Boliginddrivelse? Boligbommen ankommer

Patrick Childress - EN ENDELIG FARVEL - (Sejlads Mursten Hus # 68)

Huspriserne stiger igen - især i områder hårdest ramt af sammenbruddet 2008-2009. Men denne gang er det ikke fordi de små og usofistikerede investorer hopper ind. Nu er det mere erfarne, mere sofistikerede investorer - herunder mange Wall Street-investorer og hedgefonde. Colony Capital og The Blackstone Group støtter den ordsomme lastbil, bruger hundredvis af millioner og køber hus og condos af titusinder.

Ja, eftersyn er altid 20/20. Men nu kender de dumme, at husprisboblen i midten af 2000'erne blev drevet af dumme penge. Og den dumme kender det, fordi de er dem, der stadig klager.

En nøgleforskel: Mens de småboende homebuyers blev leveret 5-1 eller mere for at købe huse (ofte på flimsy dokumentation eller no-doc-lån), er disse professionelle investorer ikke så dybt gearede selv. Blackstone låner f.eks. 78 cent per dollar af aktiver.

Som følge heraf stiger boliginvesteringen - målt som procentdelen af huse, der købes af investorer - sammen med boligpriserne.

I en parallel udvikling har aktiekurserne haft en stigning - hoppe over 17 procent i de første fem måneder af året, før en beskeden tilbagetrækning den første uge af juni.

Er der en spillover effekt? Der skal være.

Der blev skrevet meget under boligboomen - og internetboomen før det - af "velstandseffekten." Folk kunne udnytte deres stigende boligpriser til brændstofforbrug: De brugte boliglån til at købe SUV'er, high-end hjemmebiograf systemer, både, udflugter til Europa og alle de andre værdier af rigdom - alle deprecierende aktiver, hvis de overhovedet var aktiver. Hvis de ikke låne direkte mod egenkapitalen direkte, var de simpelthen mere komfortable at bruge deres indkomster, sikre i fantasien, at deres hjem var en pålidelig rigdom generator. De øgede forbrugsbrændstoffer øgede produktionen, fabrikker og transportvirksomheder ansætter folk og satte dem i arbejde. De ansatte vil have hyggelige huse, og økonomien hyrer derfor bygningsarbejdere til at bygge dem.

Rigdomseffekten af boligpriserne er særligt stærk, fordi stigende boligpriser bidrager til mobilitet blandt arbejdstagere. Tænk på det: Hvis du er på hovedet i dit hus og mister dit job, kan du ikke flytte for at tage en anden uden at komme op med kontanter ved lukning. Når huse er dybt under vand, forstyrrer det arbejdsmarkedet, og kapitalen kan ikke fordeles effektivt, fordi de mest produktive potentielle virksomheder har svært ved at få faglærte arbejdere fra hele landet. De går uden, eller går med anden strengere - og arbejdstagerne slipper for arbejdsløshedsunderstøttelse.

Efterhånden som boligpriserne bliver bedre, bliver arbejderne uhyggelige fra deres hjem og kan frit flytte for at søge mulighed andre steder.

Så det giver mening at se en stigning i aktiekurserne. Men overvej hvordan vi kom her:

Federal Reserve har holdt sin fod på acceleratoren i årevis, skubber realkreditrenter til det hidtil usete sub-4 procent niveau. Fed er også gået i helvete for læder i pengeskab og krediterer reservebanker ikke kun for statsobligationer, de sælger til Federal Reserve, som det har været i generationerne, men også for næsten alle finansielle aktiver, de har under QE3 - Den monetære ækvivalent med at urinere i radiatoren og få din kone og børn ud bag bilen for at skubbe den.

I en normal økonomi er disse politikker meget inflationære. Men det er ikke en normal økonomi. Interesserne forblev lavt så længe fordi investorer blev så spooked ved den nærmeste sammenbrud i 2008, at de frygtede en deflationsspiral mere end inflationen. Og så længe euroområdet var kurvkassen, som Thatcher forudsagde, fungerede det ok. Kapitalen flydede stadig til USA fra Asien og Europa, fordi alternativerne var endnu mere risikable.

Hvor længe kan det vare? Nå, kanariefuglen i kulminen, til inflationsudsigter, er langfristet gæld. Det betyder de rentesatser, som realkreditinstitutter kræver, fordi der ikke er meget, der er langsigtet end realkreditlån.

En vedvarende periode med beskeden ekspansion i boligpriserne ville være rart. Men der er nogle tidlige tegn på, at de smarte penge, hvis de ikke er på vej til udgangene, i det mindste har bedt tjeneren om at bringe checken. Det betyder ikke, at enden er forestående, nødvendigvis. Der er mange penge, der stadig søger et hjem. Kina søger for eksempel et sikkert sted at investere besparelserne i en hurtigt voksende økonomi med en forbavsende høj besparelseshastighed - og amerikansk fast ejendom er sandsynligvis hjemsted for en stor del af den.

Reproduceret med tilladelse fra Mortage-X.com - Original graf her.

Som du tydeligvis kan se, skete der noget i begyndelsen af maj, der fik pantmarkederne til at forudsige inflation eller resultatet - højere renter - i fremtiden. Ja, satser er stadig meget lave, efter historiske standarder. Men folk køber huse baseret på betalinger, ikke på pris (dette er dumt, men det er virkelighed). Højere renter vil påvirke de lån, som købere kan kvalificere sig til.

Det er ikke kun de 30-årige realkreditinstitutter, der oplever renteforhøjelser. Stigningsforhøjelserne blev bekræftet af rentestigningen på 10-årige statskassen, hvor udbyttet steg med 46 basispoint i maj måned.

Det er simpelthen en illustration af de selvkorrigerende virkninger af velfungerende markeder. Det er svært for folk med spotty kredit for at få et pant. Men meget klager det her, det er som det burde være. Inflationær frygt begynder endelig at disciplinere obligationsmarkederne - igen, som det burde være. Dette indstiller hverken boliger eller lagre op for en meteorisk stigning. Men vi bør ikke ønske sådanne ting.

Læs mere Fra Investmentmatome: