No-Closing-Cost Refinance: Er det rigtigt for dig?

Et no-closing-cost pant kan måske lyde for godt til at være sandt. Men hvis refinansieringssatserne er gunstigt lave - dog skrabe sammen, forhindrer de forhøjede gebyrer dig fra at refinansiere dit pant - en ikke-afsluttende omkostningsfinansiering kan være værd at overveje. Især hvis du planlægger at bo i dit hus i kun nogle få år.

Hvordan en ikke-afsluttende omkostning refinansiering fungerer

Afslutningsomkostninger kan udgøre 3% til 6% af din primære saldo, ifølge Federal Reserve Board. Disse er gebyrer for en vurdering, titel søgning, optagelse gebyrer og resten. Men långivere pakker ofte "no-closing-cost" realkreditlån til kvalificerede låntagere. Dette kan opnås på et par måder.

Opkræve en højere rente. Långiveren kan dække udgifterne til en refinansiering uden lukkekostnader ved at hæve renten på lånet. På den måde vil långiveren gøre det hele tilbage, og muligvis meget mere over tid, samtidig med at man lokker mere lån til sin realkreditafdeling.

Indpakning af gebyrerne i finansieringen. Eller, långiveren kan rulle "no cost" refinansieringsgebyrerne i den samlede hovedbalance du skylder. Det er en anden metode med det samme resultat: en højere betaling, da gebyrerne plus renter betales over lånets løbetid.

Fordele og ulemper ved en ikke-afsluttende omkostning refinansiering

Fordele:

• Ingen forudbetalt gebyrer betales ved lukning
• Ikke at betale store forskudsgebyrer betyder et kortere break-even-punkt
• At betale nulafgifter gør det lettere at sammenligne renterne blandt långivere

Ulemper:

• Du skylder en højere månedlig betaling
• Du vil sandsynligvis betale mere interesse over lånets løbetid

Hvornår skal du vælge en ikke-afsluttende omkostning refinansiering

Håber at flytte op til et andet hus ganske snart? Den ikke-afsluttende pant refinansiering kan være for dig. Hvis du planlægger at bo i et hjem i bare et par år, kan du sandsynligvis ikke genvinde i refinansiering besparelser de upfront gebyrer, du ville betale alligevel.

Og det er den eneste mulighed - bortset fra at vente på at købe - for dem, der simpelthen ikke har besparelserne til at dække de forudgående lukkekostnader.

Men ikke alle långivere tilbyder en ikke-afsluttende pris. Ifølge Investmentmatome-undersøgelsen annoncerer kun et par långivere åbent reklameprogram for ikke-afsluttende omkostninger. Faktisk var den amerikanske bank en af ​​de eneste nationale långivere, som vi fandt frem til at fremme et specifikt nulfinansieringsprogram for nul-lukning.

Det betaler sig at shoppe med et par forskellige långivere, da lokale banker og kreditforeninger kan være mere tilbøjelige til at annoncere disse muligheder.

" MERE: Hvor meget er mit hus værd?

Ulempen ved en ikke-afsluttende omkostning refinansiere

Hvis du sætter rødderne i længere tid, bør du overveje at betale de afsluttende omkostninger på forhånd. Det er bare et spørgsmål om at lave lidt matematik.

Mens dine upfront omkostninger reduceres med en ikke-afsluttende omkostning refinansiering, resultatet er en højere betaling og måske betydeligt mere interesse, der vil blive betalt over lånets løbetid. Långivere kan også tilføje en forskudsbidragsbestemmelse til lånet for at afholde dig fra refinansiering igen, inden de har genvundet deres omkostninger.

Kører tallene

For at gøre en klog beslutning, spørg de långivere, du overvejer at give en analyse af de afsluttende omkostninger, samt forskellen i rente og betalinger for en ikke-afsluttende omlægning sammenlignet med et lån med forudgående gebyrer. Med en ansøgning vil hver långiver levere et officielt Låneskøn, der beskriver de omkostninger og vilkår, de tilbyder.

Nu kan du beregne "break-even" -punktet for, hvor lang tid det ville tage at genoprette lukningsomkostningerne på et lån og sammenligne det med det ikke-lukkede lån. Lad os sige, at dine lukkekostnader på et lån vil udgøre $ 3.500. Sådan beregner du din break-even periode:

Sådan beregnes dit break-even point

Beregn de månedlige besparelser fra din eksisterende boligbetaling i forhold til din nye, lavere refinansierede månedlige betaling. Vi bruger $ 150 besparelser som et eksempel. (Eksempel: $ 1200 - $ 1.050 = $ 150 månedlige besparelser)

Subtraher din effektive skatteprocent fra 1. Vi bruger en 25% skatkonsol. (Eksempel: 1 - 0,25 = 0,75)

Multiplicer dine månedlige besparelser med din efter skattesats. Dette vil være din besparelse efter skat. ($ 150 x 0,75 = $ 113)

Opdel de forventede lukningsomkostninger med dine efterspørgselsbesparelser for at få flere måneder til at bryde lige. ($ 3.500 / $ 113 = 31 måneder)

I dette eksempel vil det tage 31 måneder at tilbagekalde de afsluttende omkostninger til en standard refinansiering. Hvis du planlægger at bo i dit hjem i mindst tre år, vil du kunne få de forrige gebyrer for din refinansiering.

Nu kan du sammenligne det med den øgede rente og betaling af den ikke-afsluttende omkostning refinansiering, mens du overvejer, hvor længe du agter at forblive i hjemmet.

Vil vi lave matematikken for dig? Ved hjælp af Investmentmatome-refinansieregnemaskinen skal du indtaste betingelserne for refinansiering uden lukkekostnader, og derefter sætter vilkårene i standardfinansieringen op med forudbetaling. Regnemaskinen viser dine break-even point, samt månedlig betaling og besparelser.

Mere fra Investmentmatome

• Find den bedste refinansieringssats
• Sådan refinansierer du dit pant
• Sammenlign pant refinansiere långivere

Opdateret 3. aug. 2017.