håbede på at komme ind i det nye hus i sommer for at nyde poolen, men næste sommer kan være mere realistisk. Men hvis vi får dette hus, får vi en hel del af en aftale om en større ejendom med en stjernernes rentesats.

Investeringssvaret: Det er afgørende at fortsætte husjagen. Deltag i åbne huse og anmode om udstillinger. Du finder måske ikke så god en aftale, men du vil heller ikke gå glip af at finde dit drømmehus heller.