4 Secrets Hver Succesfuld House Flipper Kender |

To mildt lærte lærere lærte mig alt, hvad jeg ved om at vende hjem - og ikke i en god måde.

Jeg mødte dette par i 2006. De var meget hyggelige mennesker - men ekstremt aggressive investorer. De købte og vendte ejendomme i Las Vegas ved hjælp af et tredjeparts nøglefærdigt ejendomsinvesteringsselskab. De lavede masser af penge først. Men de tabte alt på trods af at vide bedre.

Hvordan skete dette?

Mens de havde fortjeneste på hvert salg, brugte de det overskud til at finansiere større og større projekter. Det var fornuftigt for dem på det tidspunkt, da ejendommen var så værdsat. I stedet for at bruge deres egne penge (hvoraf de ikke havde nogen) til at genopbygge husene, tappede de på et egenkapitallån, der voksede større i måneden.

Selvfølgelig, da ejendomsmeglen gik i gang i 2008, og at opskrivningen blev fordampet, fik de fast fast ejendom, som ingen ønskede at købe eller leje. Og de var på krogen for en meget stor egenkapital linje, som de ikke havde råd til at betale. Som følge heraf tabte de ejendomsmarkedet, de arbejdede så hårdt for at opbygge. Mens disse mennesker led meget, illustrerer deres tab nogle af de fire faste og hurtige regler for husflipping, der simpelthen ikke kan ignoreres:

1. Du skal forstå din risiko.

Selvfølgelig vil du, som du påtager dig mere gæld, risikofaktorer. Køb kun flip homes for kontanter. Ingen realkreditlån. Ingen egenkapital linjer. Hvis du ikke har nok penge til at svinge disse handler selv, tag på en stille partner, der har kontanter og opdele overskuddet.

Problemet med lån er, at de er en fast forpligtelse, du skal servicere, uanset hvad. Da parret ovenfor ikke kunne foretage betalingerne mistede de alt. Men hvis du tager på en egenkapitalpartner, behøver du ikke komme op med nogen penge, før der er fortjeneste på salget.

Også låne penge tager tid og koster penge. Lad os sige, at du planlægger at bladre to huse i løbet af de næste 12 måneder. Antag endvidere, at du har brug for $ 100.000 for hver aftale. Det kan tage 30 dage eller mere at afslutte hvert lån og koste $ 2.000 i point eller gebyrer hver gang du tager lånet ud.

Det betyder, at du vil bruge to måneder på at vente og betale $ 4.000 i omkostninger. Lån til at investere i boligblink er dyrt.

Og på grund af tidsforsinkelser vil det være sværere for dig at konkurrere med købere, der har kontanter til rådighed. Som følge heraf vil du ende med mindre attraktive tilbud, som kontantkøbere ikke ønsker.

I det væsentlige gør det at låne at investere endnu dyrere.

2. Du skal forstå, hvor fortjenesten er.

Når du fliper hjem, skal du flytte hurtigt. Ikke alene skal du købe hurtigt, du skal sælge huset hurtigt - og det betyder at du skal sælge undermarkedet.

Hvis du venter på køberen, der er villig til at betale top dollar, venter du lang tid og øger din risiko for, at markedet kan vende dig imod dig. Du vil også miste værdifuld tid, der kan bruges til at vende hjem.

Hvis din fortjeneste er $ 30.000 pr. Aftale, og du flip tre huse om et år, lommer du en sød $ 90.000. Men lad os sige, at du holder ud for mere overskud, og du kan kun slå to huse om et år. Selv om dit overskud kan være $ 40.000 en aftale, tjener du stadig $ 10.000 mindre. Har du det?

Hvis du overvejer konsekvenserne, vil du se, at for at sælge et hjem under-marked og stadig vinde, er nøglen at købe det billigt.

Det betyder ofte, at det er en god ide at købe ejendomme, der er blevet afskærmet. Du skal mestre dit marked og finde gode ejendomsmæglere til at arbejde med.

3. Dette virker ikke hele tiden på alle markeder.

Selvom du fortjener, når du køber huset, vil du vende ejendommen på et markant marked. Hvis du bor i et område, der ikke sætter pris på, kan du være bedre at gøre dette andetsteds.

Og hvis boligpriserne falder, spiller du russisk roulette ved at komme ind i dette spil, uanset hvor du er. På samme måde kan du ikke forudsige, hvornår markedet skal dreje.

For at være på den sikre side skal du sørge for at kunne holde fast i hjemmet som lejebolig i et stykke tid, hvis det er nødvendigt.

4. Rehabbing Works. For at tjene penge i denne virksomhed skal du forstå, hvad et hus virkelig har brug for, hvad det vil koste, og hvordan det vil påvirke dit tilbud. Det sætter scenen for dig at gøre alt arbejdet, sælge huset undermarkedet og stadig vinde.

Dit bedste bud er at købe ejendomme, der kræver kosmetisk arbejde, der er billigt at udføre, men gør ejendommen langt mere attraktiv for købere.

Pas på eventuelle projekter, der har brug for strukturreparation. Lej en god entreprenør, og få ham til at inspicere ejendommen. Køb ikke boliger, der har brug for badeværelse eller køkken renovering medmindre de er super billige. Det arbejde vil koste dig store penge og tage meget tid. Se efter en enklere aftale.

Investeringssvaret:

Nøglen til at tjene penge, der skifter hus, er at købe højre og slash risiko. Du køber ret, når du forstår dit marked og din reparationsplan. Du reducerer risikoen ved kun at bruge kontanter, aldrig låne penge og ved at udfylde flip-fasten.

Hvis du er interesseret i at komme ind i denne forretning, er dit næste skridt at finde ud af, hvor mange penge du har (eller kan sætte hænderne på ved hjælp af investorer) uden låntagning. Næste rækkevidde ud på markedet, der giver mest mening og finde gode ejendomsmæglere til at arbejde med. Tag disse trin først og sørg derefter for, at du forstår markedet og ejendomsreformen fagligt. På det tidspunkt er du klar til at gå. Dette indlæg blev skrevet af Neal Frankle. Han er certificeret finansiel planlægger i Los Angeles, en fast ejendom investor og ejer af www.WealthPilgrim.com og www.mcmha.org.